（2017）皖04民终582号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
李永康、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮南市中级人民法院
所属地区
安徽省淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李永康,安徽省寿县陆宇投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖04民终582号上诉人(原审原告)：李永康，男，1978年10月6日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：赵欲亮，安徽孟德春律师事务所律师。上诉人(原审被告)：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司经理。委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。上诉人李永康与上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司(以下简称陆宇公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2017)皖0422民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李永康的委托诉讼代理人赵欲亮、上诉人陆宇公司的委托诉讼代理人许鲁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永康上诉请求：1、维持安徽省寿县人民法院(2017)皖0422民初45号民事判决第一、二项；2、改判安徽省寿县人民法院(2017)皖0422民初45号民事判决第三项为陆宇公司依法支付李永康赔偿款15.5万元；3、判令陆宇公司承担二审全部诉讼费用。事实及理由：1、陆宇公司存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，原判认定“陆宇公司在销售涉案商品房时并未故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实”，属于认定事实错误；2、陆宇公司应依法支付李永康赔偿款15.5万元，而原判仅判令陆宇公司赔偿李永康损失3万元，属于适用法律错误。请求二审法院依法支持李永康的上诉请求。陆宇投资公司辩称：1、本案合同是无效的，原判适用法律正确。2、陆宇公司与李永康签订商品房合同时没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证，李永康明知陆宇公司未取得商品房预售许可证还要低价购买，陆宇公司没有过错，原审法院根据双方过错程度，判决陆宇公司赔偿李永康3万元损失过高。陆宇投资公司上诉请求：1、依法撤销安徽省寿县人民法院(2017)皖0422民初45号民事判决第二项利率、利息数额的确定及撤销第三项判决，改判陆宇公司不承担返还购房款的利率、利息及赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由李永康负担。事实及理由：1、一审法院认定双方签订的商品房买卖合同无效是正确的，但陆宇公司不存在过错；2、李永康要求返还购房款，陆宇公司表示同意。但原审法院判决陆宇公司承担银行年利率4.35%及利息，缺乏依据。李永康辩称：原判一、二项判决正确，陆宇公司应当依法返还李永康购房款，并赔偿其利息损失，李永康在签订合同时没有过错，签订合同原因是受到陆宇公司的恶意欺诈，陆宇公司应当赔偿上诉人15.5万元损失，陆宇公司的价格优惠是销售策略，便于双方迅速签订购房合同，与陆宇公司没有取得商品房预售许可证之间没因果关系。李永康向一审法院起诉请求：1、判令李永康与陆宇公司签订的《商品房买卖合同��无效；2、判令陆宇公司返还李永康已付购房款15.5万元；3、判令陆宇公司支付李永康已付15.5万元购房款的利息（按中国人民银行同期贷款利率自2016年12月6日起计算至购房款返还之日止）；4、判令陆宇公司支付李永康已付购房款一倍的赔偿款即15.5万元；5、本案的诉讼费由陆宇公司承担。一审法院认定事实：2016年12月6日，陆宇公司（××）与李永康（××）签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2009-0171），合同约定：第一条项目建设依据，××以出让方式取得位于城南新区宾阳大道与东津大道交叉口北侧，编号为201107的地块的土地使用权。……。××经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】金大地·悦府。第二条商品房销售依据，××所购商品房为【现房】【预售商品房】预售商品房批准机关为寿县房地产管理局，商品房预售许���证号为（此处打×）。第三条××所购商品房的基本情况，××购买的商品房（……）为本合同第一条规定的项目中的：第9幢17层1701号房。……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共95.12平方米，……。第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币种：人民币）每平方米4562.66元，……。第六条付款方式及期限，3、其他方式，合同签约时交首付款人民币壹拾伍万伍仟元整（￥：155000）余款人民币贰拾柒万玖仟元整（￥：279000）于年月日前办理银行按揭，实际收款以收款收据为准。……。××：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司合同专用章（印章）、胡道厅（印章）。××：李永康（手写签字及手印）。合同签订后，李永康通过银行转帐向陆宇公司给付购房款15.5万元，陆宇公司于2016年11月23日、12月6日向李永康出具收据两份，共收到李永��购房款15.5万元。后由于陆宇公司未取得商品房预售许可证，双方发生纠纷。再查明：双方所签订的《商品房买卖合同》首页为商品房买卖合同说明，该说明第5项载明：对合同文本[]的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]的选择内容，以划√方式选定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。一审认为双方争议的焦点：一、关于李永康与陆宇公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。陆宇公司在答辩中称其在与李永康签订《商品房买卖合同》时并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但���在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此李永康与陆宇公司所签订的《商品房买卖合同》无效。二、关于李永康主张陆宇公司返还购房款15.5万元的问题。对此陆宇公司并无异议且愿意返还，予以确认。三、关于李永康要求陆宇公司给付购房款15.5万元的利息以及支付购房款一倍即15.5万元赔偿款的问题。对此，陆宇公司认为其所收取的15.5万元的利息应按照银行同期存款利率计算，从收取购房款日起至庭审日止；对于要求其赔偿购房款一倍损失15.5万元，陆宇公司认为其在出售涉案的金大地·悦府二期房屋（包括李永康所购房屋）时，没有故意隐瞒该房屋未取得商品房预售许可证的事实，其在双方签订的《商品房买卖合同》说明的第五条以及该合同主文中的第二条已明确告知李永康以上的事实；陆宇��司为支持其抗辩向本院提交了其公司制定的《预定房源注意事项》、证人鲍某作证，意在证明陆宇公司已告知业主涉案房屋未取得商品房预售许可证，故以上房屋的价格低于开盘价销售。李永康对陆宇公司所举证据不予认可，其认为《预定房源注意事项》系陆宇公司单方公示，未告知李永康，低价销售是陆宇公司为了弥补资金缺口，想尽快有资金回拢；证人鲍某是由于在涉案小区有多次购房经验才知道没有商品房预售许可证的，陆宇公司在李永康买房时故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实；认为陆宇公司在涉案房屋未取得商品房预售许可证的情况下仍与李永康签订了《商品房买卖合同》，违反了法律规定属无效合同。由此造成的利息损失可参照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，从2016年12月6日起支付逾期利息为宜。对于李永康要求陆宇公司支付购房款一���即15.5万元赔偿款的请求，认为从双方所签订的合同说明及证人证言看，陆宇公司在销售涉案商品房时并未故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，鉴于陆宇公司在未取得商品房预售许可证而出卖涉案房屋的情况，其出卖行为违反了法律规定，但李永康在订立该合同时没有尽到应有的注意义务，结合双方过错程度及本区域内房地产升值所带来的经济利益等因素，兼顾双方利益，酌定陆宇公司应赔偿李永康3万元损失为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、确认原告李永康与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司签订的编号为GF-2009-0171的《商品房买卖合同》无效；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告李永康返还购房款155000元及利息（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，从2016年12月6日起支付逾期利息至本判决生效之日止）；三、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告李永康赔偿30000元损失；四、驳回原告李永康的其他诉讼请求。以上一、二、三项被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据，对于二审双方争议的事实同一审判决书认定的事实，本院予以确认。本案二审双方争议焦点问题为：1、本案双方当事人签订合同时陆宇公司是否存在隐瞒未取得商品房预售许可证的行为。2、原判对于已付购房款利息的计算及赔偿款数额的确定是否妥当。针对上述焦点问题，本院认为，本案双方当事人签订合同时，陆宇公司确未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。本案双方当事人在签订商品房买卖合同时，陆宇公司在合同第二条商品房预售依据中，对于预售许可证号处填写为“×”，对此，再结合一审证人证言，可以认定陆宇公司在签订合同时不存在故意欺瞒未取得商品房预售许可证明的行为。李永康作为具有完全民事���为能力的人，在签订合同时对此应当予以审查及注意。故李永康上诉称陆宇公司存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实的理由不能成立，本院不予支持。对于该合同的无效的责任，陆宇公司在未取得商品房预售许可证的情况下，对外出售商品房，违反了法律规定，存在过错。而李永康在签订合同时没有尽到应有的注意义务，对于合同的无效亦存在过错。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定的赔偿标准为“不超过已付购房款一倍”，故原判在李永康已付购房款一倍以下，结合双方的过错程度等多种因素综合考虑，判决陆宇公司赔偿李永康损失3万元，符合法律规定。陆宇公司上诉称其不存在过错，不应承担已付购房款的利息及赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。李永康上诉称陆宇公司应当赔偿上诉人15.5万元损失，原判仅判决陆宇公司赔偿其3万元，适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李永康及陆宇公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，李永康负担5950元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 王雪霞审判员 卞九龙审判员 王元元二〇一七年六月二十七日书记员 陈志琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 微信公众号“”