（2017）粤0203民初703号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-30
案件名称
韶关市大新物业服务有限公司与陈贵添物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市大新物业服务有限公司,陈贵添
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0203民初703号原告：韶关市大新物业服务有限公司,住所：韶关市浈江区。法定代表人：邓钧尹，总经理。委托诉讼代理人:官秋明,韶关市武江区惠民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁德祥，该公司职员。被告：陈贵添，男，1959年9月25日出生，住韶关市武江区。原告韶关市大新物业服务有限公司（以下简称：大新物业）与被告陈贵添物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大新物业的委托诉讼代理人官秋明、梁德祥，被告陈贵添到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大新物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2013年7月至2016年11月拖欠的物业费2271.4元、电梯维保费224元、电梯电费192.8元、电梯年审费104.8元，电动车、摩托停放费1640元，以上合计4433元；2、违约金545.26元（4433元×41个月×30天×0.1‰=545.26元，按日加收所欠金额0.1‰违约金），以上合计4978.26元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《业主公约》《物业服务协议》，双方约定物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。被告身为韶关市武江区××房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告2013年7月至2016年11月累计拖欠的物业费2271.4元、电梯维保费224元、电梯电费192.8元、电梯年审费104.8元，电动车、摩托停放费1640元、违约金545.26元，合计4978.26元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截止原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠的费用，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告陈贵添辩称，1、原告起诉状中的事实不是真的，原告从未与被告签订《业主公约》《物业服务协议》，原告自己也未提供与被告签订业主公约、物业服务协议的任何相关资料，提供的只有与广东省第五建筑工程有限公司签订的物业服务委托合同，主体是广东省第五建筑工程有限公司，而广东省第五建筑工程有限公司又未与被告签订任何服务协议。2、原告没有履行应尽的责任。（1）小区内任由业主到处乱搭建单车棚、汽车棚，广东省第五建筑工程有限公司违章建筑一栋三层高的宿舍楼，此楼用于出租用。（2）放任业主在小区内种菜，各种难闻的气味使得我们的窗户形同虚设，从来不敢开窗。（3）垃圾广告贴的到处都是。（4）小区外墙污、脏不堪入目。（5）车辆乱停乱放。（6）闲杂人员出入自由，楼顶上发现吸毒用品。3、停车位是全体业主共同部位，因此原告收取的停车费属全体业主共有，原告从未把已收取的停车费向业主公示过，被告也未收取过原告应该给被告应得的那部分停车费。4、原告提供的2015年6月23日的催缴通知书，缴纳日期2013年7月至2015年6月，当时刚好在法律规定的诉讼期内，原告放弃起诉，是原告自己的不作为，现在原告再来追缴2013年7月至2015年6月的费用，是不受法律保护的，因法律规定的诉讼期为2年（2013年7月至2015年7月）。经审理查明：被告是韶关市武江区××房的权利人，房屋为电梯房，建筑面积为66.8平方米。原告接受广东省第五建筑工程有限公司的委托为××小区提供物业服务，双方于2011年11月16日签订一份《物业服务委托合同》，约定委托管理期限从2011年11月16日至2016年11月15日，第四条第一款第2项约定电梯房按住宅建筑面积每月每平方米0.8元收费（不含政府通知上门收袋装垃圾的清运费），电梯电费、年检费、维保费及维修费按实际发生额分摊到各户。第四条第六款约定每月缴纳物业服务等相关费用时间为当月5日-10日，业户逾期缴纳费用时，从逾期之日起，按每月应交费用总额1‰每天计收滞纳金。第五条第二款约定摩托车、电动车每月每辆车位使用费暂定20元。根据该合同，被告每月应交物业管理服务费为53.44元（0.8元/㎡×66.8㎡）。原告为××小区提供物业服务至2016年11月15日。自2013年7月起被告未向原告交纳物业服务费等费用，截止2016年11月15日，被告尚欠2013年7月至2016年11月15日期间的物业服务费2164.32元（53.44元/月×40.5个月），以及相关电梯维保费、电梯电费、电梯年审费、停车费。原告经催收未果，遂诉至本院要求判令被告支付上述费用及违约金。庭审中原告明确其主张的违约金计算方式为：从2013年7月11日起以被告实欠费用的金额按照每日千分之一计算至2016年11月15日。本院认为：被告作为韶关市武江区××房的权利人，因原告与广东省第五建筑工程有限公司已签订了物业服务委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务，故被告应向原告支付2013年7月至2016年11月15日期间的物业服务费2164.32元。其次，关于电梯相关费用的问题，原告主张被告尚欠2014年4月至2016年11月的电梯维保费224元，2013年7月至2016年11月的电梯电费192.8元、电梯年审费104.8元。庭审中原告确认已经在2016年5月1日采取技术措施使2至3楼的电梯停用，因此，2016年5月1日后被告并未实际使用电梯，原告要求被告承担2016年5月1日之后的电梯相关费用，于法无据，本院不予支持。故本院根据原告主张的月份及金额比例酌情计算，被告应支付2014年4月至2016年4月的电梯维保费177.78元（224元÷31.5个月×25个月），2013年7月至2016年4月的电梯电费161.86元（192.8元÷40.5个月×34个月）、电梯年审费87.98元（104.8元÷40.5个月×34个月）。最后，关于停车费的问题，原告主张被告持有摩托车、电动车各一辆，但并未提交证据证明，但庭审中被告认可其持有电动车、摩托车各一台，其中摩托车已在2014年4月出售给他人，两辆车的停车费自2013年7月开始均未缴纳，本院对此予以采信。根据上述《物业服务委托合同》约定的内容，原告收取停车费用并未违反约定，故被告应向原告支付其电动车2013年7月至2016年11月15日的停车费810元（20元×40.5个月）、摩托车2013年7月至2014年3月的停车费180元（20元×9个月），共计990元。至于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定及《物业服务委托合同》第四条第六款的约定，因被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。结合合同约定，违约金应按实欠物业服务费金额，从被告逾期缴纳物业服务费次月即2013年8月1日起至2016年11月15日止以每日1‰计算。对于原告要求被告支付电梯维保、电梯电费、电梯年审、停车费违约金的问题,因双方对此并未明确约定,本院对此不予支持。另外，关于被告提出的诉讼时效问题。原告为××小区提供了基本的物业管理服务持续至2016年11月15日。因被告按月给付物业服务费的义务是在同一合同关系下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务。作为权利人的原告基于该物业服务关系所享有的权利同样也是一个整体的权利，其主张权利也是对整体权利的主张。故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原告主张物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的给付期限届满之日起计算。本案原告起诉时间为2017年4月，故本院对被告提出2013年7月至2015年6月的费用已超过诉讼时效的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈贵添应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月至2016年11月15日的物业服务费2164.32元及违约金（违约金计算方法：从2013年8月1日起至2016年11月15日止，按逾期每日以实欠物业服务费金额的1‰计算）给原告韶关市大新物业服务有限公司。二、被告陈贵添应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯维保费177.78元、电梯电费161.86元、电梯年审费87.98元、停车费990元给原告韶关市大新物业服务有限公司。三、驳回原告韶关市大新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈贵添负担。本判决为终审判决。审判员 谭谦悦二〇一七年六月二十七日书记员 潘仝小