（2017）湘0121民初1106号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
长沙新典物业管理有限公司与龚天衡物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙新典物业管理有限公司,龚天衡
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初1106号原告长沙新典物业管理有限公司，住所地：长沙县星沙镇东七线西、漓湘路北东城名苑2栋201号，统一社会信用代码：9143012157657033XT。法定代表人：李归然，总经理。委托代理人刘援，湖南一星律师事务所律师。委托代理人龙雪恒，湖南一星律师事务所实习律师。被告龚天衡，男，1989年1月17日出生，汉族，住湖南省安化县。委托代理人张孟容，女，1962年11月30日出生，汉族，住湖南省安化县，系被告龚天衡之母。原告长沙新典物业管理有限公司（以下简称新典公司）与被告龚天衡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告新典公司请求判令：1、被告立即支付长沙市长沙县泉塘街道盼盼路777号爵士湘小区1栋502号物业管理费7728元、违约金696元，两项合计8424元；2、被告承担本案诉讼费用。被告龚天衡答辩要点：1、根据爵士湘小区开发商承诺的“以老带新”优惠政策，被告于2013年介绍他人购买了爵士湘小区的商品房，故2013年8月至2014年8月的物业费可以免交；2、2014年被告装修房屋交给原告的押金2000元，原告至今未退还，因此，2014年8月至2015年8月的物业费和装修费押金可以互相抵消，被告无需缴纳；3、被告实际未交的仅是2015年8月至今的物业费，待原告将应办的减免手续办妥，则被告同意支付这部分物业费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院查明如下事实：1、长沙经济技术开发区爵士湘住宅小区由湖南辉宏置业有限公司开发建设；龚天衡系该小区第1幢502号房屋业主，于2013年8月1日办理收房手续；新典物业公司系具有物业管理资质的企业法人，是爵士湘小区的前期物业管理单位。2、2013年12月27日，新典物业公司与龚天衡签订了一份《爵士湘前期物业管理服务协议》。协议约定：前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；物业管理费收费标准为：按长沙市政府发布的住宅物业管理服务收费指导标准调整，高层住宅按每平方米1.5元的价格交纳物业管理费；业主在每季首月5日为现金缴纳截止日，按季缴纳；在协议中，双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等权利和义务进行了约定。3、爵士湘住宅小区第1幢502号房屋建筑面积为122.44平方米，每月应交纳物业管理费183.6元。自2013年8月1日至2017年1月31日期间共计42个月的物业管理费7714元，龚天衡未向新典物业公司交纳。4、截止本案法庭辩论终结，爵士湘住宅小区尚未成立业主委员会。5、2014年8月，为装修爵士湘住宅小区第1幢502号房屋，被告向原告缴纳了2000元装修押金。判决理由与结果本院认为，一、原告与被告签订的《爵士湘前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容和形式不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务；二、原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳物业管理费，因原、被告双方对2013年8月1日至2017年1月31日期间应缴物业管理费7714元无异议，本院予以确认。对被告提出将原告应予退还的装修费押金2000元，与其所欠付的物业管理费进行抵扣的主张，不违反法律规定，本院予以采纳，抵扣后，被告应向原告支付的物业管理费为5514元；三、对被告提出根据开发商承诺的“以老带新”可免除一年物业管理费的答辩意见，本院认为，因案外人爵士湘小区的开发商湖南辉宏置业有限公司与新典公司系不同的法律主体，无论龚天衡与开发商之间是否存在关于“以老带新”免除一年物业管理费的约定，均不能约束新典公司。对于龚天衡与开发商之间的民事争议，龚天衡可另循合法途径解决。对被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未向本院提交证据证实，本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，违反了《爵士湘前期物业管理服务协议》的约定，被告亦可另行主张权利。四、被告拒交物业管理费的行为虽不妥当，但事出有因、并非恶意拖欠，对于原告要求被告承担违约金696元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告龚天衡于本判决生效之日起十日内给付原告长沙新典物业管理有限公司自2013年8月1日至2017年1月31日期间的物业管理费5514元；二、驳回原告长沙新典物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告龚天衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 袁波涌二〇一七年六月二十七日代理书记员 贺 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自