（2017）京02民终5954号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
北京市顺天达仓储有限责任公司与北京市恒物物产公司物业管理部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市顺天达仓储有限责任公司,北京市恒物物产公司物业管理部
案由
房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5954号上诉人（原审被告）：北京市顺天达仓储有限责任公司，住所地北京市西城区新兴东巷11号。法定代表人:何喜玲，总经理。委托诉讼代理人:曹现亮，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市恒物物产公司物业管理部，住所地北京市海淀区明光村小区幼儿园3号楼301号。负责人:刘滨，经理。委托诉讼代理人:霍春霞，北京市格平律师事务所律师。上诉人北京市顺天达仓储有限责任公司因与被上诉人北京市恒物物产公司物业管理部房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初27852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京市顺天达仓储有限责任公司（下称顺天达仓储公司）上诉请求：撤销一审判决第一项，诉讼费由北京市恒物物产公司物业管理部（下称恒物物产公司管理部）负担。事实和理由：第一、不是我公司不付房租、而是恒物物产公司管理部恶意拒收。第二、恒物物产公司管理部侵犯了我公司的优先承租权。第三、承租房产中约一半面积的房产为我公司自建，在恒物物产公司管理部恶意停租的情况下，应向我公司支付补偿。第四、我公司客观上无法在30天内腾退房屋。第五、恒物物产公司管理部原经理曾口头承诺我公司，同意我公司一直租赁到拆迁时止，并按照拆迁政策对我公司建造的房屋给予补偿。恒物物产公司管理部辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，请求驳回顺天达仓储公司的上诉请求。恒物物产公司管理部向一审法院起诉请求：1.判令顺天达仓储公司立即腾退并返还西城区新兴东巷11号的租赁房屋973平方米。2.判令顺天达仓储公司向我公司支付自2015年5月26日至实际腾退房屋之日止的逾期腾房赔偿金（按日租金的3倍计算每天为3.39元），暂计算至2016年8月31日为1527191.61元，此后按此标准计算。一审法院认定事实：坐落于北京市西城区新兴东巷11号房屋所有权人为北京市运输公司。2005年12月，北京市运输公司将上述房产委托北京市百嘉物业管理公司（现北京祥龙物业经营管理有限公司，下称祥龙物业公司）经营管理。自2014年7月1日，北京市运输公司将上述房屋委托原告经营管理。2014年5月13日，祥龙物业公司作为甲方（出租方），顺天达仓储公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋位于北京市西城区新兴东巷11号，建筑面积973平方米/使用面积731.58平方米，用途为库房；租赁期限为一年，2014年5月20日至2015年5月19日；租金按照1.13元/平方米.自然天标准计算，年租金40万元，每期租金3.3334万元；乙方按照每月为一支付期，每期上付。本合同签字之日，乙方须向甲方支付首期租金33334元，2014年6月12日前交纳第二次租金33334元，2014年7月12日前交纳第三次租金33334元，2014年8月12日前交纳第四次租金33334元，以此类推；本合同权利义务终止7个自然天内，乙方依据本合同约定，将租赁房屋实物全部交付甲方，乙方投资装修、改造的与租赁物连接不可移动或移动后将产生不良影响的包括墙体、地面、屋顶和水、电、暖、卫、消防设施、设备等均无偿归甲方所有，乙方不得对此提出任何补偿要求，亦不得进行拆除或破坏，否则，乙方须承担相应赔偿责任；甲方须在接到乙方依本合同约定向甲方提出书面续租意向后30个自然天内，以书面形式明确告知乙方是否同意继续续签租赁合同的意向，否则，乙方可视为甲方为本合同到期之日起，同意按照本合同约定条款继续向乙方出租该房屋三个月真实意思的表示。如甲方不同意继续出租，并在上述规定时间内给予乙方正式答复，乙方须在本合同期满后的7个自然天内腾空所租房屋。如乙方逾期未搬出，每延误一天，乙方须按照本合同约定当年日租金的三倍标准赔偿向甲方支付赔偿金，并按实际延误天数累计计算。2014年8月15日，祥龙物业公司作为甲方，顺天达仓储公司作为乙方，恒物物产公司管理部作为丙方，三方签订《房屋租赁合同主体变更协议》，内容为：鉴于甲方资产重组，资产的经营管理权已由甲方变更为丙方，就甲、乙双方于2014年5月13日签订的房屋租赁合同（原合同）签订补充协议，一、自2014年7月1日起，甲、乙双方签订的原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体均由甲方变更为丙方，并由丙方完全享有和承担作为原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的“甲方主体”的全部权利和义务。二、原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件其他条款内容不变，继续有效执行。2015年1月21日，恒物物产公司管理部向顺天达仓储公司发《函》，内容为：依据双方签订的《房屋租赁合同》的有关约定，贵司承租我司的涉案房屋资产，租赁期限将于2015年5月19日届满，合同租赁期限届满后，双方间的租赁关系终止；依据《房屋租赁合同》第九章、第三十一条、第三十二条的约定于2015年5月19日前将承租房屋及设备设施完好移交我司，完成交接手续。否则，贵司须承担由此造成的一切损失和责任；根据我司上级的相关规定，我司将采取公开招租方式开展房屋租赁工作。2016年2月29日，恒物物产公司管理部向顺天达仓储公司发出《通知》，内容为：贵公司承租我司的涉案房屋已于2015年5月19日到期。我司于2015年1月21日向贵方发送了合同终止函，后又多次催促，贵司至今未按合同约定履行房屋腾退义务。现我方再次通知贵公司立即搬出，将腾退房屋交予我方。经一审法院勘验及双方当事人认可，顺天达仓储公司承租的涉案房屋在房屋所有证的房产平面图中显示为12-14幢，12-14幢西侧房屋均为自建房屋。顺天达仓储公司称自建房屋均系其所建，未提供证据。一审法院认为,恒物物产公司管理部与顺天达仓储公司之间签订的房屋租赁合同书，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。双方签订的房屋租赁合同于2015年5月19日届满，届满前，恒物物产公司管理部已于2015年1月21日致函顺天达仓储公司合同届满后租赁关系终止，要求顺天达仓储公司移交房屋。合同到期后，顺天达仓储公司未按约定自合同权利义务终止7个自然天内，将租赁房屋实物全部交付恒物物产公司管理部，恒物物产公司管理部要求顺天达仓储公司腾退并返还房屋的诉求，有合同依据，且理由正当，法院予以支持。顺天达仓储公司称涉案房屋的自建部分为其所建，要求恒物物产公司管理部补偿，未提供证据。退一步讲，即使涉案房屋自建部分为顺天达仓储公司所建，依据合同终止后，顺天达仓储公司投资装修、改造与建筑物连接不可移动或移动后将产生不良影响的包括墙体、地面、屋顶、水电设备等均无偿归恒物物产公司管理部所有，顺天达仓储公司不得对此提出任何补偿要求的约定，对顺天达仓储公司的该抗辩，法院不予采信。顺天达仓储公司称其有优先承租权，优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，双方在合同中未约定优先承租权，法院不予采信。恒物物产公司管理部要求顺天达仓储公司按照合同约定的日租金3倍的标准支付赔偿金的主张，该约定过高，法院予以调整。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起三十日内，北京市顺天达仓储有限责任公司将位于北京市西城区新兴东巷11号（房屋所有权证中幢号为12-14号）房屋及房屋西侧全部自建房腾空交付给北京市恒物物产公司物业管理部，腾房时不得损坏房屋设施；二、判决生效之日起五日内，北京市顺天达仓储有限责任公司给付北京市恒物物产公司物业管理部房屋使用费，自二○一五年五月二十六日起至实际腾退房屋之日止（以每日1.13/元/平方米计算，建筑面积为973平方米）；三、驳回北京市恒物物产公司物业管理部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，2014年8月15日，祥龙物业公司、顺天达仓储公司与恒物物产公司管理部签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定祥龙物业公司与顺天达仓储公司于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》中出租方变更为恒物物产公司管理部，原出租方祥龙物业公司的合同权利义务由恒物物产公司管理部承接，恒物物产公司管理部因此享有《房屋租赁合同》中出租方的权利，并受《房屋租赁合同》的约束，履行出租方的相应义务，顺天达仓储公司的合同履行对象亦变更为恒物物产公司管理部。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据合同约定，双方的租赁期限于2015年5月19日届满，顺天达仓储公司应于合同期满后7个自然天内交还租赁房屋。顺天达仓储公司主张恒物物产公司管理部原经理曾口头承诺其可以一直租赁到拆迁时止，并按照拆迁政策对其自建房予以补偿，恒物物产公司管理部不予认可。根据举证原则，顺天达仓储公司对其主张负有举证责任，但顺天达仓储公司未提供任何证据，且恒物物产公司管理部已于2015年1月21日正式发函告知顺天达仓储公司不再续租，双方合同到期终止，故顺天达仓储公司应承担举证不能的法律后果，本院对顺天达仓储公司的该项主张不予采信。因双方合同已经于2015年5月19日终止，故即使顺天达仓储公司主动向恒物物产公司管理部支付2015年5月19日之后的租金，恒物物产公司管理部亦有权拒收。关于顺天达仓储公司主张恒物物产公司管理部侵犯其优先承租权一节，因优先承租权非法定权利，且双方在合同中并未约定优先承租权，故顺天达仓储公司的该项主张亦不能成立。关于顺天达仓储公司索要的自建房补偿，首先，关于自建房是由谁出资建设，双方存有争议，顺天达仓储公司未能举证证明自建房系其所建；其次，即使自建房为顺天达仓储公司所建，根据合同约定，合同到期后自建房亦无偿归恒物物产公司管理部所有，顺天达仓储公司不得要求补偿；第三，如前所述，顺天达仓储公司不能证明恒物物产公司管理部曾口头承诺对自建房予以补偿，故恒物物产公司管理部有权要求顺天达仓储公司腾退包含自建房在内的承租房屋，顺天达仓储公司不能以未得到补偿为由拒绝腾退。恒物物产公司管理部要求顺天达仓储公司腾退承租房屋，于法有据，应予支持。关于腾退的时间，因在起诉前恒物物产公司管理部就多次通知顺天达仓储公司进行腾退，且一审法院已经考虑到腾退面积较大，给予了30天较宽裕的腾退期，故一审法院酌定的腾退期限并无不妥。关于一审判决的第二项，即2015年5月26日至实际腾退之日止的房屋使用费，双方当事人均表示同意，本院亦不持异议。综上所述，顺天达仓储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市顺天达仓储有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年六月二十七日书记员 赵子豪 关注公众号“”