（2017）苏0922民初2535号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-02

案件名称

2535魏明凤与左阳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

滨海县人民法院

所属地区

滨海县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏明凤,左阳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条，第一百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0922民初2535号原告魏明凤，女，52岁，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托代理人汪红新，江苏阜东律师事务所律师。被告左阳，男，37岁，汉族，居民，住江苏省滨海县。原告魏明凤与被告左阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序，先后于2017年5月22日、2017年6月26日公开开庭审理了本案。原告魏明凤及其委托代理人汪红新、被告左阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏明凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告被其损毁的房屋予以恢复原状；2.判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费10250元（每年房租4.1万元，非法占用三个月）和违约金10万元，共计110250元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2009年7月26日签订《租赁合同》，被告承租原告所有的位于滨海县人民南路西侧新时代乐园32幢103、104、105室，租赁期为2009年9月1日至2015年8月31日，约定前三年房租每年3.8万，后三年房租每年4.1万。2015年9月，原、被告签订的租赁合同期限届满，原告询问被告是否继续承租，被告明确表示不再承租。此后，原告多次要求被告交还出租房屋，被告却一再推迟，直至2015年12月才将房屋交还，并在搬离出租房屋时恶意毁坏出租房屋。原告认为，被告的上述行为违反了合同约定，被告应当依约支付逾期交房期间的房屋租金10250元及合同约定的违约金10万元，合计110250元。为了维护原告自身合法权益，原告特提起诉讼。被告左阳辩称，首先，租赁合同期满后，我占用房屋是原告同意的。2015年的9月4日，原告曾找过我谈房屋租赁费用，后因为房租涨幅较大，我需要考虑时间，在征得原告同意后，我才没有搬出租赁房屋。直到2015年11月23日左右，我通知原告我要搬出租赁房屋，不再承租，在此期间我要求原告前来查看房屋，但是原告没有过来，之后到了11月底左右，房屋就已经交付给原告了，并且向原告再三叮嘱房屋的情况；其次，我认为我没有违约。我在搬离房屋时将能拆除的都拆除了，不能拆除的部分都留给原告了。房屋里面有一点损坏是搬迁导致的，是正常的损坏。我不应该承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2009年7月26日，原告魏明凤与被告左阳签订《租赁合同》一份，主要约定：一、房屋地址原告将其享有的坐落于滨海县东坎镇人民南路西侧新时代乐园32幢103、104、105室产权商铺，建筑面积132平方米，租给被告经营宾馆之用。二、租赁期限双方商定房屋租期六年，自2009年9月1日起至2015年8月31日止。租赁期满后本合同终止。三、租金及交纳方式租金前三年为人民币每年3.8万元整，后三年租金为人民币每年4.1万元。被告以现金形式在每年的八月一日前一次性支付房租。如过期每日加收5%滞纳金。被告在承租期最后一年付给原告押金4000元，租期满后被告结清所有费用后将房屋完好、无偿归还原告，原告将押金退还给被告。四、装修问题租赁期内，被告的装修及维修不得改变结构，产生的费用原告概不负责。租期结束或中途双方协商解除合同，被告不得破坏已装修部分及房屋结构，不动产部分的所有权无偿交给原告。七、续租租赁期满，原告如继续出租，同等条件下被告有优先权，被告要续租的须在合同期满前三个月告知原告。原告如收回该房，应提前三个月告知被告另租其他店面。八、违约责任本合同已经签订，即具法律效力，若双方违反上述条款均视为违约，违约方向守约方支付违约金10万元，并承担由此造成守约方的一切损失。协议签订后，原告魏明凤将毛胚状态的上述房屋交付给被告左阳使用。被告左阳即对所承租房屋进行了装修，并在案涉房屋经营“涵元宾馆”。被告左阳依约向原告魏明凤交付房租。经原、被告协商一致，被告未向原告支付合同约定的押金。租赁期满后，原、被告因案涉房屋续租事宜进行沟通，被告仍租住在案涉房屋内。被告当庭陈述：其自2015年11月23日左右开始搬离案涉房屋，并对其装修部分进行拆除，于2015年11月底将案涉房屋交付给原告。又查明，被告左阳租用案涉房屋用于经营宾馆，宾馆内分离出多间房间，每间房间均配有独立的卫生设施等设备。被告左阳在搬离案涉房屋，对案涉房屋装修可拆除部分进行拆除过程中存在不当行为，致房屋内不可拆除的部分设施损坏。另，在本案审理期间，原告申请撤回要求被告对被其损毁的房屋予以恢复原状的诉讼请求。以上事实，有租赁合同、公证书、短信记录及双方当事人的陈述等证据佐证，足以认定。本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，民事案件双方当事人应对自己的主张提供证据，并应承担举证不能的后果。本案中，原告魏明凤与被告左阳之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，应为合法有效。原告魏明凤与被告左阳之间的租赁合同关系依照案涉合同约定，于2015年9月1日即解除。租期届满后，被告仍租住在案涉房屋内，原告未提出异议，则原、被告之间的租赁合同应继续有效。现原告提出要求被告支付2015年9月1日至11月30日的房屋占有使用费。被告也自认其于2015年11月30日将房屋交还给原告，即其实际使用房屋时间超出案涉合同约定期限时间三个月，被告应当对此期间的占有、使用房屋行为向被告支付费用。案涉合同约定2014年9月1日至2015年8月31日租金为4.1万元，该租金约定可适用于2015年9月1日至11月30日的租金支付标准。则，被告左阳应给付原告魏明凤案涉房屋占用费10250元。即，关于原告要求被告支付房屋占用费10250元的主张，本院予以支持。关于被告提出的租赁期满后，其继续使用房屋是征得原告同意，不应再支付房屋期满后的使用费的辩解，本院认为，租赁期满后，被告实际占用、使用案涉房屋是事实，原告与被告沟通续租事宜不是原告将房屋无偿给被告使用的意思表示，被告应当支付房屋期满后的占用费用。故，对被告提出的不应支付房屋占有费用的辩解，本院不予采信。此外，被告在搬离案涉房屋过程中，存在破环卫生间设施等行为，该行为违反了案涉合同“租期结束后，承租方不得破坏已装修部分”之约定，被告对此应当承担相应的违约责任。原、被告在案涉合同中约定违约金为10万元。鉴于案涉房屋每年的租金约为3、4万元、被告认为约定违约金过高等情形，本院认为，违约行为系依案涉合同第四条确定，该条涉及承租期满后对房屋损坏问题，考虑违约金应结合该条及案涉房屋具体装潢情况确定为宜。案涉合同违约金约定确属过高，应予调整。综合全案，结合案涉房屋的状况，本院认为被告给付原告违约金18000元为宜。关于原告提出的要求被告支付10万元违约金的主张，本院认为原告要求过高，对被告向原告支付18000元部分予以支持，超过部分不予支持。关于被告提出的其没有破坏已装修部分，造成的一点损坏是为了顺利搬迁形成的，卫生间等设施的损坏不是其造成的辩解，本院认为，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，且在搬迁过程中，承租人理应尽到善良管理人的谨慎注意义务，在拆除可拆除部分后，将房屋完好地交还给出租人。本案中，被告在搬离过程中确有破坏设施等不当行为，也没有证据证明其将房屋当面交原告验收后交还原告以及原告自身有故意破坏装修的行为，故本院对于被告上述辩解，不予采信。关于被告庭审中多次提出的其对房屋装修投资较大、承租期间宾馆生意不好，理应将其装修部分拆除，没有违约行为不应承担违约责任的辩解，本院认为，承租人对租赁房屋装饰装修，是为了满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行的。因为承租人的不同，出租人往往在再次出租时，要对房屋进行重新装修，出租人不会因接受承租人的装饰装修获取利益。且装饰装修费用作为承租人租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。承租人所应返还的房屋应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故本院对于被告上述辩解，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告左阳于本判决生效之日起十日内给付原告魏明凤房屋占用费10250元及违约金18000元，共计28250元；二、驳回原告魏明凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1253元，由原告魏明凤承担453元，由被告左阳承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审　判　长　　季　东审　判　员　　陈亚男代理审判员　　陈　雷二〇一七年六月二十七日书　记　员　　徐子凯附录法律条文1．《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2．《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”