（2017）京0114民初1678号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-16
案件名称
李妍、朱庆幸与北京泰格经济开发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱庆幸,李妍,北京泰格经济开发公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1678号原告：朱庆幸，男，1986年7月6日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告：李妍，女，1986年8月10日出生，住黑龙江省哈尔滨市松北区。二原告委托代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。被告：北京泰格经济开发公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。法定代表人：刘庆，职务董事长。委托代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。委托代理人：李铁军，男，1971年10月24日出生，汉族，该公司员工，户籍地北京市朝阳区。原告朱庆幸、李妍与被告北京泰格经济开发公司（以下简称泰格公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李妍及其委托代理人周海山、被告泰格公司的委托代理人叶月琴、李铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱庆幸、李妍提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金（以购房款2356991元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。2、判令被告向原告支付迟延办理初始登记产权证违约金（以购房款2356991元为计算基数，每日以0.01%计算标准，从2016年10月31日计算至实际产权证办结之日止）。3、判令被告向原告支付未能正常使用燃气的违约金（以购房款2356991元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。4、判令被告向原告支付未能正常使用停车场的违约金（以购房款2356991元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：两位原告与被告双方在2013年12月3日签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。合同约定被告应在2016年6月25日前向原告交付房屋。原告按合同约定支付房款2356991元。在合同执行过程中，被告由于自身原因逾期交付房屋并迟延办理初始登记，同时被告交付的房屋燃气至今无法使用，停车场也无法使用。被告行为已经明显违约，给原告日常生活造成极大不便，并给原告造成较大的经济损失。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告泰格公司答辩称：一、针对诉讼请求1的答辩意见。自约定交房日之次日2016年6月29日至实际交房日2016年9月5日共逾期69天，因执行政府命令累计停工78天，具体事由包括因2014年APEC会议停工9天，因2015年抗战胜利70周年纪念活动停工16天，因2014-2015年5次雾霾共停工22天，以及因清华大学附中工地重大事故连锁反应停工31天（前述天数均以政府命令中提及的日期为准），远超出答辩人延期交房的天数69天。依据答辩人与被答辩人签署的《北京市商品房预售合同》附件十一第四条第3款的约定，对于因执行政府命令导致的停工天数，答辩人有权据实予以扣除，并且不因此而承担违约责任。综上，答辩人因执行政府命令累计停工天数78天，大于逾期天数69天。因此，答辩人无须就逾期交房承担违约责任，被答辩人的诉讼请求1应予驳回。二、针对诉讼请求2的答辩意见。l、双方仅约定答辩人应于2016年10月30日之前取得初始产权登记证，并未约定答辩人应于何日之前开始办理初始产权登记，因此，被答辩人所称答辩人“迟延办理初始登记”没有合同和法律依据。2、答辩人积极办理和推进初始产权登记进程，没有任何主观上的拖延和延误，最终在合理周期内取得初始产权登记证（即不动产权证书），答辩人对此不存在任何责任。依据现行规定，答辩人在取得望都家园二期北区《建筑工程竣工验收备案表》（2016年8月29日）、满足全部业主实际收房（部分业主2016年9月11日收房）及交纳维修基金条件后，才能着手办理整栋楼宇的初始产权登记。答辩人在全部业主收房之次日即2016年9月12日，向相关主管部门提交了初始产权登记所需申请文件，并积极推动整个办理进程，最终于2017年1月26日取得初始产权登记证，整个周期共137天。该周期与双方原定周期124天（自约定交房之次日2016年6月29日至双方约定的取得日2016年10月30日）相比较，仅超出13天。需强调的是，在办理过程中，2016年10月前后，因政府部门更换操作系统导致无法正常办理备案登记天数约30天（贵院可向具体政府部门核实）。如果将这30天的因素考虑在内，经过答辩人的努力，答辩人仅用107天就完成了审批手续，比原定周期124天还少了17天。因此，答辩人已在合理周期内取得了初始产权登记证，对此不应承担法律责任。3、退一步说，如果贵院不考虑办理初始产权登记只能在业主收房之后方能开始，并且不考虑取得初始产权登记证需要合理期限等因素，仅以2016年10月30日作为时间节点，自2016年10月31日至2017年1月26日共计88天，扣除前述因执行政府命令累计停工天数78天后，假如不扣减前文提及的政府更换软件系统导致的30天延误，剩余可计违约责任的天数最多为10天；假如对前文提及的政府更换软件系统导致的30天延误进行扣减，则答辩人不存在违约。此外，在被答辩人未能提交任何损失证据的前提下，答辩人认为以合同总额作为基数，适用日万分之一的标准计算的违约金过高，在此恳请贵院依法酌减违约金金额。三、针对诉讼请求3和4的答辩意见。2016年6月25日之前，望都家园二期北区的燃气已接通入户、公共停车场已达到停车条件，且均通过验收，符合答辩人与被答辩人签署的《北京市商品房预售合同》第十三条的约定。并且，被答辩人已签署燃气合格单；地面车位及地下车库的使用，应按双方合同约定的条件，由被答辩人根据自己的需要，或购买或承租。如果承租，应单独与物业公司签署协议及付费。这些都与答辩人延期交房无关。关于地面停车场，答辩人不仅按照合同约定，履行了建设和验收义务，而且该停车场早已投入使用。答辩人因延期交房承担的责任仅限于延期交房本身，不能扩大及于燃气、地面车位及地下车库。因此，被答辩人的诉讼请求3、4应予驳回。四、针对诉讼请求1和3、4的其他答辩意见。《北京市商品房预售合同》第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”，已被涵盖在第十二条“交付条件”第3款约定的房屋交付时应满足的条件中。针对答辩人迟延交房这一违约行为，被答辩人在接收房屋并正常使用燃气、停车场设施的情况下，将第十二条和第十三条的约定累加，并主张答辩人按第十四条“延期交房责任”的约定承担多重违约责任，进而分别提出诉讼请求1、3和4，属于重复计算，显然与双方约定不符，也违反了公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：原告朱庆幸、李妍与被告泰格公司于2013年12月3日签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。该合同约定，原告购买被告开发建设的位于北京市昌平区北七家镇平坊村望都家园二期北区某号房屋，总价款为2355144元，预测建筑面积为89.21平方米。该合同第十二条约定：“（一）出卖人应当在2016年6月26日前向买受人交付该商品房。”该合同第十三条约定：“市政基础设施和其他设施的承诺。1、市政基础设施。……（4）燃气：2016年6月25日达到接通入户条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）上述市政基础设施应在2016年6月25日前达到使用条件，如未能在2016年6月25日前达到使用条件按照本合同第十四条之约定处理。2、其他设施。……（3）公共停车场：2016年6月25日达到停车条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）上述其他设施应在2016年6月25日前达到使用条件，如未能在2016年6月25日前达到使用条件按照本合同第十四条之约定处理。”该合同第十四条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该合同第二十二条约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2016年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该合同附件十一《补充协议》第四条约定：“关于房屋的交付。……2、因买受人的原因，致使未能按照合同约定的日期办理房屋交接手续的，按照以下两种情况处理：（1）逾期不超过30日的，视为出卖人已于房屋交付通知书载明的买受人应收房的起始日期向买受人交付了房屋……3、除不可抗力外，因遵守国家法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程，或因政府部门公布的公共卫生事件，导致房屋无法按时交付及/或市政基础设施及/或其他设施不能如期如约达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需因此承担违约责任。但，双方协商一致同意解除合同或变更合同的除外。4、双方确认，如预售合同第十三条约定的一项或数项市政基础设施在约定的期限内未达到使用条件的，出卖人须按照约定的违约金支付比例向买受人支付违约金，但该违约金的比例不进行数项的累加。”合同签订后，二原告分三次向泰格公司交付了购房款2356991元。2016年8月29日，泰格公司向二原告送达《入住通知书》，告知二原告在2016年9月3日下午办理入住手续。2016年9月4日，李妍实际办理了入住手续，并在房屋交接单上签字确认。二原告另举证泰格公司曾发送过一份《逾期入住违约金说明》。该说明载明，按照《商品房预售合同》约定，泰格公司已经延期交付房屋，构成违约。但是违约的原因是因为政府相关命令导致。政府相关命令包括：京建发【2014】418号、京建发【2015】97号、京建发【2015】275号。泰格公司认为因政府命令导致工程停工37天。该天数应当从延期天数中扣除，该期间不计算违约金。泰格公司认可《逾期入住违约金说明》的真实性，但称该说明只在公司内部传阅，并未向业主发放。经查：京建发【2014】418号文要求，在2014年APEC会议召开期间（11月3日零时-11日），本市行政区域内的所有房屋建筑和市政基础设施工程施工现场停止一切施工作业。京建发【2015】97号文要求，为做好全市施工现场扬尘污染防治工作，自3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土石方、渣土运输等作业，施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶。京建发【2015】275号文要求，为做好纪念反法西斯战争胜利70周年纪念活动，自8月20日零时至9月4日24时，全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业，并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。以上三次停工，泰格公司提交了施工单位制作的《停工报告》。庭审过程中，泰格公司另举证新闻报道、政府公告证明因雾霾预警、工地事故等，政府相关部门要求工地停止施工。泰格公司认为，因以上原因导致的施工延期亦应从违约天数中扣除。另查，2017年1月26日，泰格公司取得了二原告购买房屋所在楼栋的不动产权证书。再查，2015年12月20日，北京昌东顺燃气有限公司验收了涉案楼栋的天然气供应工程。2015年12月16日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区的地下车库施工工程。2016年5月12日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区地上道路（包括地上停车场铺装）施工工程。2016年11月7日，北京昌东顺燃气有限公司发布通知，定于2016年11月13日-14日对涉案房屋所在楼栋开始置换通气及验收，用户家中留人。二原告认为泰格公司没有在交付房屋前通知北京昌东顺燃气有限公司测试主管道是否漏气，导致该项工作迟延，致使用户在收房后不能立即使用燃气。泰格公司认为其已经完成了合同约定的接通入户条件，何时通气并不是他们公司的义务。二原告在庭审中提交了交房后地下车库入口的照片，证明地下车库在交房后一直没有正常使用，导致小区业主停车难。泰格公司称地下车库空间包括有产权的车位和人防工程，目前出售或出租方案尚未得到有关部门的答复。上述事实，有《北京市商品房预售合同》（住宅类）、京建发【2014】418号通知、京建发【2015】97号通知、京建发【2015】275号通知、停工报告、《入住通知书》、《逾期入住违约金说明》、竣工验收单、照片、北京昌东顺燃气有限公司通知、不动产权证书及原被告庭审陈述在案佐证。本院认为：原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案被告泰格公司违约延期交付房屋和办理楼栋所有权初始登记，应当向原告朱庆幸、李妍承担违约责任。被告泰格公司延迟交付房屋和办理楼栋初始登记是否存在合理地免除或减轻违约责任的事由是本案争议的焦点之一。依据原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》附件《补充协议》第四条第3款约定，因政府命令导致房屋延期交付的，延期期间不承担违约责任。现泰格公司提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三次通知，并据此要求扣除相应停工的天数37天。但是三次通知要求停工的范围和内容不一致。后两次通知是为了避免产生工地扬尘，要求停止土石方作业。泰格公司并未举证证明在通知发布时其工程施工的进度和是否存在停工的必要性。故泰格公司要求扣除后两次通知要求工地停工的期间的辩解本院不予采信。本院在计算违约期间时仅扣除第一次通知的9天。泰格公司虽然举证因为其他原因工地可能也要停工，但其没有提交停工报告，无法证明停工真实发生。故泰格公司举证的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。关于计算逾期交房违约金的截止日期，依据《补充协议》第四条第2款第（1）项的约定，应以泰格公司通知的交房日期而不是实际收房的日期确定。原被告签订的《北京市商品房预售合同》中并未约定可以免除或减轻逾期办理楼栋初始登记违约责任的合理理由，故泰格公司应当按实际逾期天数计算并支付违约金。关于燃气管道建设和公共停车场建设是否存在逾期，是否需要承担违约责任是本案争议的另一个焦点。依据合同的相关约定，燃气建设必须达到“接通入户”条件，公共停车场建设必须达到“停车条件”。该两项约定是指的建设标准，是客观情况，而与是否交付房屋并不必然相关。被告泰格公司虽然延迟交付房屋，但依据其举证，其在交付房屋前燃气管道和公共停车场就已经验收合格，故不存在违约的情形。关于是否真的达到合同约定的标准，原被告观点不一。燃气设备方面，二原告在收房时已经检查确认了完好无损，故从硬件要求上看，被告泰格公司建设已经达到了合同约定标准。何时开通燃气并不属于开发商的合同义务。二原告也未能举证证明被告泰格公司有义务在交付房屋前通知燃气公司完成管道安全检测。故交付房屋时燃气不能立即使用并不属于被告泰格公司违约。公共停车场达到“停车条件”，应当理解为具备停车的可能，例如场地硬化、划线、设置标示等。泰格公司交付房屋之时，小区地上停车场已经可以停车。小区地下车库虽然不能实际使用，但也具备了停车条件。地下车库确因租售政策未定，导致业主无法使用，并不能归责于被告泰格公司。因此，二原告要求被告泰格公司承担该两项违约责任的请求，本院不予支持。关于被告承担的全部违约金数额，本院认为应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。泰格公司认为合同约定的违约金金额过高，要求降低。本院将综合考虑二原告的实际损失，对被告要求降低违约金的请求予以支持，并确定最终的违约金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京泰格经济开发公司于本判决生效之日起7日内向原告朱庆幸、李妍支付逾期交付房屋、逾期办理楼栋初始登记违约金22061元；二、驳回原告朱庆幸、李妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由原告朱庆幸、李妍负担875元（已交纳），由被告北京泰格经济开发公司负担1225元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 卢志成代理审判员 张传京人民陪审员 姚玉河二〇一七年六月二十七日书 记 员 赵齐跃 微信公众号“”