（2017）晋0211民初574号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-10-26
案件名称
原告武某某与被告山西亿丰置业有限公司及被告山西亿丰商业物业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
大同市南郊区人民法院
所属地区
大同市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武某某,山西亿丰置业有限公司,山西亿丰商业物业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
山西省大同市南郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0211民初574号原告：武某某，女，汉族，1971年x月xx日出生，无业，现住址：大同市矿区xxx。委托诉讼代理人：张慧忠，山西华渊律师事务所律师。被告：山西亿丰置业有限公司，住所地大同市迎宾街迎宾园机关综合楼十五层一号。法定代表人：黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：张日霞，女，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：山西亿丰商业物业管理有限公司，住所地大同市城区魏都大道57号201号。法定代表人：何洪涛，总经理。委托诉讼代理人：田君，山西晨遥律师事务所律师。原告武某某与被告山西亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）及被告山西亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰管理公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武某某及其委托诉讼代理人张慧忠，被告亿丰置业公司的委托诉讼代理人张日霞，被告亿丰管理公司的委托诉讼代理人田君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告亿丰置业公司签订的《商品房认购合同》无效，返还原告购房款285245元，并要求被告亿丰置业公司赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金。2、请求解除原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》，要求被告亿丰管理公司依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金53675元，支付违约金39934元，并由被告亿丰置业公司承担连带赔偿责任。事实和理由：2013年8月2日，原告与被告亿丰置业公司签订了《商品房认购合同》，约定：原告以285245元购买被告亿丰置业公司位于大同市魏都大道57号亿丰世贸中心第一期二层B2-088号房，该商铺销售面积22.39平方米,交房期限为2014年12月30日，逾期交房按《委托经营管理合同》支付违约金。同日,原告又与被告亿丰管理公司签订了《委托经营管理合同》，约定：被告于2014年12月30日正式开业，逾期未开业被告应按年支付原告租金，违约按年租金二倍支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定全额交付了购房款285245元，但被告至今也未交付原告所购商铺。被告亿丰置业公司在售商品房期间，故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实，而且从2013年起利用“政府1号工程，总投资近百亿元”、“立足大同，辐射晋冀蒙，连接全国为目标”、“全方位提升大同商贸服务业的形象与价值”的虚假宣传广告。已对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，误导了原告认购商铺，构成了欺诈行为。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，《合同法》第一百一十三条第二款，《消费者权益保护法》第四十九条的规定，原告提出如上诉讼请求。被告亿丰置业公司辩称，原、被告签订的《商品房认购合同》是在双方自愿条件下签订的，是双方的真实意思表示，事先被告已经告知原告《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》没有办下来的事实，被告并没有隐瞒、欺诈原告。因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，不应支付一倍购房款赔偿金。关于原告要求被告亿丰置业公司依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金53675元，支付违约金39934元的诉讼请求，因《委托经营管理合同》未生效，故不应得到支持。被告亿丰管理公司辩称，原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》，是以商品房建成为前提的，本案中商铺未完工交付，因此《委托经营管理合同》系未生效的合同，不存在解除合同的问题。原告依据《委托经营管理合同》要求返还租金和违约金，无法律依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，1、《商品房认购合同》；2、购房收据；3、《委托经营管理合同》；4、补充（变更）协议书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：2013年8月2日，原告武某某与被告亿丰置业公司签订了《商品房认购合同》，约定：原告以285245元的价格购买被告亿丰置业公司位于大同市魏都大道57号亿丰世贸中心第一期二层B2-088号房，该商铺销售面积22.39平方米,交房期限为2014年12月30日，逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理。同日,原告又与被告亿丰管理公司签订了《委托经营管理合同》，约定：乙方（被告亿丰管理公司）自开业日起算第一年按甲方（原告武某某）实际支付房屋总价7%支付租金，该笔租金已在签订《商品房认购合同》时直接扣除；第二年、第三年按甲方实际支付房屋总价7%支付租金……。合同签订后，原告按照合同约定于签订合同当日全额交付购房款285245元。但被告亿丰置业公司至今也未交付原告所购商铺，亦未取得《商品房预售许可证》。以上证据在案佐证，及双方当事人在庭审过程中的陈述，足以认定。本院认为，被告亿丰置业公司将其尚未建成的房屋向原告出售，因此双方签订的《商品房认购合同》系商品房预售合同，但被告在起诉前未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，本案被告亿丰置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告亿丰置业公司签订的《商品房认购合同》为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故原告要求被告亿丰置业公司返还购房款的请求予以支持。另因原告所购房屋被告亿丰置业公司至今未交付，故不存在原告返还房屋的问题。关于原告要求被告亿丰置业公司赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金的问题，因原告没有证据证明被告亿丰置业公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》，实为租赁合同，因租赁合同的性质是诺成性合同，故该合同签订后即生效。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。同时双方在合同中约定：“合同终止、解除条件：……甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的”，符合约定解除权的解除条件，故原告要求解除该合同的请求予以支持。原告要求被告亿丰管理公司依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金53675元，支付违约金39934元的诉讼请求，因导致合同解除的责任不在被告亿丰管理公司，故被告亿丰管理公司不应承担赔偿责任。原告要求被告亿丰置业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因被告亿丰置业公司不是《委托经营管理合同》的合同相对方，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第(一)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武某某与被告山西亿丰置业有限公司于2013年8月2日签订的《商品房认购合同》为无效合同；二、被告山西亿丰置业有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告武某某返还购房款285245元，并赔偿原告利息损失（以285245元购房款为本金，计息时间从2013年8月2日至本判决生效之日止，利率标准按同期中国人民银行贷款年利率6.15%计算）；三、解除原告武某某与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；四、驳回原告武某某的其它诉讼请求。案件受理费5579元及财产保全费1946元，由被告山西亿丰置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 王慧平人民陪审员 陈 亮人民陪审员 李丽萍二〇一七年六月二十七日书 记 员 赵金鹏 来源：百度搜索“”