（2017）京01民终1758号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-06
案件名称
北京航丰园科技发展有限责任公司、中国建筑技术集团有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国建筑技术集团有限公司,北京航丰园科技发展有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1758号上诉人（原审原告）：中国建筑技术集团有限公司，住所地北京市通州区科技创业园。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：丛山日，男，中国建筑技术集团有限公司一分公司总经理。委托诉讼代理人：张海强，男，中国建筑技术集团有限公司职工。上诉人（原审被告）：北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区航丰路1号（园区）。法定代表人：臧兰英，董事长。委托诉讼代理人：杨建祥，男，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。委托诉讼代理人：臧治营，男，北京航丰园科技发展有限责任公司董事。上诉人中国建筑技术集团有限公司（以下简称中国建筑公司）、上诉人北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）因合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持我公司关于赔偿房屋涨价损失3853947.7元的诉讼请求；2.改判由航丰园公司承担全部诉讼费和评估费。事实和理由：航丰园公司一房二卖违约，导致折抵工程款的商品房买卖合同目的不能实现，我公司在请求合同解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第8条的规定，要求航丰园公司同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿损失，应当得到支持，具体有以下几点：1.依据2014年7月10日评估机构出具的评估结果，涉案房屋市场价格为605万元，我公司主张的房屋涨价损失有事实依据，法院应当以评估价格支持涨价损失；2.航丰园公司故意隐瞒“一房二卖”的事实长达7年多，且在诉讼中仍不承认，航丰园公司构成违约；3.依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条以及《合同法》第113条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第19条规定，在商品房买卖合同解除后，出卖人应当承担的损害赔偿责任应包括买受人的可得利益损失，也就是房屋涨价损失，我公司主张房屋涨价损失赔偿具有充分的法律依据；4.一审判决免除了航丰园公司赔偿房屋涨价损失的责任，变相鼓励其通过违约行为取得多重、巨额的非法利益，明显不公平。航丰园公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回中国建筑公司的诉讼请求。事实和理由：1.已有生效判决确认，我公司与中国建筑公司签订的预定协议，只是工程款的支付方式，并不是房屋买卖，因此，双方就该协议产生的纠纷应属于工程款的支付方式引发的纠纷，并不属于商品房买卖合同纠纷，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决我公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，属于适用法律错误；2.中国建筑公司已经在（2012）丰民初字第08661号案件中，通过诉讼方式要求我公司以货币方式支付全部工程款，其已单方变更了《补充协议》中约定的工程款支付方式，我公司对此不持异议。生效判决已经支持了中国建筑公司的该项诉讼请求，并且已经执行。因此，预订协议不履行的原因在于中国建筑公司没有支付购房款并且主动放弃了履行的请求权，而不是我公司将某大厦（即某科技大厦）七层18号（以下简称718号房屋）房屋卖给他人。一审法院认定我公司将房屋出卖给第三人原因导致房屋买卖合同目的不能实现是错误的；3.退一步讲，即使中国建筑公司没有放弃要求我公司以签订房屋买卖合同支付工程款的权利，也不会导致商品房买卖合同目的无法实现。依据双方预定协议以及建设施工合同的履行情况，我公司只需要给付中国建筑公司预订协议中约定的三套房屋中的任意一套就可以了，并非必须718号房屋，预定协议中约定的613号、615号房屋至今未对外出售，完全可以实现商品房买卖的合同目的，一审法院认定我公司出售718号房屋导致双方合同目的不能实现属于认定事实错误。中国建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令航丰园公司按照房屋市场价格赔偿未能交付我公司的某大厦（即某科技大厦）七层18号房价上涨形成的房屋差价损失3897759元；2.判令航丰园公司按照房屋市场租赁价格赔偿未能交付我公司上述房屋的租金收益损失暂计1600370元（从2009年5月11日计算至执行日）；3.判令解除补充协议及两份房屋预订协议；4.判令航丰园公司承担已付购房款一倍的赔偿责任2196052元；5.判令航丰园公司承担评估费17240元和本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2006年6月15日，发包人航丰园公司与承包人中国建筑公司签订《某技大厦给排水与强电工程施工合同书》（以下简称施工合同），该合同书约定：工程合同价款为955万元人民币。总开工日期为2006年6月18日，总竣工日期为2006年9月25日。2006年6月15日，发包人航丰园公司与承包人中国建筑公司签订《某科技大厦给排水与强电工程施工合同书补充协议书》（以下简称补充协议），补充协议约定：主合同的合同价款为955万元人民币，经双方协商一致，其中477.5万元由货币支付，另外477.5万元由某科技大厦A座的可售商品房作为工程款支付。当承包人手中的售房收据累计够一套商品房，如果承包人要求办理登记手续时，发包人应无条件给予办理，办理完成后，承包人再开具等额建筑业发票给发包人，同时发包人将开具售房收据换成正式售房发票给承包人，依次类推。双方约定，随着工程款的支付，当承包人手中持有的发包人开具售房收据，够任何一套双方约定的商品房的总房款，承包人可以要求发包人给予签订一式六份的该套商品房的《商品房买卖合同》，如承包人要求马上办理登记的应同时办理该套商品房的登记手续，依次类推。但如果承包人暂不要求办理登记手续的话，可以暂缓办理，但最晚不得超过整个项目交付使用时。双方约定的商品房在未做登记之前，承包人有转让给任何自然人或单位的权利，在此期间无须任何费用，发包人应无偿配合予以办理。为了很好的保证工程进度，督促承包人按期完工，双方约定，所抵工程款的售房收据一部分暂不做房屋登记，额度为75万元，在工程进行到形象进度为基本完工时，也就是到总付款80%时，这75万元自动解冻，可以作为办理房屋登记凭证使用。签订本协议同时，发包人需要提供以下证明文件（承包人看原件，保留复印件）并保证这些文件的真实有效，见下：《商品房预售许可证》、《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》……已售出房屋（任何一套均可）的《商品房买卖合同》……2006年6月29日，甲方航丰园公司与中国建筑公司的授权表丛山日（乙方）签订了两份《预定协议》，其中一份载明:乙方购买甲方开发的某之七层18号房屋，面积247.1平方米（按实测面积），每平方米单价8710元，合同总价款计2152241元，交房日期为2006年10月31日。乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。如实测面积与预售面积不符的，以实测面积为准计算房款总价。另一份预定协议载明：乙方购买甲方开发的某之六层13.15号房屋，面积328.01平方米（按实测面积），每平方米单价8430元，合同总价款计2765124元，交房日期为2006年10月31日。乙方购房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。如实测面积与预售面积不符的，以实测面积为准计算房款总价。自2006年6月29日至2007年1月25日，航丰园公司给中国建筑公司出具了七张房屋款收据，写明收到丛山日交来的房屋款，金额共计3261263.20元。其中2006年9月5日、2006年9月1日、2006年6月29日、2006年10月9日四张收据合计金额为1832500元。2007年2月8日，中国建筑公司向航丰园公司发出停工通知，表明因航丰园公司违约拒不签订《商品房买卖合同》，自2007年2月9日停工。本案审理中，经法院查询，丰台区航丰路1号院2号楼7层718房屋建筑面积253.13平方米，于2010年7月26日申请办理房屋所有权转移登记申请，成交总价为2536604.29元，从航丰园公司转入陈某名下，购房时间为2007年6月6日。中国建筑公司于2007年12月起诉航丰园公司要求航丰园公司履行交房办理过户义务，经审理，法院驳回中国建筑公司的诉讼请求。后中国建筑公司上诉，2011年12月13日北京市第一中级人民法院做出(2011)一中民终字第13220号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2012年中国建筑公司以建设工程施工合同起诉航丰园公司，2013年5月13日北京市丰台区人民法院做出(2012)丰民初字第08661号民事判决，认定中国建筑公司所做工程的价款为5221956.2元，扣除航丰园公司已支付的2876200.3元，故判决航丰园公司支付中国建筑公司工程款2345755.9元及该款自2009年5月11日起至实际付款之日止的中国人民银行同期贷款利息。后航丰园公司不服该判决，提起上诉，2014年3月19日北京市第一中级人民法院做出（2014）一中民终字第01036号民事判决书，维持了一审判决。上述事实，有双方当事人陈述、补充协议、二份《预定协议》、收据、停工通知、(2011)一中民终字第13220号民事判决书、（2014）一中民终字第01036号民事判决书等证据在案佐证。一审法院认为，航丰园公司与中国建筑公司的授权代表丛山日签订了两份《预定协议》，后续航丰园公司给中国建筑公司出具了七张金额共计3261263.20元的房屋款收据；双方因纠纷多次诉讼，中国建筑公司所做工程的价款经生效法律文书认定为5221956.2元，双方约定工程价款的一半可由商品房作为工程款支付；根据上述事实，航丰园公司为中国建筑公司出具的购房款收据达到一套房屋的价款时（718房屋的实际购房款为2196052元），可以认定中国建筑公司已经足额交纳了一套房屋的购房款，中国建筑公司向航丰园公司交付购房款的义务已经履行完毕。后续航丰园公司又将合同约定的房屋出卖给第三人，导致双方商品房买卖合同目的不能实现的。根据规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，航丰园公司已将涉案房屋过户至案外人名下，致使中国建筑公司无法实现商品房买卖合同的目的，中国建筑公司起诉要求解除与航丰园公司签订的两份《预定协议》及赔偿已付购房款（七层718房屋的实际购房款为2196052元）一倍的请求应予支持。应当指出，中国建筑公司认可今后将通过申请执行工程款2345755.9元及利息的方式追回已交房款2150041元及利息，故本案中国建筑公司只请求差价，不再主张返还已交房款及利息，以免重复。本案中，中国建筑公司的其他诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，一审法院判决：一、解除北京航丰园科技发展有限责任公司与中国建筑技术集团有限公司于二○○六年六月二十九日签订的两份《预定协议》；二、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国建筑技术集团有限公司二百一十九万六千零五十二元；三、驳回中国建筑技术集团有限公司的其他诉讼请求。本院经审理认定，中国建筑公司于2012年3月起诉至北京市丰台区人民法院，主张其与航丰园公司曾于2006年6月15日签订了施工合同及补充协议，主合同的合同价款为955万元人民币，经双方协商一致，其中477.5万元由货币支付，另外477.5万元由某科技大厦A座的可售商品房作为工程款支付。此后航丰园公司在未经验收的情况下，擅自将该工程投入使用。“据此，航丰园公司本应如约向中国建筑公司支付工程款并应按补充协议中国建筑公司交付抵付工程款的房屋，但时至今日航丰园公司仍未履行支付工程款及交付房屋的义务，严重损害了中国建筑公司的合法权益。诉请：1.判令航丰园公司给付工程款2451228.23元；2.给付逾期付款违约金，计算标准以2451228.23元为本金，自2009年5月11日至2012年3月11日至，按人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；3.诉讼费由航丰园公司承担。”航丰园公司提出了时效抗辩及工程质量抗辩，并反诉要求中国建筑公司支付拆改重做费用。北京市丰台区人民法院于2013年5月13日作出（2012）丰民初字第08661号民事判决，判决结果为：“一、被告北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告中国建筑技术集团有限公司工程款二百三十四万五千七百五十五元九角，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自二〇〇九年五月十一日起至实际付款之日至；二、驳回原告中国建筑技术集团有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告北京航丰园科技发展有限责任公司的反诉请求。”本院经审理认定的其他事实与一审法院认定一致。本院认为，中国建筑公司依据双方之间的房屋买卖合同关系，要求航丰园公司承担一房二卖导致合同无法履行的违约责任，航丰园公司则主张因中国建筑公司曾起诉要求航丰园公司以货币形式支付全部工程款，其已无权再依据房屋买卖合同关系提出主张。故本案争议焦点在于双方之间是否存在房屋买卖合同关系，以及房屋买卖合同无法履行的原因如何认定，责任应当如何承担。依据中国建筑公司与航丰园公司之间的施工合同及补充协议约定，航丰园公司应支付的工程款，一半以货币方式支付，另一半以可售商品房作为工程款支付。双方签订的预定协议中约定了中国建筑公司将来可能购买的房屋的坐落、面积、价款、交付日期以及购房款的支付方式等房屋买卖合同的基本内容，结合航丰园公司向中国建筑公司出具房款收据的事实，可以认定，尽管双方之间未签订正式的商品房买卖合同，并未最终确定唯一的标的物，但双方之间已经成立了商品房买卖合同关系。航丰园公司应当向中国建筑公司支付的工程款，与中国建筑公司将来应当向航丰园公司支付的购房款相互抵销。但房屋买卖合同关系成立，并不意味着房屋买卖合同必然能够得到履行。依据双方补充协议之约定，尚需双方当事人在预定协议所约定的房屋中进行选择，使标的物确定后才能开始履行。此外，依据补充协议及预定协议的内容，三套房屋的价款不同，并不与售房收据严格对应，且房屋总价款已经超出了全部工程款的一半，故房屋价款的支付尚与房屋的选择、工程款的结算相关。因此在双方当事人就上述问题进行确定前，房屋买卖合同关系尚未开始履行。此后，中国建筑公司于2012年提起诉讼，要求航丰园公司支付工程款2451228.23元，并以欠付工程款数额为基数计算利息，作为逾期给付工程款的违约金。已发生法律效力的裁判文书判令航丰园公司支付工程款2345755.9元，并支付2009年5月11日起至实际付款之日止的利息。中国建筑公司在该案中要求航丰园公司以货币形式支付全部工程款的诉讼请求，主动变更了补充协议中关于工程款支付方式的约定，航丰园公司对于该支付方式的变更并未提出异议，并最终得到了生效判决的确认，因此中国建筑公司的该项意思表示，产生选择工程款支付方式、同时变更双方之间以购房款与工程款相抵销的约定的法律效果。中国建筑公司虽主张双方之间存在关于工程款一半以货币方式支付，一半以房屋支付的约定，故其起诉要求支付剩余全部工程款，即是要求其中的一半以货币方式支付，一半仍要求以房屋的方式支付。但中国建筑公司的该项主张，与其“要求航丰园公司支付工程款2451228.23元”的含义不符，在中国建筑公司对此未作特别说明的情况下，其诉讼请求无法包含要求航丰园公司交付房屋的含义。中国建筑公司所提出的要求以全部剩余工程款为基数计算违约金的诉讼请求亦以航丰园公司迟延支付工程款的基础事实作为依据，无法理解为包含了房屋买卖合同的基础法律关系以及主张房屋买卖合同的违约责任。因此，对于中国建筑公司所持其仅确定工程款数额，并未要求全部以货币形式支付工程款的抗辩意见，本院不予采纳。因中国建筑公司选择以货币方式实现其对于涉案工程的全部的工程款，其无权再以工程款与购房款折抵的方式履行房屋买卖合同项下的付款义务，双方之间约定的房屋买卖合同的履行方式客观上已经无法实现。故双方之间的房屋买卖合同项下的权利义务关系因中国建筑公司选择要求航丰园公司以货币方式支付全部工程款而终止。中国建筑公司在本案中依据房屋买卖合同提出的解除补充协议、预订协议，并要求航丰园公司承担一房二卖的违约责任的诉讼请求，缺乏基础法律关系支持，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院认定系航丰园公司的原因导致房屋买卖合同目的无法实现，并据此判令航丰园公司赔偿一倍房屋价款，属认定事实错误导致的判决结果错误，本院对此予以更正。因航丰园公司对于一审判决第一项并未提出异议，同意解除补充协议及两份预定协议，故本院对于该项判决结果不予处理。综上所述，航丰园公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06930号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06930号民事判决第二项、第三项；三、驳回中国建筑技术集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费67100元，由中国建筑技术集团有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费62000元，由中国建筑技术集团有限公司负担（已交纳37632元，余款24368元于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费17240元，由中国建筑技术集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张磊审判员 范磊审判员 徐冰二〇一七年六月二十七日书记员 张超 来自：