（2017）渝0119民初3134号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-04
案件名称
重庆超越物业管理有限公司与金小川物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆超越物业管理有限公司,金小川
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3134号原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路23号，统一社会信用代码9150115768895294Y。法定代表人朱素英，职务董事长。委托代理人杨永安、谈邦应，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告金小川，男，1974年7月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告金小川物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法由审判员杨宝黎适用小额诉讼程序于2017年5月27日公开开庭进行审理。原告重庆超越物业管理有限公司委托代理人谈邦应，被告金小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超越物业公司诉称，被告系XXXX花园X-X-XX-X号业主，其住宅建筑面积101.81㎡，每月应缴纳住宅物业费96.72元，每月公共能耗费7元，合计每月应缴纳103.72元，被告从2014年1月1日至2017年3月31日一直未缴纳物业服务费和公共能耗费，共计拖欠物业费用3961.08元。期间原告多次向被告催收，但被告均不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉，请求法院判决被告支付物业服务费3961.08给原告。判令被告支付滞纳金396.11（按照10%计算）给原告。本案诉讼费由被告承担。被告金小川辩称：被告金小川对拖欠物业服务费的时间、房屋面积等无异议；超越公司接手物业问题就应该接手被告金小川以前物业时候车辆受损的问题；超越物业一直没有告诉被告金小川欠缴了物业服务费。经审理查明，2013年12月31日，重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，由原告对XX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月∙平方米，8、9、10楼及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（2）、商业物业：1.00元/月∙平方米。（3）、其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月∙平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月∙平方米收取。第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，第八条约定“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”，第十九条约定“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，第二十四条约定“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的付违约金”。合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。2015年12月10日，重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）再次签订了《XX小区物业服务合同》，原告继续为该小区提供物业服务。该合同与2013年12月31日签订的合同有部分条款不一致，该合同约定“其他物业中住宅改为商用，电梯房3楼以上的按2.00/月∙平方米收取。能源消耗费用，每户每月收费7元。业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费。服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月∙平方米标准收取。合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日至。”其他合同条款同上一份合同相同。随后原告从2016年1月起按照调整后的标准收取物业费，部分业主亦按照该标准交纳物业费。另查明，被告金小川系重庆市南川区XX小区X幢X单元XX-X号房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为101.81平方米。被告金小川未缴纳从2014年1月至2017年3月期间的物业服务费，共39个月。原告按照每月每平方0.95元主张权利。上述事实，有原告的陈述、被告的辩称以及《XX小区物业服务合同》等证据在案佐证，也经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，原告超越物业公司与南川区XX小区业主委员会于2013年12月31日、2015年12月10日签订的《XX小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XX小区物业服务合同》依法对南川区XX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。故，被告金小川从2014年1月至2017年3月期间应承担的物业费为3772.06元（101.81平方米×0.95元/平方米·月×39个月）。关于原告主张的公摊能耗费，因原告与南川区XX小区业主委员会签订的第一份物业服务合同中约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，现原告在审理中未能提供被告2014年1月至2015年12月期间的据实分摊的公摊能耗费的相应证据，而是按照7元/月主张，无事实依据，本院不予支持。对于被告2016年1月至2017年3月期间的公摊能耗费，因原告与该小区业委会签订的第二份物业服务合同中明确约定为“7元/月”，故该期间的公摊能耗费为105元（7元/月×15个月）。综上，被告从2014年1月至2017年3月期间应当承担的物业费合计3877.06元（3772.06元+105元）。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理问题，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告金小川于本判决生效之日起十日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2014年1月至2017年3月的物业服务费用3877.06元。二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告金小川负担。本判决为终审判决。审判员 杨宝黎二〇一七年六月二十七日书记员 张恺凯 来源：