（2017）苏0311民初3172号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-25
案件名称
3172王宇与贺彪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宇,贺彪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初3172号原告：王宇，男，1994年10月24日生，汉族，无固定职业，住徐州市铜山区。被告：贺彪，男，1995年2月8日生，汉族，军人，住徐州市沛县。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺中锋（系贺彪之父），男，1970年7月10日生，汉族，无固定职业，住徐州市沛县。原告王宇与被告贺彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宇、被告贺彪的委托诉讼代理人姚卫晶、贺中锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇向本院提出诉讼请求：被告贺彪给付违约金40000元，及以总房款739000元每日1%计算的逾期交付购房款违约金9232元。事实和理由：原告王宇因急需用钱，于2017年初将自属的本市泉山区翡翠城24号楼3单元502室房屋在中介标售。2017年2月10日，原、被告签订《徐州市房地产买卖协议》，2017年2月13日，双方完成了产权过户手续。根据协议约定，被告贺彪应自过户之日起两个月内付清全部购房款，但被告贺彪逾期19天才付清购房款，已构成违约，并使原告王宇失去了买房的好机会，造成较大的经济损失。被告贺彪辩称，一、根据协议约定，付款方式为首付款加按揭付款，被告不仅在过户之日即向资金监管账户支付了首付款，且积极向银行申请贷款，办理相关手续，各环节紧紧相扣，并没有主观上怠于履行义务的行为，不构成违约。二、由于银行延迟发放贷款，导致被告未能在过户之日起的两个月内取得贷款，即便是违约，逾期19天也未给原告造成实际上的损失，请求法院对违约金予以调整。本院经审理认定事实如下：本市泉山区翡翠城24号楼3单元502室房屋原系原告王宇所有。2017年2月10日，原告王宇（甲方）与被告贺彪（乙方）经居间人签订了《徐州市房地产买卖协议》，主要约定有：“甲乙双方议定本房地产交易价格为人民币柒拾叁万玖仟元”，“双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，…）”，“甲乙双方约定2017年2月13日前到产权处签署办理上述房地产过户手续”，“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金肆万元”，“任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的百分之一计算”，“签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续”，“本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的双方同意向房地产所在地法院提起诉讼”。该协议尾部手写备注有“自过户之日起，甲方两个月之内拿到全款，若有特殊情况，根据协商执行违约责任”的内容。2017年2月13日,原告王宇与被告贺彪签订了《存量房买卖合同》，主要约定有：“房屋的成交总价为739000元”，“房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管规定领取房价款。房屋价款具体支付方式为贷款付款：买受方于2017年2月13日前，支付222000元，于2017年2月28日前，办理完相关银行贷款批准手续，517000元”，“买、卖双方在履行本合同过程中发生的争议，应协商解决；协商不成的，提交徐州仲裁委员会仲裁”。同日,原告王宇（甲方）、被告贺彪（乙方）、徐州市房屋置换中心（丙方）三方签订了《存量房交易资金监管协议》，约定：“乙方将购房款739000元存入以下托管账户，开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号：24×××98。同时卖出方在银行以王宇名义开设结算账户，账号为：62×××70。买进方在指定银行以贺彪名义开设结算账户，账号为：62×××75。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的不动产转移登记申请”，“买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入规定的资金监管账户”，“乙方在领取《不动产权证》后，甲方凭《监管协议》，身份证，填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续，资金领款手续由丙方审核直接划至规定的卖方开设的结算账户。涉及银行贷款的，需抵押房屋的不动产登记证办妥并领取后方可办理监管资金领款手续。乙方领取《不动产权证书》后，即视为同意丙方与甲方进行监管资金交割手续”。同日，被告贺彪从开设的结算账户62×××75将222000元转入徐州市房屋置换中心托管的账户24×××98内。2017年3月20日，被告贺彪与中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行签订了《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《不动产抵押合同》，以泉山区翡翠城24号楼3单元502室房屋抵押申请贷款517000元。2017年4月17日，中国农业银行股份有限公司云龙支行将贷款517000元转入徐州市房屋置换中心托管的账户10×××98（即账户24×××98）内。2017年4月26日，徐州市不动产登记局为被告贺彪办理了泉山区翡翠城24号楼3单元502室产权登记证。随后被告贺彪交纳了产权登记费、配图资料费、个人所得税。2017年5月2日，徐州市房屋置换中心将739000元转账至原告王宇开设的结算账户62×××70内。2017年5月22日，原告王宇向本院提起诉讼。2017年6月14日，本院依法公开开庭审理了本案。因双方均未提交《存量房买卖合同》，本院于2017年6月26日组织了补充举证、质证，原告王宇认为，《存量房买卖合同》并未对原《徐州市房地产买卖协议》的条款进行变更，双方的真实意思是履行《徐州市房地产买卖协议》，该协议约定“协商不成的双方同意向房地产所在地法院提起诉讼”；《徐州市房地产买卖协议》约定了逾期付款的违约责任，而《存量房买卖合同》没有约定，所以应按《徐州市房地产买卖协议》的违约责任处理。被告贺彪认为，2017年2月13日双方签订的《存量房买卖合同》系对《徐州市房地产买卖协议》相关条款进行的变更，故应以《存量房买卖合同》的约定为准；同时，双方对解决争议的方式也进行了明确的变更，本案应提交徐州仲裁委员会仲裁，法院不应受理。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告王宇与被告贺彪签订的《徐州市房地产买卖协议》、《存量房买卖合同》虽然在时间上间隔三日，但涉及房屋买卖的主要条款内容相同，与《存量房交易资金监管协议》均出自于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，三份合同均应视为合同内容的有机组成部分。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效”之规定，原告王宇提起本案诉讼符合法律规定。即便依被告贺彪的主张，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”之规定，本院于2017年6月14日依法公开开庭审理前，被告贺彪并未对本院受理本案提出异议，应视为放弃仲裁协议，本案亦应继续审理。二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告王宇主张被告贺彪违约的依据为《徐州市房地产买卖协议》中的“任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的百分之一计算”、“自过户之日起，甲方两个月之内拿到全款，若有特殊情况，根据协商执行违约责任”条款。经审查，被告贺彪在履行房屋买卖合同过程中并无“恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的”的主观恶意，但双方在《存量房买卖合同》约定有“房屋价款具体支付方式为贷款付款：买受方于2017年2月13日前，支付222000元，于2017年2月28日前，办理完相关银行贷款批准手续，517000元”，被告贺彪于2017年3月20日方与中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《不动产抵押合同》，已违反了上述约定，构成违约。因被告贺彪的迟延办理贷款行为，必然导致原告王宇不能如约获取购房款，被告贺彪应承担违约责任。三、约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在《徐州市房地产买卖协议》约定“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金肆万元”，被告贺彪认为，即便构成违约，也未给原告王宇造成实际上的损失，请求法院对违约金予以调整。经审查，被告贺彪在签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《不动产抵押合同》及中国农业银行股份有限公司云龙支行将贷款517000元转入徐州市房屋置换中心托管的账户10×××98（即账户24×××98）后，积极办理产权登记证、交纳产权登记费、配图资料费、个人所得税，完成了将739000元转账至原告王宇开设的结算账户62×××70内的合同义务，尚不构成严重违约，故依法对违约金予以适当减少，本院酌定为15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贺彪应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王宇违约金15000元。二、驳回原告王宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1030元，减半收取515元，由原告王宇负担200元，被告贺彪负担315元（随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 龚思红二〇一七年六月二十七日书记员 刘星辰 百度搜索“”