（2017）津02民终3716号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-01
案件名称
白飞、天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白飞,天津星耀投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3716号上诉人(原审原告):白飞，男，1978年11月17日出生，汉族，天津星宇生物有限公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘莉（白飞之妻），住天津市河东区。被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，董事长。委托诉讼代理人：赵晋，女，该公司职员。上诉人白飞与被上诉人天津星耀投资有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2017)津0112民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白飞的委托诉讼代理人刘莉，被上诉人天津星耀投资有限公司的委托诉讼代理人赵晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白飞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律不当，被上诉人对上诉人的违约行为是持续发生的，不应适用二年诉讼时效。且上诉人在2012年至2016年期间进行了数次维权，上诉人的主张未过诉讼时效；2、被上诉人的违约行为给上诉人造成了实际损失，对于违约金的计算应当按照合同约定的标准。天津星耀投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白飞向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付自2011年10月31日至2016年12月31日的已付款利息、违约金共计240538.14元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原、被告2009年10月11日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市××镇××情××城××商品房××套，价款为462974元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2011年10月30日前将房屋交付给乙方使用”。同时，双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付购房款，但被告至今未将房屋交付给原告使用。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的情形，故应从原告起诉之日（原告于2017年1月18日向一审法院提起诉讼）倒计二年即2015年1月19日作为逾期交房的起算日。被告主张2011年10月31日至2015年1月18日期间违约金和利息的诉请超过诉讼时效，一审法院予以采纳。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息47471.55元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此一审法院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故一审法院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金14241.46元。综上，被告应支付原告自2015年1月19日至2016年12月31日的已付款利息47471.55元和违约金14241.46元，共计61730.01元。原告主张的数额过高，一审法院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告白飞自2015年1月19日至2016年12月31日的利息47471.55元，违约金14241.46元，共计61730.01元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2454元，由被告天津星耀投资有限公司负担630元，由原告白飞负担1824元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人所提证据系维权照片、津南区政府相关领导接见星耀业主代表会谈纪要和延期交房告知函，拟证明上诉人一直在主张自己的权益，二年的诉讼时效是中断的。被上诉人认为上述证据不属于法律规定的新证据，对以上证据的证明目的均不认可。本院经审查认为，关于维权的照片，无法体现维权的时间、地点及事项；关于延期交房的告知函，并未提及逾期交房违约的相关事宜；关于会谈纪要，亦无法证明存在诉讼时效中断的情形。二、上诉人提交了《租房合同》，拟证明因被上诉人迟延交房给其造成的损失。被上诉人对该证据的真实性和关联性有异议，且认为该租赁合同与本案无关。本院经审查认为，该《租赁合同》的签订没有通过中介第三方，在没有租金往来明细等其他证据予以佐证的情况下，不能将该证据作为认定案件事实的依据。本院认为，上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，双方均应切实履行。依照合同约定，被上诉人未按约定的时间交付商品房应承担逾期交房的违约责任。关于诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，上诉人就被上诉人逾期交房的违约责任应在二年内主张权利，但本案中上诉人于2017年1月18日提起诉讼，其主张权利的时间已然超出诉讼时效的规定，且其提供的证据不能证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持；关于违约金的标准问题，上诉人并未提交充分证据证明其实际损失，一审法院根据本案的实际情况酌定被上诉人给付上诉人自2015年1月19日至2016年12月31日的违约金14241.46元，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3876元，由上诉人白飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月二十七日书 记 员 张 韬 来自