（2017）苏01民终4878号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-30
案件名称
陈峥与洪云刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4878号上诉人（原审原告）：陈峥，男，1995年4月8日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：陈美玲，江苏荣熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪云刚，男，1963年10月7日生，汉族，南京市沿江工业开发区。上诉人陈峥与被上诉人洪云刚房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2016)苏0116民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈峥上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、从上诉人提交的手机短信证据可以证实，上诉人与被上诉人于2016年10月19日就解除合同已经达成了合意。2、涉案房屋产权系南京市六合区化工业园采购中心所有，一审法院对被上诉人是否有权出租房屋这一事实未予查明。被上诉人洪云刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。陈峥向一审法院起诉请求：1、洪云刚退还11个月房租28600元、押金2000元，合计30600元；2、洪云刚承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月25日，洪云刚（甲方）与陈峥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于南京市大厂区杨春路58号房屋出租给乙方，房屋租金每月2600元，租期一年，自2016年9月26日至2017年9月25日止，付款方式31200一次。乙方不得将此房私自转让、转租，如有特殊原因不租此房须提前两个月告知对方，并赔偿甲方一个月违约金，反之甲方违约赔偿乙方一个月违约金。乙方须交甲方押金2000元，租期结束无设施损坏，欠费等，甲方退还押金，反之扣除押金。合同签订后，陈峥依约支付洪云刚房租31200元，并实际承租使用租赁房屋。另在签订合同前，陈峥已向洪云刚支付押金2000元。对于双方有争议的事实，即双方签订的《房屋租赁合同》是否已于2016年10月19日解除。陈峥主张在2016年10月19日双方已解除了《房屋租赁合同》，并就房租及押金退还事宜达成一致，洪云刚对此予以否认，而陈峥也未举证加以证明，因此，陈峥主张的该事实，一审法院不予认定。根据双方一致的陈述，陈峥虽有向洪云刚提出解除合同之意，但双方直至诉讼时止，并未就解除合同事宜协商一致。一审庭审中，陈峥当庭向洪云刚交付了承租房屋的钥匙，洪云刚同意解除《房屋租赁合同》，退还押金及2017年4月17日之后的剩余房租。一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈峥、洪云刚签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现陈峥未能举证证明《房屋租赁合同》已于2016年10月19日解除，且直至2017年4月17日本案庭审前，涉案房屋亦一直由陈峥实际控制，因此，陈峥主张要求洪云刚退还自2016年10月19日起的剩余租金没有事实依据。鉴于陈峥在2017年4月17日已向洪云刚交付了承租房屋的钥匙，洪云刚亦同意收回房屋，并愿意退还押金及2017年4月17日之后的剩余房屋，不违反法律规定，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三十九条第二款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、洪云刚于判决生效之日起十日内退还陈峥租金13693.3元；二、洪云刚于判决生效之日起十日内退还陈峥押金2000元；三、驳回陈峥的其他诉讼请求；一审本诉案件受理费565元，减半收取282.5元，由洪云刚负担96元、陈峥负担186.5元。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人称其给被上诉人发短信“洪老板，我财运不济，就连转租都无人过问。这房子明天交还给你，租金与违约钱一并付你请你定个时间”，上诉人以此证明当时上诉人已通知被上诉人解除合同并愿意按合同约定承担违约金。被上诉人对该短信的真实性予以认可，但称其当时在广州，被上诉人也愿意按合同办事，但上诉人只同意交纳1个月的租金，不同意给付违约金，故双方就解除合同并未达成一致，也没有进行房屋交接。上诉人在二审中称其主张的双方于2016年10月19日解除合同这一事实系双方电话中口头达成的，并无相关证据证实。被上诉人对此不予认可。以上事实，有本院询问笔录在案证实。本院认为，陈峥、洪云刚于2016年9月25日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同诚信履行。上诉人称双方于2016年10月19日通过电话口头达成一致，解除了《房屋租赁合同》，但对此并无证据证实，且被上诉人对此不予认可，故本院对上诉人的主张不予采信。上诉人于2017年4月17日完成了房屋交付，被上诉人也同意接收房屋并退还剩余的房屋租金及押金，不违反法律规定。上诉人承租房屋期间，并无相关权利人就房屋的使用向上诉人主张过权利，故上诉人称被上诉人无权出租房屋，与事实不符。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由上诉人陈峥负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 张旭东审判员 孙 伟二〇一七年六月二十七日书记员 郭旭冬 来自：