（2017）新0106民初883号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
吴磊与新疆恒信佳业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市头屯河区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴磊,新疆恒信佳业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0106民初883号原告：吴磊，男，1983年3月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：万兆芸，新疆齐乐万律师事务所律师。被告：新疆恒信佳业房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区祥云中街1260号恒信阳光里小区1栋商业15室。法定代表人：李胜，新疆恒信佳业房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：董秀玲，新疆万和律师事务所律师。原告吴磊与被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司（以下简称恒信佳业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴磊的委托诉讼代理人万兆芸、被告恒信佳业公司的委托诉讼代理人董秀玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告因逾期交房应承担违约金50000元；2.请求判令被告因逾期交房承担原告已支付房款银行存款利息33365.6元，以上合计83365.6元；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求减少为31500元。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市头屯河区祥云中街1260号恒信阳光里小区房屋一套，合同约定的竣工时间为2014年11月30日，交房时间为2014年12月31日。合同签订后，原告依约支付了全部房款。2015年10月底，该小区天然气管道才竣工，下沉式花园于2016年8月才开工，9月底完工。被告未按期竣工及交付房屋，应当承担相应的违约责任。双方协商未果，原告遂诉至法院。被告恒信佳业公司辩称，对双方签订《商品房预售合同》及实际履行认可，但不同意原告的诉讼请求。关于违约金，原告依据双方签订合同中补充协议的第十二条主张，但该条款是针对买受人在使用享有的下沉花园、晒台时，如私自搭建应当承担的违约金，而非对出售人被告逾期交房行为约定的违约金，故不同意原告该项诉讼请求；关于已付房款的同期利息，被告认可存在逾期交房的违约行为，亦同意支付已付房款的同期利息，但对于原告计算的利息数额不认可，双方合同约定于2014年12月30日交房，被告于2015年4月5日通知原告在内的买受人办理入住手续，该小区其他买受人陆续办理了入住手续，因此同意支付该期间参照同期银行存款利率计算的利息，请求法院依法判决。经审理查明，2013年12月11日，原告与被告经协商一致，签订一份《商品房预售合同》，其中第一条、第三条约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于乌鲁木齐市头屯河区祥云中街1260号恒信阳光里小区房屋，建筑面积93.21平方米，单价每平方6119元，总价款570352元。第六条付款方式及期限约定：2013年12月10日首付171352元，余款399000元办理按揭。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期91日至180日的，按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率赔付，出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付日视为完成房屋交付日，买受人应自房屋交付日起承担房屋产生的所有费用，如造成出卖人损失的，由买受人承担赔偿责任。第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；如买受人违反上述规定，出卖人有权委托物业管理公司，要求其恢复物业原状，并承担总房款5%的违约金。合同附件四《合同补充协议》第七条约定：由于本住宅小区整体建设、分期验收，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定“该商品房验收合格”应释义为该商品房符合本合同约定且其所在的楼宇已经五方验收为合格。第十二条约定：买受人在使用其享有专属使用权的下沉花园、晒台时，应符合设计荷载要求，不得擅自拆除、改变其附属建筑设施，并应遵守管理规约及物业管理单位的统一管理规定，不得损害相邻关系、侵害共有权人或相邻人的其他合法权利、破坏房屋结构和外观，不得有影响小区整体美观、公共安全的改建行为。严禁搭建，如私自搭建的应在告知限期内拆除、恢复原状，并承担违约金50000元。如对其他业主造成损害的，由买受人承担赔偿及维修责任。原告吴磊购买了地下室，双方对地下室款项存在争议。合同签订后，原告以首付款加按揭贷款方式向被告支付购房款570352元。2014年10月17日，该商品房所在楼栋建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格，并出具竣工验收报告。2015年10月，该小区天然气接通。2016年9月底，下沉式花园竣工。另查明，该小区另一购房户艾力海木、赵三将被告诉至本院，要求解除合同，赔偿违约金50000元，并支付利息33161.25元，2016年8月23日，经本院（2106）新0106民初1166号民事调解书调解，被告支付艾力海木、赵三违约金83000元，于2016年9月23日前支付完毕，上述事实有原告提交的《商品房预售合同》及附件、民事调解书、被告提交的《商品房预售合同》及附件、竣工验收报告、当事人陈述、本院庭审笔录等存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告在平等自愿、协商一致基础上签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应当依约履行。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按约履行交纳房款的合同义务后，被告亦应当按照合同约定于2014年12月30日前向原告交付经验收合格的房屋，其未在约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定如被告逾期交房，应当参照已付房款银行同期存款利息或上浮10%承担违约责任，故原告主张已付房款银行存款利息符合双方合同约定。关于利息数额，依照上述约定，按已付房款570352元、同期银行存款年利率2.75%上浮10%，自2015年1月至2016年9月，计算已付房款银行存款利息为30193元（570352元×2.75%×110%÷12个月×21个月）。关于被告辩称，争议房屋所在的7号楼工程于2014年10月17日经五方验收合格，符合交付条件，并已于2015年4月5日电话通知原告交付房屋，故不应支付2015年4月5日之后存款利息的理由，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告未向法庭充分举证证实，其于2015年4月5日书面通知了原告交付房屋，且争议房屋所在的楼宇虽然于2014年10月17日经五方验收合格，但工程竣工验收只是交付房屋的必要条件，而非充分条件，被告还应当履行书面通知、协助原告办理入住等相关合同义务，且合同第十一条约定的电话通知，是在因原告原因未能按期交付的情况下，被告可采取的通知方式，故被告该辩称理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张违约金50000元的请求，本院认为，双方签订的《合同补充协议》第十二条规定的违约金50000元，是针对买受人即原告如私自搭建这一违约行为约定应当承担的违约责任，而非出卖人即被告逾期交房应当承担的违约责任，被告逾期交房依照合同约定应当承担已付房款的利息，原告在上述请求中已主张了利息，本院部分支付了该项请求，故原告以被告逾期交房再行要求被告承担违约金50000元无事实及法律依据，且艾力海木、赵三与被告经协商一致达成的调解协议，系双方对权利的处分，不能作为原告在本案中主张违约金的依据，故该项请求本院不予支持。被告辩称违约金50000元不予承担的辩解意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司支付原告吴磊已付房款银行存款利息30193元；二、驳回原告吴磊要求被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司支付违约金50000元的诉讼请求。上述被告给付款项共计30193元，被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原诉讼标的83365.6元，后原告变更为81500元，给付标的30193元，占诉讼标的37.05%，应收案件受理费1837.50元（原告已预交1884.14元），由原告吴磊负担1156.7元，被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司负担680.8元，剩余46.64元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 高居村人民陪审员 靖昇平人民陪审员 姜金兰二〇一七年六月二十七日书 记 员 常蓉亮 更多数据：