（2017）内2921民初1136号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-12
案件名称
原告赵连奇诉被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司、第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵连奇,阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司,鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百三十五条
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初1136号原告：赵连奇，男，1986年7月16日出生，汉族，系个体工商户，住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托诉讼代理人：徐彩霞，系阿左旗法律援助中心法律工作者。委托诉讼代理人：孙桂香，内蒙古凯创律师事务所律师。被告：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特东路凯龙名都综合楼206室法定代表人：苏九维，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘斐，系该公司办公室主任。第三人：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街维邦金融广场H座。法定代表人：张增强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李志鹏，系该公司资产管理部部员。委托诉讼代理人：焦磊，系该公司伊金霍洛西街支行行长助理。原告赵连奇诉被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司、第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵连奇的委托诉讼代理人徐彩霞、孙桂香，被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘斐，第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张志鹏、焦磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵连奇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《凯龙名都认购协议书》合法有效；2、依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为；3、判令被告立即为原告办理房地产登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原告与被告签订了《凯龙名都认购协议书》（以下简称协议），认购被告公司开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1号楼3单元402室，建筑面积121.28平方米，总计应付款357533元，协议约定于2015年12月28日交付房屋。协议签订后，原告依约分一次向被告支付了全部房款，被告也如约向原告交付房屋，后原告要求被告办理房地产登记手续，但被告以各种理由拖延，不予办理相关手续。后原告经了解得知，被告向第三人借款并以涉案房屋进行了抵押借款，还与之签订了《商品房买卖合同》并办理了相关登记手续。原告认为被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告为维护合法权益，诉至法院。被告丰凯龙公司辩称，与原告是正常的房屋买卖合同关系，与第三人是房屋抵押贷款的关系。同意原告方的诉讼请求。第三人鄂尔多斯农商行述称，不同意原告对鄂尔多斯农商行的诉讼请求。第一、被告丰凯龙公司将涉案房屋网签备案至鄂尔多斯农商行名下并签订三方协议，抵押形式合法有效。2014年11月21日丰凯龙房地产公司与鄂尔多斯农商行签订了网签备案的商品房买卖合同，并向第三人出具了付清全部购房款项的收据。2014年11月25日，被告丰凯龙公司与第三人鄂尔多斯农商行签订了三方协议一份，协议约定丰凯龙房地产公司自愿将其开发的包括本案争议房产在内的15套房产产权以商品房买卖合同的形式网签至鄂尔多斯农商行名下作为借款人苏九维在鄂尔多斯农商行办理的人民币300万元借款（苏九维与鄂尔多斯农商行于2014年11月25日签订了编号为农商行2014年个借字75009第018号的《个人借款合同》）按期偿还的保障，并约定如借款人能够按期还本付息，丰凯龙房地产公司无条件撤回与甲方签订的商品房买卖合同，如借款人不能按期还本付息，丰凯龙房地产公司无条件为鄂尔多斯农商行或鄂尔多斯农商行指定的第三人办理产权登记手续。同日丰凯龙房地产公司向鄂尔多斯农商行出具股东会决议一份，全体股东一致同意上述协议内容。上述借款到期前，借款人提前归还全部贷款本息后再次向第三人申请借款人民币300万元，2015年8月13日，被告丰凯龙房地产公司与第三人鄂尔多斯农商行再次签订了三方协议一份，协议约定丰凯龙房地产公司继续将其开发的包括本案争议房产在内的15套房产产权以商品房买卖合同的形式网签至鄂尔多斯农商行名下作为借款人苏九维在鄂尔多斯农商行再次办理的人民币300万元借款（苏九维与鄂尔多斯农商行于2015年8月13日签订了编号为农商行2015年个借字75009第013号的《个人借款合同》）按期偿还的保障。具体协议约定内容不变，丰凯龙房地产公司继续向鄂尔多斯农商行出具了股东会决议。因此，第三人鄂尔多斯农商行与被告丰凯龙房地产公司签订了三方协议形成合法有效的抵押合意，签订《商品房买卖合同》并非是真实的买卖关系，而是以网签备案的的形式进行物权效力公示，因此第三人鄂尔多斯农商行对涉案房屋享有合法有效的抵押权。第二、根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。《物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，原告与被告丰凯龙房地产公司仅仅签订了房屋认购协议，该协议仅为其与被告建立了债权债务关系基础，不具有任何的公示效力，更不具有排他性。根据法律规定，不动产交付以登记为主未经登记不发生物权效力。而被告与第三人有合法有效的抵押协议，经网签备案后具有物权公示的效力，第三人较原告对于本案争议房屋更具有物权效力。第三、鄂尔多斯农商行对于原告的所谓预购行为不知情，且不存在任何过错。本案中，被告丰凯龙房地产公司自愿以其开发的房地产产权以商品房买卖合同的形式网签至第三人名下作为借款人苏九维在鄂尔多斯农商行名下个人贷款按期偿还的保障，抵押担保意思表示真实、形式合法，不存在任何违反法律法规的强制性规定之处，且在第三人与被告签订网签合同并办理预告登记过程中没有任何信息显示本案争议房屋存在认购协议，第三人对此不知情且无任何过错。综上所述，第三人鄂尔多斯农商行对本案争议房屋享有合法有效的抵押权，且经网签备案进行公示，原告对第三人的诉讼请求及事实理由没有事实及法律依据，其完全可以通过追究被告的违约责任以挽回自己的损失，故请求合议庭驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，原告与被告签订《凯龙名都认购协议书》，约定被告将凯龙名都住宅小区1号楼3单元402室出售给原告，被告将约定房产交付原告使用，每延迟交付一日，被告按原告所付房款的银行存款利息赔偿原告。协议第二条第3项分期付款载明：“乙方（原告）选择上述第1种付款方式，折后总价为357533元。”原告于2015年12月28日向被告支付357533元房款，被告出具收据，收据加盖了被告的财务专用章。被告将涉诉房屋交付原告，原告已经装修入住。被告于2014年11月21日与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区1号楼3单元402室售予第三人。苏九维于2015年8月13日与第三人签订了《个人借款合同》（编号：农商行2015年个借字75009第013号），合同约定苏九维向第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司借款300万元。苏九维与被告及第三人于2015年8月13日签订了《三方会议》约定，为保证苏九维与第三人签订的编号为农商行2015年个借字75009第013号的《借款合同》的债权实现，被告自愿将其开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区的15套房产产权以《商品房买卖合同》的形式网签在第三人名下，原告主张的房产包含在15套房产之中。本院认为，原、被告于2015年12月28日签订的《凯龙名都认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告已将房款全部交付被告，被告也将房屋交付原告使用，协议双方已履行了协议的主要义务。原告已经如约支付了房屋的房款，完成了合同约定的基本义务，且原告已经入住涉案房屋，双方的买卖关系成立，被告有义务为原告办理房产预告登记手续。民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用原则要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案中通过被告丰凯龙公司的陈述和第三人出示的证据可以证实被告与第三人签订《商品房买卖合同》及办理网签只是为被告向第三人借款设立担保，双方并无买卖涉诉房屋的真实意思，故对原告要求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求，本院依法予以支持。对第三人的抗辩意见本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告赵连奇与被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于2015年12月28日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1号楼3单元402室签订的《凯龙名都认购协议书》有效；二、确认被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司与第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司于2014年11月21日就位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1号楼3单元402室签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告赵连奇办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区1号楼3单元402室的产权手续。如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判员 丁晓峰二〇一七年六月二十七日书记员 罗小芸 关注微信公众号“”