（2017）沪0116民初5189号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-04
案件名称
原告夏惠芬诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏惠芬,上海得意家装饰市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初5189号原告：夏惠芬，女，1965年3月27日生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：夏欢，执行董事。委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。原告夏惠芬诉被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理，依法适用简易程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曹兴龙、被告委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商铺委托经营管理协议》，被告将商铺恢复原状并返还原告；二、被告支付原告2015年5月30日至2015年8月31日止拖欠的租金及利息损失共10,000元(人民币，下同)。事实和理由：原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定五年托管期，在该托管期内前三年免租，第四年支付总房款的8.5%租金回报，第五年支付总房款的9%租金回报。合同届满未续签后，被告仍占用该房屋，未向原告支付使用费用。本次诉讼中，原告要求被告支付2015年5月30日至2015年8月31日止拖欠的租金及利息损失，2015年8月31日后的租金及利息损失，被告应自行向原告支付。故原告起诉。被告辩称：原、被告之间协议按照约定在办理好解除、返还等相关手续后在法院主持下可以解除。返还的话也是按照现状返还，经营收益由于没有分割出来所以回报率没有算出来，利息请求法院不予支持。庭审后，被告提供书面答辩意见，不同意解除合同及返还房屋，案涉商铺顺延在新的托管期内，双方均不得擅自解除，且该市场的经营管理需要考虑整个市场的整体规划，统一对外招商安排方能以期获得良好的经济收益。单个的商铺根本无法发挥效用，如果解除，势必造成整个市场的无序、混乱。经审理查明：原告系上海市金山区金山大道4068号上海金山国际贸易城·(得意家家居广场)3042号商铺(下称涉案商铺)的买受人及产权人。2010年3月8日，原、被告签订《上海金山国际贸易城·(得意家家居广场)商铺委托经营管理协议》(下称协议)，约定由原告全权委托被告经营管理涉案商铺，由被告根据其对得意家家居广场的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期(下称托管期)，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止本协议。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，第一个委托经营管理期内，前三年免租，第四年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。协议到期前后双方因故产生纠纷，致涉讼。另查明：原告已支付了涉案商铺的全部购房款，并取得了上海市房地产权证。再查明：2016年7月19日，上海市金山区金山卫镇人民政府撤销编号为沪金金山卫第001号的“业主大会、业主委员会备案证”。庭审中，原告陈述要解除合同是因为被告没有支付租金且房子有损坏，要求恢复至交房时的样子，但是没有证据提供，租金是按照房价的百分之九计算的，利息是按照10,000元减去租金算出来的。被告认为租金的依据要按照审计，要以实际回报率计算，百分之九是没有合同依据的。庭审中，被告提交2016年10月31日《关于得意家家具商场目前运营状况的情况说明》作为证据，用以证明被告已经积极的进行结算并告知各业主，原告认为该情况说明反映内容不真实，是否收到需要庭后核实，但至今原告未提交核实结果。以上事实，由原告提供的协议、上海市房地产权证、购房发票，被告提供的撤销备案决定、电子缴款凭证、物业费代扣协议以及物业费发票、情况说明，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告签订的协议是双方真实意思的表示，无法律规定的无效情形，合法有效，双方均应按约履行。协议第三条第8项已明确约定，原告应于托管期限届满前三个月内书面告知被告，否则视同继续委托。现原告未向法庭提交证据证明其已向被告提出终止委托经营管理的事实，故协议顺延至下一个托管期。在新的托管期内，一、协议未约定被告逾期支付租金原告享有单方解除协议的权利；二、原告未提供证据证明其在起诉前曾催告被告履行，且诉讼中被告亦明确表示愿意按照实际收益回报予以结算。综上，原告要求被告解除协议以及恢复原状返还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张2015年5月30日后的租金问题，根据协议第三条第8项之规定，租金标准为根据市场实际回报制定的经营回报率，现原告按年9%主张租金，缺乏依据，本院不予支持。同时，本院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，原告在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告夏惠芬的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币25元，由原告夏惠芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 静二〇一七年六月二十七日书记员 胡静怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。