（2016）黑0604民初1831号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-08
案件名称
马淑云与大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马淑云,大庆恒新房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第九条
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0604民初1831号原告：马淑云，女，1969年6月29日出生。委托代理人：赵喜庆，黑龙江中胜律师事务所律师。委托代理人：于庆军（原告丈夫），男，1969年5月19日出生。被告：大庆恒新房地产开发有限公司。住所地大庆市开发区。法定代表人：陈志华，经理。委托代理人：赵平，男，1962年1月21日出生。原告马淑云与被告大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告马淑云委托代理人赵喜庆、于庆军，被告恒新公司委托代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马淑云向本院提出诉讼请求：一、解除原、被签订的商品房买卖合同；二、被告返还购房款2540250元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2009年9月17日起计算至法院生效判决确定的履行期满之日止）；三、被告按已收上述购房款总额支付一倍赔偿款2540250元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年9月17日，被告将位于大庆市让胡路区奥林国际公寓出售给原告，原告于当日向被告交纳购房款2540250元，被告为原告出具了收据。2012年7月10日，双方签订了《商品房买卖合同》。此后，原告多次要求被告将该房屋的产权登记至原告名下未果。另外，被告故意隐瞒已将包括涉案房屋在内的整体房屋出卖给案外人大庆铼成购物有限公司的事实，构成欺诈，故原告请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款，赔偿损失，并承担本案诉讼费用。被告恒新公司辩称，第一，被告对原告的诉讼请求不予认可，被告恒新公司将涉案房屋所在土地转让给了新科庆联防腐公司，涉案房屋的开发是新科庆联公司、华夏大地房地产公司、天康房地产公司合作开发的，合同约定涉案房屋的开发投资、销售、经营管理由其独立承担，自负盈亏，只是借用恒新公司的资质进行开发，恒新公司并没有收取原告的购房款，其责任应当由新科公司承担，而不是恒新公司。第二，按照合同第十五条约定，出卖人逾期办证的责任，自买受人提出退房要求60日内，将其已付房款退还，并按已付房款的0.5%赔偿损失，该合同签订是双方真实意思表示，违约责任应合同执行。第三，该房屋已按期交付，返还房款应扣除自交付使用至今的使用费。第四，我方是在2012年7月黑龙江省高院二审判定恒新公司与铼成公司合同无效的情况下，与原告签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，后由于最高院再审，判定恒新公司与铼成公司合同有效的情况下，致使买卖合同暂时不能履行，虽然最高院判定恒新与铼成公司合同有效，但恒新公司也可在承担不履行与铼成公司合同的情况下，继续履行与原告的合同。综上，请求驳回原告的诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房参建协议》、《更名/调房审批单》、收据、《商品房买卖合同》及《商品房合同备案证明》、（2012）民提字第191号民事判决书、（2013）庆执字第24号通知书、（2013）庆执异字第24号执行裁定书、（2015）庆民一民初字第31号民事判决书、（2016）黑民终字270号民事判决书（均为与原件核对无异或与人民法院裁判文书网核对无异的复印件）。本院组织当事人进行了证据的质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在判决论理阶段予以阐明。被告恒新公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月16日，被告恒新公司与案外人大庆铼城购物有限公司（以下简称铼城公司）签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包括本案争议房屋在内的商业区整体整体预售给铼城公司。2009年6月20日，大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部（以下简称恒新公司奥林商业区项目部）与杨洪辉签订《商品房参加协议》，将涉案奥林国际公寓商业区房屋出售给杨洪辉。2009年9月17日，经被告案涉项目部工作人员审核批准，案涉房屋的购房人由杨洪辉更名为本案原告马淑云，原告马淑云于当日交纳了全部房款2540250元，恒新公司奥林商业区项目部为原告出具了收据，载明收款事由为“奥林国际公寓G区超市底商服7号房款”。2012年7月10日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，出卖人为恒新公司、买受人为马淑云，恒新公司将奥林国际公寓商业区G区超市商服7号房出售给马淑云，出卖人签章为恒新公司及其法定代表人陈志华。另查，2009年4月，恒新公司与铼成公司因商品房买卖纠纷分别向大庆仲裁委提起仲裁，后向大庆市中级人民法院提起诉讼，大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，确认铼成公司与恒新公司签订的奥林国际公寓住宅区购物中心买卖合同及补充协议合法有效，双方应继续履行。恒新公司不服该判决，上诉于黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，撤销（2010）庆民三初字第18号民事判决并依法改判，判令恒新公司返还铼成公司610万元及利息。后最高人民法院提审该案，并于2012年12月15日作出（2012）民提字第191号民事判决，认定恒新公司与铼成公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》合法有效，双方继续履行。最高院判决生效后，经铼城公司申请，大庆中院于2012年12月28日立案执行。在该案执行过程中，包括本案原告在内的22人对执行标的提出异议，大庆中院于2013年9月23日作出（2013）庆执异字第24号执行裁定书，驳回本案原告等22人的异议。本院认为，关于被告恒新公司应否作为本案承担法律责任的主体问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”大庆中院和省高院生效判决已经认定，恒新公司奥林商业项目部系经恒新公司授权设立的没有领取营业执照的分支机构，并非独立法人，故应当由恒新公司作为当事人参加诉讼，并对该项目部的对外行为承担民事责任。恒新公司虽称案涉工程系大庆石油新科庆联防腐有限公司以恒新公司名义开发，房屋购房款也由实际开发者收取，但根据合同相对性原则，恒新公司与实际开发者之间的协议系其内部约定，对本案原告不具有约束力，且从本案原告举示的购房收据来看，加盖公章的主体亦为恒新公司奥林商业项目部。此外，恒新公司作为案涉房屋开发企业的事实业已被最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决予以确认。故恒新公司应作为本案承担法律责任的主体。关于恒新公司两次出售案涉房屋的行为是否构成“一房二卖”的问题。恒新公司于2007年10月16日与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公司住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包含案涉房屋在内的商业区整体预售给铼成公司。据此，恒新公司就案涉房屋与铼成公司签订了第一份房屋买卖合同。嗣后，2009年6月20日，恒新公司又与杨洪辉（后于2009年9月17日更名为本案原告）签订《商品房参建协议》，该事实已由大庆中院（2013）庆执异字第24号执行裁定书予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，恒新公司奥林商业区项目部与原告之间的《商品房参建协议》已就购买案涉房屋达成合意，且原告已向恒新公司交付了全部购房款，双方之间商品房买卖合同法律关系就此形成，应当认定《商品房参建协议》为商品房买卖合同。而此时，尚不存在任何生效法律文书否定恒新公司与铼成公司之间的合同效力。故恒新公司两次出售案涉房屋的行为构成“一房二卖”。关于原告诉请恒新公司“一房二卖”行为所产生的法律后果是否应予支持的问题。恒新公司未能提供充分证据证实其在出卖案涉房屋给原告时，已通过书面或者口头形式告知原告案涉商品房已经出售给第三人，故恒新公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，由此产生法律后果，依法应当由恒新公司承担。首先，恒新公司未能按合同约定向原告交付案涉房屋并办理权属登记，致使原告取得房屋所有权的合同目的不能实现，对此原告无过错，恒新公司应当承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求依法解除双方之间《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，对原告主张恒新公司返还已付购房款及利息，承担购房款一倍的赔偿责任的请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告马淑云与被告大庆恒新房地产开发有限公司于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告马淑云购房款2540250元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2009年9月17日起计算至法院生效判决确定的履行期满之日止）；三、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告马淑云已付房款2540250元的一倍赔偿款2540250元。案件受理费47364元，保全费5000元，均由被告大庆恒新房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市人民法院。审判长 张 峰审判员 陈晓鹏审判员 刘 辉二〇一七年六月二十七日书记员 孙美琪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 来自：