（2016）粤0604民初5724号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-25

案件名称

温雨雄与谭咸姿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温雨雄,谭咸姿

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2016）粤0604民初5724号原告（反诉被告）：温雨雄，男，汉族，1976年10月12日出生。被告（反诉原告）：谭咸姿，男，汉族，1969年6月8日出生。委托诉讼代理人:史雪松,系广东润正律师事务所律师。原告温雨雄诉被告谭咸姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告温雨雄、被告谭咸姿及其委托诉讼代理人史雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付搬运调仓费3万元；2、被告向原告退还押金8000元；3、被告向原告返还已支付2017年3月1日至2017年3月4日的租金合计1000元。事实与理由：原告从2015年6月6日开始租赁被告385平方米仓库作放陶瓷使用，租期从2015年6月6日至2017年6月5日。2017年2月合同期未届满，涉案出租物就被暂停使用和拆除，为了搬运陶瓷，原告造成了搬运费损失，原有20000箱瓷砖按每箱1.5元的标准计算，损失为30000元。被告答辩并反诉称：2015年6月2日，原、被告经协商签订《租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于湖南停车场1号的仓库，租金为每月8000元，每季度交纳一次租金，第一期租金在2015年6月6日缴清，第二期于2015年9月6日缴清，第三期于2015年12月6日缴清，第四期在2016年3月6日缴清，以此类推，合同约定如延迟交租，原告每日按当月应交金额的3%支付滞纳金，且约定如逾期十天不交租金，被告有权没收押金。另合同约定如遇政府征用、开路等导致协议终止，被告不承担任何赔偿责任。合同签订后，原告按约定开始使用铺位，但原告却未按时足额交付租金，按照合同理应支付拖欠的租金及滞纳金，且延期大多数均超过十日，按合同约定不应退还押金8000元。另，因政府征收土地，合同终止，按约定被告无需承担任何搬迁赔偿责任，且原告无提供证据证明搬运调仓的费用支付。2017年3月5前的租金被告已经收取，原告实际使用仓库至2017年4月30日，但租金只交纳至2017年3月5日。综上原告共拖欠租金17081元未付，滞纳金共计54000元。被告请求判令：1、原告支付拖欠被告的租金共17081元；2、原告支付延迟交纳租金的滞纳金54000元；3、本案诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称：确认被告所述原告交租的情况，但原告无拖欠被告的租金，因生意难做，已与被告协商每月减一点租金。因原告没有拖欠租金，所以不同意向被告支付滞纳金。诉讼中，原告就本诉和反诉提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的人口信息查询表。证明原、被告诉讼主体身份。2、租赁合同。证明双方的租赁合同关系。3、收款收据。证明被告收到原告的押金8000元。4、广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂出具的通知书、广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂出具的关于清拆场地的最后通知、水电停电再次通知（上述通知均为复印件）。证明产权人于2017年3月17日通知租户应在2017年3月31日前搬离仓库的，可以从2017年3月1日起免租，被告应当将原告交纳多余的租金和押金应退回原告。5、送货单两张。证明原告因搬运货仓产生30000元的损失。6、租赁收据。证明被告收取原告的2016年12月5至2017年3月4日的租金为22000元。诉讼中，被告就本诉和反诉提交以下证据：1、原告向被告支付租金的明细、农业银行明细清单5份、建设银行一般业务申请书1份、建设银行个人活期明细信息表1份。证明原告未按期足额交纳租金的金额，理应计算滞纳金，具体对应被告反诉状所附的明细表，并支付拖欠的租金，按照合同第八条的约定，应没收押金。2、通话录音光碟及文字记录、微信聊天记录。证明原告于2017年4月16日还在与被告协商搬迁事宜，原告实际使用仓库至2017年4月30日，微信记录显示原告于2017年5月6日才正式搬迁完毕，被告仅诉请租金计算至2017年4月16日，已给予原告20日的免租期。3、租赁合同。证明被告向湘南招待所承租涉案仓库，湘南招待所的老板娘为黄小艳。为查明事实，本院依职权向广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂调取了资产租赁合同、佛山市国土资源局文件【佛国资（建设）字[2009]5号】、佛山市国资土地储备中心文件【佛国资土函[2016]6号】以及该单位向本院出具的情况说明各一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，原告的证据4虽为复印件，能与石湾陶瓷厂提供的材料相互印证包括涉案仓库所在土地需移交土地储备中心的事实，故对真实性予以确认；证据5为单方出具的收款收据，未有其他证据助证其真实性，且出具的日期与原告在微信所述的搬运货物的时间自相矛盾，本院不予采信。被告的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月2日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订合同编号为20150602的《租赁合同》，主要约定：一、租赁物业：甲方同意将位于湖南停车场1号仓库，面积约为385平方米，按场地现状出租给乙方作为仓库使用。二、租赁期限：从2015年6月6日起至2017年6月5日止。三、合同押金：签订合同时，乙方向甲方交纳8000元作为合同押金，合同期满后或合同终止，在乙方无违约的前提下，甲方应在乙方正式交还场地15日内将押金无息退还给乙方。四、租金：按每月8000元计算。五：租金缴付：先交租金，后使用。租金每季度缴付一次，第一次在2015年6月6日交清，第二次在2015年9月6日交清，第三次在2015年12月6日交清，第四次在2016年3月6日交清，以此类推。根据中国农业银行银行卡交易明细清单显示，原告向被告实际交纳租金情况如下：2015年6月10日、2015年9月10日、2015年12月16日分别为24000元，2016年3月20日为23500元，2016年6月21日、2016年9月25日分别为22000元，2016年12月8日为10000元，2016年12月18日为12000元。2017年3月17日，案外人广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂（下简称“石湾陶瓷厂”）出具通知，内容如下：根据佛山市国资土地储备中心文件要求，我厂必须将已纳入收储的位于石湾东风路15号东区地块的所有建筑物清拆，将土地移交给国资土地储备中心。为此，我厂决定于2017年3月1日起解除与各租户的租赁关系，请各租户严格履行《物业租赁协议》的相关规定，缴清租赁期间的租金，并于2017年3月31日前将各自物资搬离厂区并交回出租物，逾期视为放弃租赁范围内物资的所有权，我厂有权予以处理。如在2017年3月31日前将各自物资搬离厂区并交回出租物的租户从2017年3月1日开始免交租金，结清水、电费及相关费用后，办理手续退回保证金。否则，除没收保证金外，后果自负。另从2017年4月1日开始对车辆实施进出限制，只能出货，不能进货。并对东风路段路口进行围蔽，从2017年4月5日起停水、停电。2017年3月31日陶瓷厂出具停水停电再次通知，通知租户将各自物资马上搬离，并交回场地，并定于从2017年4月5日上午8时30分起开始停水、停电。2017年4月13日，陶瓷厂再出具关于清拆场地的最后通知，通知各租户限于2017年4月24日前将各自物资搬离厂区。2017年4月12日，原告向被告发微信:“这几天说要拆仓了，你还未无动于衷，如果我货物损失或者损坏了，你要负全部责任。”2017年4月16日，原告再向被告发出上述微信。2017年5月3日，被告向原告发出微信：“停车场一号仓库内的货全部搬完吗？什么时候搬完请你发图片给我。”原告回复：“早就搬完了。”2017年5月6日，原告通过微信将仓库情况的照片发给被告。被告确认收到。2017年5月26日，陶瓷厂向我院出具情况说明如下：我厂将佛山市石湾东风路15号内石湾工业陶瓷厂东区沙仓空地及露天沙仓租赁给佛山市禅城区湘南招待所，用途为临时停车场，从2005年5月16日开始，已连续租赁十多年。而其中的1号仓库为湘南招待所私自搭建，没有经我方允许及没有房屋产权证和相应的规划报建资料。根据法院提供的材料显示的湖南停车场1号仓库我方称为临时停车场，被告人是第三手租户，与我方没有直接租赁关系。另查明，2016年2月25日，石湾工业陶瓷厂（甲方、出租方）与案外人佛山市禅城区湘南招待所（乙方、承租方）签订《资产租赁合同》，约定甲方将佛山市石湾东风路15号内石湾工业陶瓷厂东区沙仓空地及东区露天沙仓租赁按现状乙方使用。2014年1月6日，案外人黄小艳与被告签订《租赁合同》一份，约定黄小艳将石湾沙岗华榕宫对面湖南停车场内1号仓库出租给被告使用。再查明，根据佛山市国土资源局文件【佛国资（建设）字[2009]5号】记载，市政府收回广东佛陶集团股份有限公司石湾工业陶瓷厂的国有土地使用的宗地【国有土地使用权证号为佛府国用（94）字第特160号】中的51390.67平方米土地，并划拨给佛山市土地储备中心作政府储备土地。被告陈述：原告于2017年5月6日才正式搬迁完毕，被告仅诉请租金计算至2017年4月16日，被告给予原告20天的免租期。诉请租金17081元构成如下：2017年3月6日至2017年4月16日，共41天，按照8000元除以31天乘以41天即10581元；此外，原告应当在2016年3月6日向被告交纳2016年3月6日-2016年6月5日的租金24000元，实际上原告在2016年3月20日只交纳23500元，少交500元；原告应于2016年6月6日应当向被告交纳2016年6月6日至2016年9月5日的租金24000元，原告直到2016年6月21日只向被告交纳22000元，少交2000元；原告应当在2016年9月6日交纳2016年9月6日至2016年12月5日的租金24000元，实际上原告只向被告支付租金22000元，少交了2000元；原告应当在2016年12月6日向被告交纳2016年12月6日至2017年3月5日的租金24000元，但原告直到2016年12月8日向被告交纳10000元、在2016年12月18日再向被告交纳12000元，合计少交2000元，综上，原告累计少交租金6500元。原告曾向被告说其生意不好，要求少交租金，被告没有同意，但原告依然少交纳租金。黄小艳是佛山市禅城区湘南招待所的老板娘。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，作为涉案物业所在土地的土地使用权人陈述涉案物业未办理报建手续，被告作为出租人未能提供涉案物业经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告于2015年6月2日签订的《租赁合同》应属无效。关于原告诉请退还押金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告诉请返还押金有法律依据，本院予以支持。关于原告诉请搬运调仓费。被告作为出租方将未有报建的厂房进行出租，对于合同无效负有明显过错，而原告作为承租方签订租赁合同时亦未尽应有的审慎义务，亦负有一定过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于搬迁仓库所产生的费用，原、被告应根据各自的过错程度进行分担，但因原告已搬离涉案厂房，其也并未就其搬离时所造成的损失提供充分证据予以证实，故应承担举证不能的法律责任，故本院对该项诉请不予支持。关于原告诉请退还租金以及被告诉请支付租金。本案中，石湾陶瓷厂将包含涉案仓库所在地块出租给佛山市禅城区湘南招待所，湘南招待所再将涉案仓库出租给被告，被告再将仓库出租给原告。原告主张依据石湾陶瓷厂出具的通知书要求被告退还租金，但石湾陶瓷厂通知对象为其租赁合同的相对人，故原告以此主张被告退还租金无事实和法律依据，本院不予支持。虽然涉案租赁合同无效，但原告已实际使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费。原告主张其已与被告协商一致减免部分租金费用，但未能举证证实，被告亦予以否认，故原告仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。原告未举证证明其交还仓库的时间，结合采信的微信记录，本院确认被告主张的被告直至2017年5月6日才正式收回涉案仓库。被告仅诉请占有使用费计算至2017年4月16日，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。因原告确认被告所陈述的交租的情况，故本院确认被告主张原告少交了2016年3月6日至2017年3月5日期间的占有使用费合计6500元的事实，结合2017年3月6日至2017年4月16日期间发生的占有使用为10933.33元，原告应支付占有使用费合计17433.33元。被告仅主张17081元，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告诉请滞纳金。因涉案《租赁合同》无效，被告上述诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告谭咸姿于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告温雨雄返还押金8000元；原告温雨雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告谭咸姿支付房屋占有使用费17081元；驳回原告温雨雄的其他诉讼请求；驳回被告谭咸姿的其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取388元，原告温雨雄负担312元，被告谭咸姿负担76元，反诉受理费789元，原告温雨雄负担189元，被告谭咸姿负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　罗婉文二〇一七年六月二十七日书记员　　吴章斐附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：搜索“”来源：