（2017）津0116民初24884号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-21
案件名称
天津世纪嘉德物业服务有限公司与戴丽齐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津世纪嘉德物业服务有限公司,戴丽齐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初24884号原告：天津世纪嘉德物业服务有限公司，住所地天津开发区恂园北里6号20门2017室，统一社会信用代码911201166688469709。法定代表人：赵振江，经理。委托诉讼代理人：范学忠，女，1972年12月2日出生，汉族，天津世纪嘉德物业服务有限公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李继琴，女，1970年8月11日出生，汉族，天津世纪嘉德物业服务有限公司职工，住天津市滨海新区。被告：戴丽齐，女，1972年3月25日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。原告天津世纪嘉德物业服务有限公司与被告戴丽齐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范学忠、李继琴、被告戴丽齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津世纪嘉德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业管理服务费4763.16元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告系物业服务关系。2013年12月21日，原告与天津市米兰世纪花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》。原告依约向被告提供了物业服务，但被告未按时向原告交纳物业管理服务费。被告在天津市米兰世纪花园小区所有的房屋建筑面积为132.31平方米，自2014年1月至2016年12月，合计应交纳物业费共计4763.16元，被告至今未予交纳，故原告诉至本院。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：证据一、营业执照复印件1份、资质证书1份，证明原告是符合物业管理资质的物业服务企业；证据二、天津市住宅物业服务合同1份、物业管理服务合同备案证明1份，证明原告与被告所在小区签订了物业服务合同及物业服务合同的相关内容，确定原告收取物业管理服务费的依据；证据三、工作记录复印件9张，其中包括秩序维护交接记录、工程部维修单、投诉报修记录、机动车进出记录、内外保洁工作记录、绿化照片，证明原告依据物业服务合同为被告所在小区提供了物业服务；证据四、催缴通知书1张，证明原告曾催促被告交纳物业服务费。被告戴丽齐辩称，原告陈述的被告房屋面积132.31平方米及所有权人戴丽齐均属实，欠费时间段2014年1月至2016年12月属实，欠费数额4763.16元属实。原告起诉主体不清，缺乏事实和法律依据。被告自入住米兰世纪花园小区以来，没有与原告签署《天津市物业服务合同》，被告不是该合同的当事人，与该合同当事人之间没有关系。该合同不能约束被告，原告起诉被告没有法律依据。依据《物业管理条例》第七十六条之规定，原告没有在催缴的前提下直接起诉被告缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第十五条第三款之规定，业主委员会应当监督物业合同的履行情况，其是物业服务企业服务质量的验收责任人。原告绕过业主委员会直接起诉业主，绝大部分业主在举证方面处于弱势地位。小区内私搭乱建现象严重，公共绿地被损毁；消防通道被挤占，失火后消防车无法到达现场，损失严重；群租户多、部分群租户是回收废品的；业主的车辆被刮、蹭、撞，车胎被扎，车位被占；小区多年没有监控，安保措施形同虚设，很多业主的铁栅栏被盗；公共洗手间下水管道漏水，物业人员答复不归物业管；树木被任意砍伐，绿地被侵占；楼道内到处是小广告，楼道对讲机不是开发商交房时的对讲机了；大小犬叫声严重扰民，偶有咬伤人事件发生；未经批准摆设摊点。物业服务合同是双务合同，原告服务不到位，被告作为业主有权拒绝交纳物业服务费。小区内收取的车位费应弥补物业费收支不足，并向业主公示。物业公司没有权利向业主收取装修押金，收取押金后没有及时退还。物业服务合同应在签订之后30日备案，而原告超期限备案是违规的。2014年的物业费已经超过诉讼时效，不同意交纳；2015年至2016年两年的物业服务费同意交纳一半。被告为支持其辩称向本院提交如下证据：证据一、天津市滨海新区公安局塘沽分局询问通知书1份，证明被告家被盗，原告安保措施不到位；证据二、打印图片96张，证明原告履行物业服务合同存在严重瑕疵，原告服务不到位；证据三、证明1份，证明被告的车被划；证据四、物业收费标准6页，说明原告实际服务的水平达不到标准；证据五、照片5张，证明原告提供的物业服务不到位；证据六、业委会物业管理第一次会议纪要复印件1份，证明原告存在违约行为，不按物业服务合同和会议纪要履行其职责。被告申请本院调取其家中被盗的报警记录，本院依法到天津市滨海新区公安局塘沽分局向阳派出所调取了受案登记表两份(含立案决定书一页），双方当事人对本院调取上述材料均无异议。本院经审理认定事实如下：原告于2013年12月21日与天津市米兰世纪花园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，其中约定原告为米兰世纪花园小区提供物业服务，服务期限自2014年1月1日至2018年12月31日终止。物业管理服务费采取包干制的形式收取，多层住宅、别墅按建筑面积每月每平方米0.70元的标准由业主交纳，配备消防等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.30元的标准由业主交纳。业主于每季度第一个月的15日前向原告交纳物业管理服务费。被告系天津市滨海新区塘沽米兰世纪花园X-X-XX房屋业主，房屋建筑面积为132.31平方米。被告未交纳自2014年1月至2016年12月期间的物业管理服务费共计4763.16元。本院认为，原告与被告所在小区业主会签订物业服务合同，该合同应系合法有效合同，且对小区业主具有约束力。原告主张其依据合同约定对被告所在小区提供了物业管理服务，并提供证据予以证实，故原告享有收取相关物业管理服务费的权利，被告作为业主负有交纳物业管理服务费的义务。被告认为原告提供的物业管理服务不到位，并提交一系列证据，原告对此予以辩解。结合双方提交的证据、发表的质证意见及当庭陈述，本院酌情确定被告应交纳物业管理服务费的比例为总额的85%。被告辩称原告主张的2014年物业管理服务费已经过诉讼时效。该小区《天津市住宅物业服务合同》对合同期限、业主计费标准、分期履行作了具体约定，合同期内的债务应视为同一笔债务分期履行。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案涉及的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日（上述合同终止或解除之日）开始计算，现该合同尚在履行过程中，被告辩称的上述诉讼时效问题无事实和法律依据，故本院不予采信。被告在诉讼过程中主张的家中被盗损失，不属于本案审理范围，其可另案主张相关权利。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。原告作为物业服务企业，应主动接受广大业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务水平。被告作为小区业主一员，应积极支持、理解物业服务企业的工作。如对原告提供的物业管理服务有所不满，应通过合法、有效途径表达。只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告戴丽齐于本判决生效之日起十日内给付原告天津世纪嘉德物业服务有限公司自2014年1月至2016年12月期间天津市滨海新区塘沽米兰世纪花园X-X-XX号房屋的物业管理服务费4048.68元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 周凯二〇一七年六月二十七日书记员 张琳 关注公众号“”