（2017）沪0116民初5303号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
俞金仁与上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞金仁,上海得意家装饰市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初5303号原告：俞金仁，男，1964年10月23日生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：曹某某，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：夏欢。委托诉讼代理人：周某，上海市联合律师事务所律师。原告俞金仁与被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹某某与被告委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2015年5月29日前的租金13,100元；2.被告支付原告前述租金2015年5月30日至判决生效之日止的利息损失；3.解除原、被告双方签订的《商铺委托经营管理协议》，被告将商铺恢复原状并返还原告；4.被告支付原告2015年5月30日起至2015年8月31日止拖欠的租金及利息损失10,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订协议，将XX区XX大道XXXX号XXXX室房屋(下称涉案房屋)委托给被告经营管理，约定了五年托管期，第五年被告支付原告涉案房屋价款的9%作为租金回报，但是至今尚未支付第五年最后一期租金。此外，合同期满后，双方未予续签，但被告仍占有房屋，既未支付费用，也不返还房屋。因此，被告应当按照涉案房屋价款9%的年租金回报率向原告支付房屋使用费，原告此次诉讼要求被告支付三个月的费用及利息。被告辩称：不同意原告诉请。其中，对于原告第一和第二项诉请的答辩意见是：第一项诉请结算期间是2015年1月1日至2015年5月29日，扣除相应的税金和物业费等费用后，具体金额是9,331.81元；关于第一项诉请的利息，不同意支付，因为业主集体闹事阻挠经营，业主撤销了业委会导致市场管理停滞，两年来为了应付各个应诉，导致被告工作滞后。对于第三和第四项诉请的答辩意见是：首先，根据协议约定，现在双方仍处于合同履行期，原告不得擅自解除合同；其次，根据协议约定，原告的租金收益应当按照被告根据市场实际回报制定的经营回报率确定，而非按照涉案房屋价款的9%来确定；最后，双方未就经营收益的支付做出约定，因而支付利息没有依据。经审理查明：原告为涉案房屋的买受人和产权人，购房款为291501.84元。2013年10月4日，原告与被告签订《上海金山国际贸易城·(得意家家具广场)商铺委托经营管理协议》，约定：将涉案房屋委托被告经营管理；第一个托管期为2010年5月30日至2015年5月29日；前三年免租，第四年甲方(原告)享受购房款的8.5%为回报，第五年享受购房款的9%为回报；以五年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管期内双方不得擅自解除、终止协议；托管期届满后，甲方可继续委托乙方(被告)经营，另行协商委托条款和收益分配，甲方也可自行经营或另行委托经营，但须符合乙方对市场整体业种业态的统一布置规定，不论甲方自行经营还是委托经营均须在托管期届满前三个月提出书面申请告知乙方，逾期视同继续委托并已接受乙方根据市场实际回报制定的经营回报率。又查明，截至起诉之日，被告尚未支付原告涉案房屋第五年最后一期的租金收益。扣除相应的税金和物业管理费后，该租金收益的具体数额为9,331.81元(原告在庭审中对此也予以认可)。诉讼中，被告没有提供明确具体的证据证明原告扰乱市场经营。另查明，第一个托管期结束后，原告与被告没有正式续签具体的托管合同。截至起诉之日，被告仍占有使用涉案房屋，且未向原告支付使用费用。原告没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知被告。此外，原告不同意就被告根据市场实际回报制定的经营回报率而确定的租金收益进行审计，而是坚持按照涉案房屋价款的9%要求被告支付费用。以上事实，由双方签署的《商铺委托经营管理协议》、涉案房屋的产权证和购房发票、被告出具的结算单，以及双方的当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，原告和被告签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告将涉案房屋委托被告经营管理，现要求支付拖欠的第五年最后一期租金收益及利息损失，于法有据。该租金收益的具体数额为9,331.81元，双方已达成一致意见，本院予以认可。关于合同解除的问题(第三项诉请)。由于原告没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知被告，因而根据协议约定，视同原告继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率。结合协议中关于托管期以五年为准顺延的约定，目前双方处于第二个托管期之内。根据协议约定，托管期内双方不得擅自解除、终止协议，因而原告解除合同的诉请难以支持。另外，需要指出的是，本案双方争议所指向的涉案房屋商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，原告在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。因此在商场内大部分业主已经正式续签托管合同的情况下，原告主张解除合同的诉请也实难支持。关于收益支付的问题(第四项诉请)。根据协议约定，涉案房屋的具体收益应以被告根据市场实际回报制定的经营回报率为准，但诉讼中原告不同意对就被告根据市场实际回报制定的经营回报率而确定的租金收益进行审计，而是坚持按照涉案房屋价款的9%要求被告支付费用，显然缺乏合同依据，难以获得支持。由于原告主张的收益没有合同依据，依附的利息损失自然亦是难以支持。不过，需要说明的是，被告作为受托方，应当对委托人尽到勤勉、诚信的管理义务。在第二个托管期内，被告应当依照合同约定尽快与原告确认新的收益标准，明确具体的费用承担问题以及其他托管事项，及时足额支付经营收益，以积极行为改善自身管理状况，取得原告的信任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告俞金仁租金人民币9,331.81元；二、被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告俞金仁的利息损失(以人民币9,331.81元为基数，自2015年5月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、驳回原告俞金仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币189元，由被告上海得意家装饰市场经营管理有限公司承担(原告已预缴)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王庆廷二〇一七年六月二十七日书记员 谢玄卿附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”