（2016）苏0115民初16855号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-10-09
案件名称
原告高国斌与被告南京中闻投资发展有限公司、中闻印务投资集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高国斌,南京中闻投资发展有限公司,中闻印务投资集团有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初16855号原告：高国斌，男，1958年8月14日生，汉族。委托诉讼代理人：王成荣，江苏益和律师事务所律师。被告：南京中闻投资发展有限公司，统一社会信用代码91320115780674136T，住所地南京市江宁区汤山街道古泉社区。法定代表人：吴京邕，董事长。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：中闻印务投资集团有限公司，统一社会信用代码91110000710929367L，住所地北京市朝阳区东四环中路39号12层B单元1515。法定代表人：王长征，董事长。委托诉讼代理人：吴李园，总裁助理。委托诉讼代理人：刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。原告高国斌与被告南京中闻投资发展有限公司（以下简称南京中闻公司）、被告中闻印务投资集团有限公司（以下简称中闻集团公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高国斌及其委托诉讼代理人王成荣，被告南京中闻公司的委托诉讼代理人张晓蒙，被告中闻集团公司的委托诉讼代理人吴李园、刘继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高国斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》中的安置条款，两被告按15000元/㎡的标准赔偿损失1164852元（总额1350000元-补差款185148元）；2.判令两被告自2016年11月起按每月3000元的标准赔偿10个月的损失30000元；3.判令两被告支付预扣房款利息58713元（234852元×5%×5年）；4.判令两被告支付维修基金10800元。事实和理由：其系南京东海化工厂地块的拆迁安置户。2010年12月28日，其与两被告签订了《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定拆迁方式为产权调换，安置房坐落于汤山新城，为小高层，建筑面积为90㎡，交付日期为2012年12月28日。被告承诺安置房符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助其办理房屋及土地权属登记手续。过渡方式为自行过渡，过渡期为2010年12月28日起至2012年12月28日止。合同签订后，房屋交由被告拆除。但被告至今未交付符合《拆迁补偿协议》约定的安置房，拟安置的汤水雅居房屋与原地点发生改变（相距1000米左右），小高层变为多层，安置房屋迟延交付，以及房屋产权不明晰，构成根本违约。其多次交涉未果，故诉至法院。被告南京中闻公司辩称，现安置房已具备交付条件，高国斌要求解除《拆迁补偿协议》的安置条款不应得到支持。《拆迁补偿协议》是针对特定区域的房屋的安置，即使能够主张解除，也不应当按照商品房的价格来主张赔偿。高国斌主张的每月3000元的损失，无法律依据，《拆迁补偿协议》未解除时无权主张该损失。预扣的234852元是依据《拆迁补偿协议》约定的另行购买房屋应支付的房款，高国斌要求支付利息无事实和法律依据。高国斌主张维修基金，没有依据。房屋目前具备交付条件，不存在无法履行，而被拆迁房屋产权人并非高国斌，高国斌仅系承租人，与其之间不存在合同关系，其作为被告主体不适格。综上，请求驳回高国斌的诉讼请求。被告中闻集团公司辩称，其并非《拆迁补偿协议》的合同相对方，但出于对被拆迁人负责的角度，愿意承担实际的安置责任。高国斌要求解除安置条款无事实和法律依据。双方约定的补偿方式是货币安置，按照政策可以购买安置房，约定的安置房位置在汤山新城，现拟安置的房屋仍位于汤山新城。协议中并未约定安置房为小高层。因政策原因未能按时交付安置房，存在迟延交付，但其按照约定支付了双倍过渡费，高国斌也予以接受。2016年11月安置房已符合交付条件，不应继续支付过渡费，高国斌要求自2016年11月起每月赔偿3000元共计10个月的损失，没有依据。高国斌主张预扣房款的利息、维修基金，既无双方合意，亦无法律依据。综上，请求法院驳回高国斌的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2010年3月25日，南京中闻公司经主管部门批准取得拆许字（2010）第01号房屋拆迁许可证，批准其因南京国际传媒会议中心项目建设，实施对南京市江宁区汤山街道侯家塘南京东海化工厂进行拆迁。2010年7月，南京中闻公司制发《东海化工厂拆迁相关问题解答及安置办法》，根据江宁政发（2004）279号文规定，对拆迁补偿方式、具备有效权证房屋补偿价格和安置房价格、产权调换房房源地点、房型面积、产权调换房分房办法、过渡费的发放搬迁奖励等进行了解答。其中，产权置换房房源地点分别为：淳化旺运花园及东郊新城（裕园）和汤山街道汤山新城安置房。汤山新城房屋为小高层。2010年12月25日，南京中闻公司、中闻投资管理中心南京分中心向各拆迁户制发《承诺书》，载明为保证拆迁工作的公平公正，维护各拆迁户的利益，避免相互攀比，打消先走吃亏的顾虑，郑重承诺，在同等条件下（除附属物和室内装修的差别外）先签约的住户的补偿与后签的住户的补偿，政策上保持一致，无偏差。2010年12月28日，南京中闻公司（拆迁人/甲方）与高国斌（被拆迁房屋的承租人/丙方）签订《拆迁补偿协议》，约定因南京国际传媒会议中心项目实施位于江宁区××街道南京东海化工厂地块拆迁。被拆迁房屋位于汤山街道××室，系东海化工厂所有，由高国斌承租使用。双方确定被拆迁房屋的补偿金额为260942元，其中应向丙方支付234852元。另约定，甲方应当以货币方式，支付搬迁补助费、过渡补助费等合计135148元。第七条约定：乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于汤山新城，建筑面积约为90㎡，交付日期为2012年12月28日的房屋，实行产权调换。乙方与丙方的原有租赁关系将_____(填“保持”或“解除”)，具体事宜另行协议。甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助丙方办理房屋及土地权属登记手续。丙方实行自行过渡，期限自2010年12月28日起至2012年12月28日止。第八条约定：协议各方同意所调换房屋的价款为均价4900-300元/㎡，70㎡按4600元/㎡计算，超出面积按4900元/㎡计算。第九条约定：甲方逾期交付调换房屋的，应当承担双倍支付过渡补助费的违约责任。合同另对各方权利义务进行了约定。落款处甲方签章为南京中闻公司，乙方签章为中闻投资管理中心南京分中心，丙方签字为高国斌。合同签订后，房屋交由拆迁公司实际予以了拆除。2015年11月28日，中闻集团公司向被拆迁人制发《关于汤山新城安置房安置调整的方案》，载明：从2010年3月25日开始，对原东海化工厂侯家塘宿舍区的住户实施拆迁，拆迁补偿方式为货币拆迁和实物安置两种方式。实物安置为淳化旺运花园及鸿裕华庭（即东郊新城）和汤山街道汤山新城两处安置房源。2013年4月已完成了对选择淳化安置房的被拆迁人的分房入住，并已办理完两证。对选择汤山新城安置房的被拆迁人，由于建房地块的土地指标一直没有落实，影响了安置房的建设，导致选择汤山新城的住户至今无法办理分房。经多次与汤山新城及相关部门沟通交涉，受国家土地政策调整的制约，使得安置房源难以实现。今年初，其与汤山政府领导协商在汤水雅苑解决房源，但被拆迁人对产权证办理存在质疑，未能实施。鉴于淳化尚有剩余房源，拟将汤山新城安置点的被拆迁人整体调整到淳化安置点安置，以解决汤山新城安置悬而不定的问题。具体方案：方案一：在淳化龙山云居楼盘购买小高层商品房，用于调整安置在汤山新城所选房屋为90㎡房型的被拆迁人。原在汤山新城所选房屋为60㎡和70㎡房型的被拆迁人，按《东海化工厂拆迁问题解决及安置办法》规定在淳化××××花园、鸿裕华庭（即东郊新城）进行调整安置。此房为现房，即时办理入住。方案二：根据《东海化工厂拆迁问题解决及安置办法》规定，整体调整到淳化××××花园、鸿裕华庭（即东郊新城）进行安置入住。此房虽为现房，但楼层情况不好，多为6层带阁楼。方案三：不愿调整到淳化安置点的被拆迁人，可重新回到原货币安置方案。补偿标准在原标准的基础上，考虑实际变化情况，给予适当提高。方案四：继续选在等待汤山新城土地指标落实及安置房建设的被拆迁人，在继续过渡期间，过渡费按规定正常发放。建议被拆迁人考虑选择前三个方案，因为汤山新城的房源落实时间因土地政策的影响而难以明确。此方案公布10日内明确选择方案并进行登记，以便有时间组织选房。高国斌逾期未作选择。2016年9月28日，中闻集团公司及其南京分公司向汤山新城安置房被安置户制发《致安置户（人）公开信》，载明：受国家土地政策调整的制约，已很难在原规划地块上建设落实。为根本解决汤山新城的安置房问题，经协调，决定对原定安置地点的安置房源进行调整，将此部分安置房调整至汤山新城汤水雅居多层房予以安置，目前该房屋已符合入住条件。考虑到实际情况，拟定了《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》和《汤山新城安置房分配实施细则》，通知被安置户按《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》的时间要求，结合实际对照确定本人的安置房落实形式。同日一并制发的《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》载明：南京东海化工厂的拆迁实施人为南京中闻公司，拆迁安置的具体落实由中闻集团公司组织实施。目前，汤水雅居的安置房已符合入住条件，入住后的产权证办理遵循《拆迁补偿协议》中的时间约定条款执行完成。经研究确定以下三个安置房调整实施办法方案：1.期补安置方案。即按照《拆迁补偿协议》中的安置面积进行选房，并依据所选房屋面积按照本人所签《拆迁补偿协议》进行补差结算。承诺该房屋两年后市场期值价为12000元/㎡，届时对该房屋进行评估，若届时评估价格低于承诺价格，予以补差，该房补差额=（现在所承诺期值价/㎡-届时该房屋评估价/㎡）×该房屋面积。2.贴现安置方案。即按照《拆迁补偿协议》中的安置面积进行选房，并依据所选房屋面积按照本人所签《拆迁补偿协议》进行补差结算。结合该安置房的现实市场价格，按照2000元/㎡的价格给予安置入住一次性补贴，补贴额=所定补贴单价/㎡×该房屋面积。3.回购安置方案。即针对本人在安置房源调整后打算或有其他考虑的被拆迁人的求同存异的变通处理，按照11500元/㎡的价格对该房屋予以回购，实际回购总价=（所定回购单价/㎡×所签拆迁安置协议的安置房面积）-协议安置需交补差款。三种方案各自独立，每被拆迁人只能三选一。被拆迁人应于2016年10月20日前到中闻集团公司南京分公司办理方案选取确认登记。10月21日至31日，完成汤水雅居安置房的选房入住和方案3的回购款落实发放办理。2016年11月1日起，无论被拆迁人是否选定期补、贴现和回购安置中的任一方案，拆迁过渡费一律开始停发，不再支付。从即日起，期补或贴现安置方案仍由大家选取，而回购安置方案则停止选取执行。对选择期补、贴现安置方案的被拆迁安置人，具体选房方案详见《汤山新城安置房分配实施细则》。同日一并制发的《汤山新城安置房分配实施细则》对选择期补、贴现安置方案的选房流程等进行了规定。高国斌逾期未对上述方案作出选择。另查明，自行过渡期间，中闻集团公司按照下列标准向高国斌支付了过渡费：前两年按照600元/月的标准支付；第三年按照1200元/月的标准支付；第四年开始至2016年10月31日按照2400元/月的标准支付。2016年11月开始，过渡费停止发放。审理中，中闻集团公司提交《南京市商品房初始登记申请表》、汤水雅居的不动产权证书，证明拟安置的房屋具备交付条件，可以办理权证，并承诺可以按照约定交付安置房，办理相关权证。汤水雅居房屋为多层房屋。高国斌对上述证据的真实性无异议，但认为该房屋产权与淳化的安置房性质不同。高国斌提交案外人耿明生的《拆迁补偿协议》、房屋所有权证、国有土地使用证、《关于淳化安置房产权证办理的通知》和《商品房现售合同》，证明淳化安置点的房屋性质与汤水雅居不同，且补助了75元/㎡的维修基金。两被告对高国斌提交的上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，南京中闻公司取得合法拆迁许可后，依相关规定对高国斌承租的房屋进行拆迁，双方订立《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点是双方订立的《拆迁补偿协议》是否因被告存在违约行为而达到解除的条件。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，现被告认为《拆迁补偿协议》有效，不同意解除并要求高国斌继续履行，《拆迁补偿协议》中并未约定解除条款，故本案中均不适用协商一致解除和约定解除。高国斌以被告安置房屋原地点发生改变、11层小高层变为多层、安置房屋迟延交付、以及汤水雅居的房屋产权不明晰构成根本违约为由，要求解除合同的理由也不成立。理由如下：其一，《拆迁补偿协议》约定的安置房位置为汤山新城，为地域概念，并未载明具体坐标地点，汤水雅居属于汤山新城，即使按高国斌所述的双方曾约定过安置地点，但该安置地点与现汤水雅居仅相距1千米，并不实质影响房屋的价值或致使生活带来不便；其二，双方最终签订的《拆迁补偿协议》未约定安置房为小高层，况且安置房屋由小高层变为多层并未致使满足居住合同目的不能实现而构成根本违约，并未实质损害高国斌的利益；其三，被告确实存在逾期交付安置房的行为，但被告已支付了《拆迁补偿协议》约定的且符合拆迁政策的超期过渡费，承担了相应的责任，高国斌也予以接受，该过渡费足以补偿高国斌在外租房的费用；其四，中闻集团公司提交的《南京市商品房初始登记申请表》、汤水雅居的不动产权证书可以证明汤水雅居房屋符合《拆迁补偿协议》约定的产权清晰且无权利限制，已具备办理不动产权证的条件；其五，高国斌提出的旺运花园安置房屋为商品房而汤水雅居为拆迁安置房，两者性质不同的问题。旺运花园房屋系因历史原因补办土地出让手续所致，权利来源与汤水雅居一样同为拆迁安置，且被告也提供机会供高国斌进行选择，但高国斌并未选择旺运花园。权利来源性质为拆迁安置，并不违反《拆迁补偿协议》的约定，拆迁安置房屋的权利来源本身即为拆迁安置。高国斌提交的案外人耿明生旺运花园的相关材料，与本案并无关联。综上，现被告要求继续履行，且安置房屋已符合交付条件并可办理不动产权证，高国斌要求解除《拆迁补偿协议》的安置条款并要求按照15000元/㎡的标准赔偿其总房款与补偿款的差额损失1164852元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对高国斌主张的自2016年11月起按每月3000元的标准赔偿10个月的损失30000元问题。中闻集团公司2016年9月28日制发的《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》通知高国斌在10月20日前对期补、贴现和回购三种方案进行选择，11月起停发过渡费，而且被告提供的安置房汤水雅居已经具备了入住条件，但高国斌并未在规定期限内作出选择，也拒不领取安置房屋，故其无权再要求被告赔偿2016年11月以后的损失，故对高国斌的该项诉讼请求，本院不予支持。对预扣房款利息问题，根据《拆迁补偿协议》的约定，预扣的234852元属于安置补偿中高国斌预付的用于购买安置房的购房款，是双方之间就预扣234852元的真实合意，现《拆迁补偿协议》不能解除，高国斌主张自《拆迁补偿协议》签订之日即2010年12月28日起后计5年内的资金占用利息，于法无据，本院不予支持。对维修基金问题，高国斌提交的案外人耿明生的相关材料是淳化旺运花园的相关材料，而高国斌并未选择在旺运花园安置，两者无可比性。两被告也提供机会供高国斌进行选择，但高国斌并未选择旺运花园，应当仍按照《拆迁补偿协议》执行，而《拆迁补偿协议》中并未约定两被告需支付高国斌维修基金，高国斌要求两被告支付维修基金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告高国斌的诉讼请求。案件受理费16125元，由原告高国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 冯晓华代理审判员 韩文涛人民陪审员 吕 敏二〇一七年六月二十七日书 记 员 陈 玲 更多数据：