（2017）粤0891民初475号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-04-18
案件名称
张辉,黄琼华与湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张辉,黄琼华,湛江市顺江房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款，第一百一十九条第一款
全文
广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初475号原告：张辉，男，汉族，1974年7月20日出生，住广东省湛江市赤坎区。原告：黄琼华，女，汉族，1979年4月18日出生，住广东省湛江市赤坎区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：陈军玉，广东尚情律师事务所律师。被告：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之A。法定代表人：郑土容。委托诉讼代理人：熊俊，广东博格律师事务所律师。原告张辉、黄琼华诉被告湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈军玉、被告的委托诉讼代理人熊俊到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交付房屋的违约金83387.72元（暂计至2017年2月28日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月13日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201500361），由原告购买被告开发的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区商品房一套（房号：3幢1101房）。根据合同约定支付了981032元购房款。原告已依据合同中的约定履行了自己作为房屋买受人应尽的付款义务。由于上述房屋存在如下问题：1、室内空鼓较多，也有裂缝；2、卫生间有渗漏；3、主卧右边窗户关不上；4、入户防火门装反了；5、厨房进生活阳台门下面烂了；6、窗户入阳台的玻璃门开关不顺畅。就上述问题原告多次与被告所属物业沟通，要求予以整改，但至今仍未完成整改，因所购房屋未达到交付标准，双方至今未能完成房屋交接手续。根据合同第八条、第九条约定，被告应于2015年12月31日前将商品房验收合格并交付原告使用，若被告逾期交房超过60日，原告有权要求被告继续履行合同，被告自最后交付日的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告于2017年5月10日向本院书面申请增加一项诉讼请求：被告继续履行合同约定的交房义务，限期将湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景商住小区3幢1101房商品房交付原告使用，本院于2017年5月16日向被告送达。被告辩称，商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系的时间。被告具有不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。买卖合同的签订时间在台风彩虹发生之前，因受台风不可抗力因素影响，施工设备损坏严重，政府部门向被告下发整改通知，造成被告不能按合同约定如期交房，符合《商品房买卖合同》第八条可以延期的情形，因此被告逾期交房不构成违约。原告所购商品房于2016年8月9日经验收合格，不存在质量瑕疵,而原告拒绝收楼，根据《商品房买卖合同》第11条约定，因买受人原因不能按期交房的，一切责任由买受人承担。对原告关于交付房屋的请求，由法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据四，其自述信息来源的微小区已关闭无法进入，被告有异议，由于无法确认来源真实性，本院依法不予认定，对其主张的事实不予采纳；原告提供的录音资料，在质证中原告自述张辉对话在第16页顺数第8行,经查,该录音文字整理稿第16页顺数第8行内容为“全总@代表:他是这样的要求啊”,因此,原告自述的张辉对话与其提供的文字整理稿不符,而其他内容的对话人为案外人与被告相关人员，因此，该证据与本案无关联性，本院依法不予认定；2.被告提供的证据一、二、四，经审查，本院予以认定；被告提供的证据三、五、六、七有原件予以核对，本院对该证据予以认定。本院查明：2015年1月1日，原被告签订了一份《商品房认购协议书》，约定：由原告认购被告出售的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢1101房，建筑面积为128.43平方米，建筑面积单价为7628.65元/平方米，总房款为981032元，原告在签署本协议书的同时就所认购的商品房向出卖人支付定金5万元，该定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款，原告选择银行按揭的付款方式，原告须在签订本协议书之日起10天内持个人有效的身份证明原件、定金收据、本协议书等到被告销售中心签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等相关文件。如原告未按时前来签约的，则视原告违约，被告有权解除本协议书，并将买受人认购的商品房另行处理而无需知原告，原告所交的定金不予退还；本认购协议书自双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。2015年1月13日，原被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201500361），合同第三、四、六条约定：被告将建筑面积共128.43平方米的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢1101房以总金额981032元出售给原告；买受人在签署本《商品房买卖合同》的同时一次性支付总房款的首期591032元及其它应缴税、费，余下房款390000元以申请银行贷款按揭方式支付；买受人必须在签署本《商品房买卖合同》后5天内办理完毕银行贷款按揭手续，并与按揭银行签署《借款合同》且合同生效，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户；第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。第六条约定：如出卖人按照本合同约定向买受人发出交房通知，买受人未如期前来收房的，则买受人所购商品房自出卖人书面通知的交付日（交接日）起即视为已交付给买受人，并视为出卖人已按照合同约定履行交房义务。自视为交付房屋之日起，该房的一切风险责任随之转移给买受人，同时买受人应当依照相关约定缴纳物业管理费、分摊水电费等费用。第八条约定：出卖人发给买受人的任何通知均按本合同载明的买受人地址、联系电话，如买受人的通讯方式发生变化，应当立即以书面的形式通知出卖人，否则由此造成邮递错误则由买受人承担全部责任。出卖人发出的书面通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天，即视为买受人已经收悉。在原告交付了购房款后，被告于2015年3月2日开出了原告全部购房款金额的发票。2016年9月24日,被告通过邮政特快专递向两原告寄出《交房催告书》，快递单上内件品名写有“《交房催告书》，催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（3幢1101房）的交房手续。”至2017年6月1日庭审时止，双方没有办理交房手续。再查明：被告为从事房地产开发与经营、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2014年12月12日，被告取得了湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢的商品房预售许可证。2016年8月9日，顺江帝景商住小区（3栋、4栋、5栋、6栋、7栋）竣工验收合格，于2016年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省××坡××区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒，“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风）。省政府发出关于做好防御强风“彩虹”工作的紧急动员令，省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受“彩虹”猛烈的风雨影响，广东湛江多地停水停电，街道被淹严重。狂风暴雨导致湛江市区许多树木被拦腰折断，全城交通近乎瘫痪，大部份住宅小区、办公楼水电供应中断。气象监测资料显示，10月3日20时至4日14时，广东中西部、海南东北部等地降雨50～150毫米，其中，广东湛江麻章区湖光镇阵风67.2米/秒(超过17级),湛江麻章区麻章镇阵风59.9米/秒(17级)。2015年10月7日，湛江市住房和城乡建设局向各县（市、区）住房和城乡规划建设局、各建筑施工、监理企业发出湛建质【2015】85号《关于做好第22号台风“彩虹”过后建筑工地恢复生产工作的通知》，要求各施工企业、监理企业要高度重视恢复生产工作，对工地的临时设施及建筑起重机械等的损坏情况要逐一进行排查，作出恢复生产的工作计划，采取有效措施，尽早恢复生产，于10月9日前书面扫该局工程质量安全监管科。2015年12月11日，湛江市建设工程安全监督管理站向承建顺江帝景城工程的湛江市第四建筑工程有限公司发出湛建安监（三）改字第2015024号《限期整改通知书》，对受台风“彩虹”影响倒塌的该工程塔吊拆卸作业工程，施工单位未按要求组织专家对施工方案论证，提前组织施工，存在重大施工安全隐患，责令该施工单位立即进行改正。整改完毕后，填写《建设工程整改情况报告书》，于2015年12月18日前报送该站。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于本案《商品房买卖合同》的成立时间问题。被告辩称本案商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系成立的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的13项主要内容且出卖人已经约定收受购房款的，该协议才可被认定为商品房买卖合同，从本案商品房认购协议书的内容看，其只包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况、签署正式契约的时限约定，因此，该认购协议书性质上属于商品房买卖预约合同，签订的目的是订立本约，故应以双方签订商品房买卖合同的时间为本案商品房买卖合同成立的时间。被告的上述辩解意见，于法无据，本院依法不予采纳。关于被告延期交楼的原因及是否属于可延期交楼的情形。被告辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。本院认为，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风，全湛江市区断电断水，被告开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市住房和城乡建设局的湛建质【2015】85号发文于2015年10月7日，湛江市建设工程安全监督管理站发出限期整改通知书时间为2015年12月11日，要求整改完毕后，报送《建设工程整改情况报告书》时间为2015年12月18日前。上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述情形应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，属于不可抗力或合同第八条第二款约定的或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期。因台风“彩虹”导致涉案楼盘工期延误及政府有关部门通知整改是客观存在的事实，被告可据实予以延期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，由于被告没有提供证据证明其整改完成时间，因此，应以湛江市建设工程安全监督管理站限期2015年12月18日前报告《建设工程整改情况报告书》的时间为整改完成时间为宜，故该免责延期期限应从2015年10月4日起至2015年12月18日止，共计76天。被告关于其逾期交房的免责事由的辩解意见，超出免责延期期限的天数，其依法仍应承担逾期交房的违约责任。关于原告是否存在商品房验收合格后拒绝收楼的情形。根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告主张其在2016年8月9日商品房验收合格之后书面通知原告办理交付手续，提供了特快专递寄件单证明其于2016年9月24日向被告寄出《交房催告书》，原告仅对邮寄的文件有异议，但快递单上内件品名已清楚写明内容为“《交房催告书》催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（3幢1101房）的交房手续”，原告没有提供相反证据推翻该快递单，因此，根据补充协议第八条的约定，本院予以认定被告于该日期向原告催告交房，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天即2016年9月26日，即视为原告已经收悉;对于被告主张其书面通知原告收楼、原告从商品房验收合格后拒绝收楼的意见，本院依法予以采纳。关于被告是否有拒绝原告收楼的行为。原告没有依被告的《交房催告书》的催告收楼，其于2017年5月10日才向本院申请增加诉讼请求，请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院于2017年5月16日向被告送达该增加诉讼请求的起诉状，而被告在原告提起诉讼请求交楼的情况下，至庭审时，仍没有自行向原告交付涉案房屋，表示由法院裁决，明显怠于履行合同义务，本院依法予以认定被告从庭审之日起明确拒绝主动向原告交楼。关于被告是否应向原告支付逾期违约金及金额问题。在签订合同后，原告支付了房款给被告，被告未能按照合同约定的交房日期交付该房产给原告使用，在免除不可抗力或合同约定的可延期交房的合理天数76天外，在2016年9月24日才书面通知原告收楼，显属违约,其依法应承担逾期交房的违约责任；而原告在被告书面通知收楼后，没有及时与被告办理交付房屋的手续，至庭审之日被告明确拒绝主动向原告交楼，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，显然，原告怠于履行收楼义务，不得就扩大的损失要求赔偿，而被告在原告主张交付房屋的后仍拒绝主动向原告交楼，因此,2016年9月26日之后至庭审之日止逾期交房的损失属于原告自行扩大部分,庭审之日后逾期交房的损失属于被告自行扩大部分,原被告应自行承担责任。故被告逾期交房的时间应从双方合同约定的2015年12月31日的次日即2016年1月1日起计至视为原告收悉通知之日即2016年9月26日，以及从2017年6月1日起计至其向原告实际交楼之日止。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原告请求被告从2015年12月31日起按已付房价款按每天万分之2计至实际交付房屋之日止支付逾期交房的违约金，合法部分，本院依法予以支持；该逾期交付房屋的期间应从2016年1月1日起计至2016年9月26日为270天，扣除免责延期天数76天，违约天数应为194天，违约金为38064元（981032元×万分之2×194天）；从2017年6月1日起至被告向原告实际交付房屋之日止的违约金以已付房价款按日万分之2计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告湛江市顺江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付逾期交房的违约金（违约金计算：从2016年1月1日起计至2016年9月24日止为38064元，从2017年6月1日起至被告向原告实际交付房屋之日止的违约金以已交付房价款981032元按日万分之2计付）给原告张辉、黄琼华；二、被告湛江市顺江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内将符合合同约定的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区3幢1101房交付给原告张辉、黄琼华；三、驳回原告张辉、黄琼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884.69元，由原告负担1033.26元，由被告湛江市顺江房地产开发有限公司负担851.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈霜屏代理审判员 王薇薇人民陪审员 金少明二〇一七年六月二十七日书 记 员 杨 茧附：法律条文及司法解释最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义 百度搜索“”