（2017）辽02民终377号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-14
案件名称
孙烨与大连新悦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙烨,大连新悦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终377号上诉人（原审原告）：孙烨，女，1980年10月29日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：戴卫祥、余国凡，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连新悦置业有限公司，住所地大连市甘井子区甘欣街22号。法定代表人：武文勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：林荣泉、赵明，辽宁裕景律师事务所律师。上诉人孙烨因与被上诉人大连新悦置业有限公司（以下简称新悦公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第7393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人孙烨委托诉讼代理人戴卫祥、余国凡，被上诉人新悦公司委托诉讼代理人林荣泉、赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙烨上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙烨一审诉请或发回重审。事实和理由：第一，一审程序违法。本案争议焦点为新悦公司是否构成虚假宣传及案涉房屋消防验收是否合法。孙烨已向贵院提起确认案涉房屋消防验收行政行为违法的诉讼。因本案需要以该案件的审理结果为依据，故本案应中止审理，等待行政诉讼结果。第二，新悦公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。2012年开盘以来，新悦公司一直以售楼员口述，宣传单，微博，微信，各大网站，报纸，给业主发短信及邀请电台主持人、名人、80中校长做现场活动等形式给广大消费者灌输以下思想以促成其卖房的目的：跨海大桥及海底隧道全面推进、长春路延长线建设中并于2014年底开通、地铁5号线规划中、2014年将把公交始发站点延伸至钻石湾滨海大道，点石幼儿园、公立幼儿园、育才中学签约引进，钻石湾0-16岁滨海学区全面落定，大型超市签约等。新悦公司对交通、配套设施、学区进行了全方面的承诺及宣传。经过2012年-2015年的漫长等待，跨海大桥、海底隧道、长春路延伸线纯属子虚乌有，地铁5号线依然在规划中，公交终点站离居民区至少20分钟路程；点石幼儿园变成D2地块的公立幼儿园，何时开园不得而知，小学为恒远小学，至今濒临烂尾楼的状况，育才中学纯属子虚乌有，中学调整到80中老校区，又变成80中钻石湾分校区，又变成目前的至76中废弃教学楼借读的状态。众所周知，甘井子地区平均新建商品房售价在每平方米1万元以下，交通不便地区也就七至八千元，而在钻石湾小区洗脑式的广告宣传下，最高卖到2.2万元/平，而交房后因配套上不来，房价曾降到8000元/平。故一审未对因虚假宣传导致的房屋贬损进行司法鉴定，实质上剥夺了孙烨的权利，程序违法。新悦公司二审辩称：服从一审判决。孙烨向一审法院起诉请求：被告给付原告赔偿金5万元。一审法院认定事实：原告（买受人）孙烨与被告（出卖人）新悦公司于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的远洋钻石湾二期第10幢1单元9层3号房行政街号甘井子区和信园8号9层3号，建筑面积107.55平方米，单价14,553.88元，总金额1,565,270元，首付款1,235,270元，买受人应于2012年10月30日前付清，余款330,000元为按揭贷款，买受人自本合同签订之日起30日内将贷款划入出卖人指定账户中，具体约定详见补充协议。合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，详见《商品房买卖合同》补充协议。原、被告于2012年11月26日签订的商品房买卖合同补充协议约定，出卖人新悦公司，买受人孙烨，买卖双方就2012年11月26日签订的远洋钻石湾A2区10-1-903号房屋的《商品房买卖合同》未尽事宜，经友好协商，达成如下补充协议。第五条关于合同解除的补充约定，第六条关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定，1.鉴于政府部门只在远洋钻石湾项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按合同第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。2.如遭遇不可抗力，出卖人在房屋交付时根据买受人的要求予以说明，不再适用合同第八条约定。3.如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。4.如因出卖人原因导致合同解除，出卖人应按合同及本协议规定承担违约金。买受人不要求出卖人另行赔偿已付税费、贷款利息、保险费及其它办理产权的相关手续费用的损失以及间接损失。第七条关于规划、设计变更的补充约定，1.本项目图纸以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以最终的规划方案为准。在不违反法律法规、不违反双方订立的合同约定的前提下，该规划可能发生局部调整。该项目红线以外规划以政府相关部门批复为准，出卖人对红线以外的实际情况及因各种原因引起的调整、变化、规划变动不承担责任。2.本项目中的电力设施、自来水设施和消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，买受人承诺不因上述配套的相关事宜向出卖人索赔或要求退房。3.合同第十条所称的规划、设计变更，双方约定仅指该房屋的结构形式、户型、朝向，不包括空间尺寸。对于可能影响该房屋结构形式、户型、朝向的规划、设计变更，出卖人最迟应当在房屋交付时通知买受人。出卖人未书面通知买受人的且买受人也没有在接收房屋七日内提出解除该合同要求的，视为买受人接受变更，不再退房或索赔，合同继续履行。第八条关于交接的补充约定，1.买受人同意按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自合同约定的交房日或出卖人通知交房日承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。6.鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。第十一条，关于基础设施、公共配套建筑的补充约定，买受人已知远洋钻石湾项目小区为分期建设、分期交付使用，相应的基础设施与公共配套建筑业将分期建成交付，该房屋交付买受人时远洋钻石湾项目其它工程可能仍在施工过程中，买受人理解并同意不就本项目后续建成的基础设施、公共配套的座落地点及对买受人可能造成的影响等问题，向出卖人索赔或退房。第十五条关于广告宣传的特别约定，本合同签订三十日前出卖人在报纸、杂志等公开发布的广告均对本合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，该说明和允诺不视为本合同内容。本合同签订三十日内的广告内容不一致的，以较近一期的广告内容为准。但无论何时发布的广告或宣传资料中记载的说明或承诺，如果本合同另有约定的，以本合同的约定为准。第十七条远洋钻石湾首期建设范围内/外环境影响因素提示，红线外环境影响因素提示，1.本项目西南面约500米距离处为大连造船厂，可能对周边环境存在轻度噪声、粉尘影响。2.本项目位于飞机航道侧下方，存在一定程度噪声。3.移动通信网络证在随本项目同步建设，交竣前存在部分区域移动通信网络信号不稳定。4.现阶段无市政道路可直接进入区域内部。5.区域内长期、滚动式开发建设，对居住环境可能造成一定噪声、粉尘影响。红线内环境影响因素提示，该房屋可能存在本条中所包含的不利因素，买受人在签订合同及本补充协议之前，清楚地知道该房屋可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在该房屋的售价中已充分考虑了本条的各项不利因素对该房屋造成的影响。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，后期相关的不利因素，将在确定后于销售时另行公示。买受人不会因上述客观事实的存在向出卖人或政府有关部门主张任何权利或要求承担任何责任及赔偿。第十八条关于通知的约定，买受人确认以下地址为其通信地址，大连市中山区中南路82号6-1，收件人孙烨。第二十条附则，本协议作为合同不可分割的组成部分，与合同有相抵触部分，以本协议为准。本协议自双方签字盖章之日起生效。买受人已注意到本补充协议中为引人注意以下划线标识的条款，本人在此确认，对出卖人关于特别标识条款的说明均充分理解明白，没有异议。出卖人新悦公司，买受人孙烨，2012年11月26日。新悦公司于2014年9月17日开具发票记载，付款方名称孙烨，收款方名称新悦公司，A2-10-1-9-3，面积107.57平方米，单价14,553.88元，结算款1,565,561元。一审法院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原、被告于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，系对原、被告双方权利义务作出的明确而具体的约定，双方均应按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行。关于原告提出案涉楼盘在消防验收、幼儿园学校、交通、商业生活配套等各方面作了虚假宣传一节。案涉楼盘在媒体报道、售楼资料中的广告宣传，因未载入原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，亦未对商品房周围配套设施有明确具体的指标说明，故上述广告宣传仍应视为要约邀请。综上所述，原告提交的证据材料不足以证明被告在广告宣传中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，原告请求对案涉楼宇因被告虚假宣传导致的从有一站式国际化教育点石幼儿园育明中学到无配套幼儿园中小学；从交通配套长春路延伸线到海底隧道正在施工到交通拥堵；从完善的综合配套商业区医院等到无任何配套设施，所导致的房屋价格贬损进行司法鉴定，不予准许；原告要求被告给付赔偿金5万元，不予支持。一审法院判决：驳回原告孙烨的诉讼请求。案件受理费1050元，其他诉讼费50元，合计1100元（原告孙烨已预付），由原告孙烨负担。本院对一审判决认定事实予以认定。本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。关于孙烨主张本案需以其提起的确认案涉房屋消防验收行政行为违法的行政诉讼审理结果为依据，故本案应中止审理，等待行政诉讼结果一节，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故“经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、监理、施工单位对案涉工程验收合格后作出的结论。且《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，孙烨与新悦公司签订的商品房买卖合同是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。孙烨要求确认案涉房屋消防验收行政行为违法是依据《中华人民共和国消防法》,《中华人民共和国消防法》属于管理性的强制性规定，违反上述法律条款将依法承担相应的法律责任，但不能致使合同条款无效。双方在合同中已明确约定“经建设单位组织建筑工程验收合格”为案涉房屋的交付条件，消防验收备案登记并不是合同约定的交付条件。至于消防备案复查意见是否合格，属于公安消防部门行政管理的范畴，不能以相关职能部门的管理行为认定案涉合同约定的交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件。故孙烨要求本案中止审理，无充分的事实及法律依据，本院对其提出的中止申请予以驳回。关于孙烨主张新悦公司就房屋学区、交通、大型超市等配套设施虚假宣传导致房屋价值贬损，新悦公司应予赔偿5万元（暂定，以鉴定结论为准）一节，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉商品房买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。补充协议第七条、第十一条、第十七条约定，该项目红线以外规划以政府相关部门批复为准，出卖人对红线以外的实际情况及因各种原因引起的调整、变化、规划变动不承担责任；买受人已知远洋钻石湾项目小区为分期建设、分期交付使用，相应的基础设施与公共配套建筑业将分期建成交付，该房屋交付买受人时远洋钻石湾项目其它工程可能仍在施工过程中，买受人理解并同意不就本项目后续建成的基础设施、公共配套的座落地点及对买受人可能造成的影响等问题，向出卖人索赔或退房；远洋钻石湾首期建设范围内/外环境影响因素提示，红线外环境影响因素提示，……现阶段无市政道路可直接进入区域内部；红线内环境影响因素提示，该房屋可能存在本条中所包含的不利因素，买受人在签订合同及本补充协议之前，清楚地知道该房屋可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在该房屋的售价中已充分考虑了本条的各项不利因素对该房屋造成的影响；以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准；买受人不会因上述客观事实的存在向出卖人或政府有关部门主张任何权利或要求承担任何责任及赔偿。孙烨未提供证据以证明其签署前述协议时对上述内容提出异议。且案涉房屋学区为恒远小学及80中分校，孙烨未提交证据证明在其购房前新悦公司对案涉房屋学区进行了虚假宣传，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响。故一审驳回孙烨要求对房屋贬值损失进行鉴定的申请及驳回孙烨要求赔偿损失的诉请，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由孙烨负担。本判决为终审判决。审判长 李奎哲审判员 张萍萍审判员 阁成宝二〇一七年六月二十七日书记员 王 晨 搜索“”