（2017）粤0785民初11号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
岑国荣与胡郁金房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岑国荣,胡郁金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初11号原告：岑国荣，男，现住恩平市。委托诉讼代理人：余挺生，男，住恩平市。被告：胡郁金，男，住恩平市。委托诉讼代理人：黄结花（与被告是夫妻关系），女，住恩平市。委托诉讼代理人：蔡志雄，广东信助律师事务所律师。原告岑国荣与被告胡郁金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告岑国荣的委托诉讼代理人余挺生，被告胡郁金及其委托诉讼代理人黄结花、蔡志雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还欠款260000元及至诉讼之日止利息124800元（合共384800元）并从诉讼之日起至清偿欠款之日止按年利率6%计算利息给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，原告以450000元将坐落于恩城环市路新峰街二区一巷4号房屋转让给被告，当天双方签订《协议书》，被告出具《欠款欠条》确认：欠款450000元，月息2%及房产过户后三个月内返还上述欠款。2014年7月7日原告收到被告现金110000元（扣除原告借被告的10000元，被告实际支付100000元给原告）。2014年8月10日被告支付50000元。2014年12月15日被告通过银行支付利息6000元。2014年12月16日，原、被告重新签订《协议书》，确认：被告仍欠260000元，并约定到2016年12月31日止须还清房款余额，每月被告若不按时将房款余额月息汇给原告，超月份便按4%月息计算。2014年12月31日被告又与原告签订《欠款欠条》，再次明确欠款余额是260000元。该《欠款欠条》确认后，从2015年1月1日起按2%月息计算，但超期按4%月息计算。从2015年1月起每月利息为5200元，被告从2015年1月至12月止，被告基本上能依时返还利息给原告，只有2月、9月、11月、12月4次未依约返还利息；2016年1月至9月均系未按时依约返还利息；因此，从2015年1月至2016年9月共16期都是超时返还利息，应按约定加倍（即4%）计算为5200元/月×18个月=93600元（已减除每月超时按2%计算的5200元/月部份），另外：2016年10月、11月、12月间，被告于2016年12月12日只汇入原告账户500元。该三个月直接系超时，应按4%月息计算即每月260000×4%=10400元×3个月=31200元。综上，被告仍欠原告本金260000元，另利息124800元（即93600元＋31200元）合共384800元。被告未依约清偿上述本息，导致原告权益受损。被告辩称，一、原告起诉不符合事实，原、被告不存在买卖房屋，原告起诉的欠款也不是被告欠原告的购房款，原告请求偿还欠款及利息没有事实和法律依据。（一）涉案房屋虽过户到被告名下，但并非原告将涉案房屋卖给被告。1、涉案房屋之所以过户到被告名下，是因为原、被告和第三人赵某三人于2013年上半年商议开办经营食店，为了筹集合伙开办经营食店的资金，原告提出用其涉案的房屋抵押银行贷款。但由于原告持的是护照，没有本地居民身份证，不能办理贷款，原告便提出将其房屋过户到被告名下，再由被告用涉案房屋办理抵押贷款。虽无签订书面协议，但这一事实有证人赵某、邝某、梁某等人证实。是无可否认的客观事实。据此，涉案的房屋过户到被告的名下的目的是由被告用于办理银行贷款筹集合作开办经营饮食店的资金，并非原告将涉案房屋卖给被告。2、涉案房屋之所以过户到被告的名下，从2014年4月22日完成了过户手续至今已近三年，被告没有进行房屋装修、用于居住、出租或将房屋转让给他人。如果涉案房屋是原告卖给被告的，被告不可能将涉案房屋空置近三年，即不进行装修，又不入住，也不出租获利及作其他营利性的利用，而白白浪费金钱，这完全是违背常理的。这一事实也证实。涉案的房屋过户到被告的名下的目的，并非原告将涉案房屋卖给被告，而是由被告用于办理银行抵押贷款筹集合伙开办经营饮食店的资金。涉案房屋虽过户到被告的名下，但该房屋至今仍然是原封不动，没有有任何损坏和损失。3、被告用涉案的房屋办理银行抵押贷款后，由于合伙经营饮食店事情办不成，被告便要求原告退回款项，归还银行贷款及利息。在归还银行贷款及利息后，将房屋过户返原告名下，但原告以“我没有钱还银行贷款、叫我还贷款等于叫我去死”等种种借口拒不退款，致使将房屋过户返原告名下的事情拖到现在都无法办理。（二）原告与被告于2013年11月25日签订的《协议书》及被告于2013年11月25日立下的《欠款欠条》并非是双方的真实意思表示，是无效的。如前所述，涉案的房屋过户到被告名下的目的是由被告用于办理银行抵押贷款筹集合作开办经营饮食店的资金，并非将涉案房屋卖给被告。但原告担心房屋过户到被告名下抵押给银行贷款后，被告不支付贷款给原告。故在原告的要求下，双方才签订上述《协议书》及被告立下《欠款欠条》。事实证明，上述《协议书》及《欠款欠条》是虚假的，不是双方的真实意思表示，根据《合同法》第五十二条之规定，依法应当确认无效。（三）原告与被告于2014年12月16日签订的《协议书》及被告于2014年12月31日立下的《欠款欠条》是被告及家人受到原告多次恐吓、胁迫的情况下，才不得不违背真实意思而签订和立下的。有原告2014年11月8日写给被告家的恐吓信为据。因此，该《协议书》及《欠款欠条》均不是被告的真实意思表示，根据《合同法》第五十二条和五十四条之规定，依法应当撤销。（四）如前所述，涉案房屋虽过户到被告名下，但不是被告所原告购买房屋，故原告起诉的欠款不是被告向原告购买房屋欠下的购房款。据此，原告请求被告偿还欠款利息是没有事实和法律依据。原告应将收到被告的款项及利息退回被告，由被告归还银行贷款后，将涉案的房屋到重新过户到原告名下，所产生的费用由双方负担。二、退一步而言，即使原告起诉的是购房欠款，但协议书及欠款欠条约定的逾期付款的利息即违约金按月息2%（2分）和4%（4分）计付，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，明显过高，依法应当减少。综上所述，为维护法律的严肃性和公正性及被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：2013年11月25日，岑国荣与胡郁金签订《协议书》，内容为“经双方一致商定，原业主岑国荣座落在广东省××城镇××市路新峰街××号混合结构叁层半（房产证号：16××18、16××19，国有土地使用证号码第00839号）私有房屋转让给胡郁金所有，转让总额共肆拾伍万元正，其转让过户手续费、房税费用由胡郁金本人支付。此协议自双方签名后不得违约，并受法律保护。特立此协议为凭。备注：房产证、国土使用证过户后出证日生效。即交易成功。业主：岑国荣买房人：胡郁金见证人：赵某2013年11月25日”。同日，胡郁金向岑国荣出具一份《欠款欠条》，内容为“本人胡郁金，身份证：，于2013年11月25日欠岑国荣（护照号码：G34707122）房款共肆拾伍万元正（450000.00）若超期还款，按余额百分之二的利息计还（月息）。特立此据为凭，备注：过户后出证当日生效（3个月内返还）。欠款人：胡郁金，收款人：岑国荣，见证人：赵某2013年11月25日。”2014年7月7日，胡郁金向岑国荣支付了现金100000元，另因岑国荣在此前曾向胡郁金借款10000元未还，岑国荣将胡郁金支付的100000元与上述借款10000元结合在一起，视为收到胡郁金款项110000元，并在上述欠款欠条中注明。2014年8月10日，胡郁金通过银行汇款的方式向岑国荣支付了50000元。2014年12月16日，胡郁金（甲方）与岑国荣（乙方）重新签订一份《协议书》，确认2013年11月25日的房屋买卖中胡郁金已支付了部分款项，仍欠260000元未付，约定至2016年12月31日止胡郁金应还清所欠的款项。并约定就未还清的款项从2015年1月1日起计算利息，应在次月3日前按月息2%计付利息给岑国荣，如果胡郁金不按时支付利息应按4%月息计算。原告岑国荣、被告胡郁金、被告胡郁金的妻子黄结花、见证人赵某、邝某、甄某在《协议书》上签名并按捺指模。2014年12月31日，胡郁金向岑国荣重新出具一份《欠款欠条》，确认房屋买卖款为450000元，仍欠260000元未付。另查明，胡郁金与岑国荣分别于2014年3月6日、2014年3月26日签订了《土地使用权转让合同书》和《房地产买卖合同》。2014年4月22日，胡郁金取得了涉案房屋的房地权证（证号为粤房地权证恩字第××号）。2014年6月23日，胡郁金与中国银行股份有限公司江门恩平支行签订了《中银信用卡高端客户“大额分期”业务借款协议书》和《中银信用卡“大额分期”最高额抵押合同》，将涉案房屋作价723400元的价值抵押贷款400000元，抵押期限从2014年6月23日至2019年6月23日止。胡郁金的妻子黄结花作为抵押物共有人在《中银信用卡“大额分期”最高额抵押合同》上签名、按捺指模。本院认为，本案的争议焦点：一、原、被告是否存在房屋买卖关系？二、原告主张被告清偿购房款260000元及利息应否支持？关于原、被告是否存在房屋买卖关系的问题。原告主张原、被告之间关系为房屋买卖合同关系，提供的两份协议书及欠款欠条予以证明。被告抗辩本案原、被告不是房屋买卖合同关系，虽双方签订房屋买卖合同，但双方实质为合伙关系，签订房屋买卖合同是因为合伙需要资金，原告因持有的身份资料仅有护照没有身份证，无法将涉案房屋直接抵押给银行贷款，转由将房屋过户到被告名下由被告抵押给银行办理贷款手续贷款用于双方的合伙经营。被告对其抗辩意见申请证人邝某出庭作证、提供证人赵某的证言等证据予以证明。本案原、被告双方于2013年11月25日签订房屋的转让《协议书》，被告于同日出具《欠款欠条》，据此表明双方就涉案房屋转让事宜进行了相应的约定；尔后双方到有关部门办理了涉案房屋转让的有关手续，被告也取得了房屋的产权证；2014年6月23日被告将涉案房屋抵押给银行取得了400000元的贷款。但被告并没有全额支付购房款给原告，仅支付了部分款项。经原告多次向被告催收后，被告于2014年12月16日与原告再次签订《协议书》，确认被告尚欠原告260000元购房款未付，并就逾期付款的利息及付款期限进行了约定。假若如被告所述，双方开始时系因合伙经营生意而将房屋过户到被告名下由被告负责办理抵押贷款，但被告并没有依双方的初衷去履行相应的义务，而在取得贷款后没有将全部款项交付原告或用于双方合伙经营，双方也没有实际合伙经营。被告在没有支付全部款项给原告的情况下，双方于2014年12月16日与原告再次签订《协议书》，再次确认原、被告之间就涉案房屋存在买卖关系，被告尚欠原告260000元购房款未付，并就逾期付款的利息及付款期限进行了约定。据此，本院认定原告与被告之间应存在房屋买卖关系，并非被告主张的合伙经营关系。至于被告主张2014年12月31日的《协议书》系在原告的恐吓、胁迫违背其真实意思的情况下与原告签订的问题。本院认为，以胁迫手段订立的合同，因损害国家利益、意思表示不真实而无效或可撤销;但认定因胁迫而签订的合同，应同时具备胁迫故意、胁迫行为、违法性及因果关系四个要件。本案中债权人岑国荣面临购房款不能收回的巨大风险情况下，为维护自己合法权益，要求胡郁金还款合情合理，具有正当性、合法性。胡郁金一时无法清偿债务，而因岑国荣未提过分和不合理要求，但胡郁金却无法拒绝不予清偿债务，遂选择与岑国荣重新签订协议，对双方权利义务进行重新约定亦为法律所容许。在实现正当目的过程中，行为人须采取为法律所容许手段。岑国荣并非为获取额外利益或非法利益，而是为保障能实现其合法债权，写信给胡郁金要求其付清购房款，虽然语言用词有不妥之处，但不具有胁迫所要求的违法性。本案中索债行为人系出让人岑国荣，为胡郁金的债权人，未纠集其他无关人员参与。整个过程中未采取任何暴力措施，亦未限制胡郁金的行动人身自由，仅写信留言给其，虽会给其造成一定困扰，但并不足以使其产生恐惧心理，更不足以抑制反抗，故未达到胁迫程序。在追索合法债务过程中，采取显著轻微私力救济行为符合社会公众对讨债的合理认知，为法律和通常社会观念所容许。胡郁金若认为有人身安全之虞，完全可以选择自行解救、报警、请求亲友协助。本案被告胡郁金系具有完全民事行为能力的人，完全有能力和条件对岑国荣提出的要求作出明确拒绝，若对方行为方式升级到胁迫时可再决定进退或报警。故在胡郁金有其他多种合理选择情况下，不能认定双方签订的《协议书》书系因受胁迫而产生心理恐惧和不安所导致的结果。因此，原、被告于2014年12月16日签订的《协议书》是双方真实意见表示，系合法有效的，受法律保护。综上所述，本院认定原告岑国荣与被告胡郁金之间存在房屋买卖合同关系。关于原告主张被告清偿购房款260000元及利息应否支持的问题。根据2014年12月16日《协议书》的约定，被告胡郁金确认仍欠岑国荣购房款260000元未付。庭审过程中，双方均确认在签订协议书后胡郁金一直没有支付过上述款项，仅从2015年2月3日起至2016年12月12日共支付了利息130000元给原告岑国荣，此后，既没有支付购房款也没有支付过利息。被告辩称原告请求的逾期付款利息过高，请求应适当减少逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告岑国荣的损失为被告胡郁金未支付款项260000元的逾期付款利息，故逾期付款利息不能超过该部分的30%，即78000元（260000元×30%）。根据原、被告的陈述，被告胡郁金已支付了130000元给原告岑国荣，已超出其损失52000元（130000元-78000元），超过部分应抵作为购房款予以清偿。因此，被告胡郁金仍欠岑国荣购房款208000元（260000元-52000元）。岑国荣请求胡郁金支付购房款260000元及逾期付款利息的主张，对其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告胡郁金应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿购房款208000元给原告岑国荣；二、驳回原告岑国荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7072元，由原告岑国荣负担2652元，由被告胡郁金负担4420元。如不服本判决，原告岑国荣可在判决书送达之日起三十日内，被告胡郁金可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 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