（2017）川0121民初1447号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2018-09-20

案件名称

侯泽文、刘晓萍等与四川尚缘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

金堂县人民法院

所属地区

金堂县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

侯泽文,刘晓萍,四川尚缘房地产开发有限公司,陈建文

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第二十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

四川省金堂县人民法院民事判决书(2017)川0121民初1447号原告侯泽文、刘晓萍等人（详见附表一）。共同委托诉讼代理人：贺桂香，金堂县法律援助中心律师。附表一：被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金堂县。法定代表人：杜蓉，总经理。委托诉讼代理人：孙秋萍，女，公司员工。第三人：陈建文，男，1973年5月16日出生，汉族，住四川省崇州市。原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主诉被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、第三人陈建文商品房销售合同纠纷46案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主的特别授权委托诉讼代理人贺桂香，被告尚缘公司的特别授权委托诉讼代理人孙秋萍到庭参加诉讼；第三人陈建文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主诉讼请求如下：1.判令第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案；2.判令被告将房屋转移登记在原告的名下。庭审中，原告变更第2项诉讼请求，请求判令被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书。事实和理由：2015年10月至2016年2月，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同》。合同约定，由原告购买被告开发的位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期（以下简称尚缘二期）房屋。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告向原告交付了房屋，原告已入住。但因商品房买卖合同备案在第三人名下，被告至今无法为原告办理商品房权属证书。而第三人与被告之间是借贷关系，应当办理房屋抵押登记，而不是办理商品房买卖合同备案。具体如下（详见附表二）：附表二：被告尚缘公司承认原告在本案中主张的事实，对原告的诉讼请求无异议。没有给原告办理商品房权属证书的原因是、尚缘公司以前的法人叶谷妹向第三人陈建文借款1000万元，将尚缘公司的46套商品房备案在第三人陈建文名下，原告购买上述商品房则不能办理商品房权属证书。被告尚缘公司与第三人陈建文不存在商品房买卖合同关系，仅与本案原告存在商品房买卖合同关系。商品房买卖合同备案是作为叶谷妹借款的担保，应当办理抵押登记。因此，商品房买卖合同备案应予撤销。待撤销商品房买卖合同备案后，被告尚缘公司为原告办理商品房权属证书。第三人陈建文无述称。本案经审理查明：2013年6月7日，被告尚缘公司、叶谷妹与第三人陈建文签订了一份《借款协议》。协议主要内容：甲方（出借方）：陈建文；乙方（借款方）：叶谷妹；丙方（担保方）：尚缘公司；一、借款金额、期限及利息（一）甲方向乙方出借1000万元，借款期限三个月；（二）借款利率按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计；二、借款用途乙方承诺，借款应用于合法目的；三、放款方式（一）丙方同意将位于尚缘国际46套商品房作为乙方本次借款的保障，通过预售备案登记的方式备案至甲方名下，保障条款见本协议第六条，具体备案方式如下：1.在本协议签订当日，丙方应将备案商品房中的8套房屋备案，通过预售方式备案至甲方名下。在完成该次备案后，甲方向乙方出借1000万元借款中的200万元。2.在本协议签订之日起3日内，丙方应将备案商品房中未备案部分的6套房屋通过预售备案方式备案至甲方名下，在完成该次备案后，甲方向乙方出借1000万元借款中的100万元。3.在完成上述第2项的备案事项的当日，丙方应将备案商品房中未备案部分的16套房屋通过预售备案方式备案至甲方名下。甲、乙、丙三方协商一致，为保障乙方权益，丙方每备案4套房屋至甲方名下后，甲方即向乙方出借50万元，至该16套房屋全部备案至甲方名下，甲方此次共出借1000万元中的200万元。在上述事宜完成的当日，甲方再向乙方出借1000万元中的100万元。4.在完成上述第3项的备案事项的当日，丙方应将备案商品房未备案部分剩余的16套房屋通过预售备案方式备案至甲方名下，在完成全部46套备案商品房备案且本协议经过强制执行公证当日（各方同意，办理公证最晚时间为2013年6月13日），甲方向乙方出借剩余全部借款，共计400万元，非因乙方、丙方原因导致本协议无法进行强制执行公证而剩余400万元借款支付条件不成就时，三方同意剩余400万元款项不支付，本协议本金实际按600万元执行。因甲方为积极履行本协议作准备，该笔400万元资金占成本按本协议约定利息按实际占用天数（2013年6月7日至2013年6月13日）计算并由乙方承担。六、保障条款（一）甲方有权自行或委托丙方或委托第三方销售备案商品房，丙方应无条件配合。所得销售款由甲方直接收取，作为丙方代乙方提前清偿的借款等。2013年6月，涉案46套商品房以商品房买卖合同的方式备案在第三人陈建文名下（具体的合同备案时间、合同签约备案号详见表三）。2015年10月至2016年2月，被告尚缘公司分别与原告侯泽文、刘晓萍等63人签订了46份《四川省商品房买卖合同（预售）》，由原告侯泽文、刘晓萍等63人购买被告尚缘公司开发的尚缘二期商品房46套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告尚缘公司履行了交付房屋的义务，但未办理商品房权属证书。原告所购商品房的合同价款、购房款支付、交房时间等具体情况与附表二一致（详见附表二）；原告所购商品房的合同签订时间、面积、商品房买卖合同备案在第三人陈建文名下的时间及备案号详见附表三。附表三：以上事实有商品房买卖合同、交纳购房款收据、房屋交付确认单、《借款协议》、商品房买卖合同摘要，及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。第三人陈建文拒不到庭放弃对原、被告所举证据的质证，以及对原、被告当庭陈述的抗辩。本院对上述证据予以确认，作为证明案件事实的证据。本院认为，被告尚缘公司在《借款协议》中作为担保方，应承担民间借贷合同的担保责任、办理抵押担保登记但未办理，而以商品房买卖合同的方式将涉案商品房备案在第三人陈建文名下则不符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，第三人陈建文只能主张民间借贷法律关系。因此，第三人陈建文与被告尚缘公司之间的商品房买卖合同名为买卖实为借款，办理的商品房买卖合同备案应予撤销。原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律，合法有效，且涉案商品房已交付、原告已实际入住。原告按照合同约定履行了给付购房款义务，被告尚缘公司虽然交付了房屋，但未办理商品房权属证书。原、被告双方签订的商品房买卖合同虽然是预售合同，但实为现房销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”办理商品房权属证书的规定，故被告尚缘公司应当为原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主办理商品房权属证书。综上，原告要求第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案，被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于审理民间借货案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、第三人陈建文协助被告四川尚缘房地产开发有限公司撤销位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期的46套商品房买卖合同备案登记（撤销的商品房买卖合同签约备案号详见附表三）；二、被告四川尚缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告侯泽文、刘晓萍等63人46户业主办理商品房不动产统一登记证书（详见附表二、附表三）。案件受理费、公告费负担（见附表四）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　陈福彪人民陪审员　　张德清人民陪审员　　陈　斌二〇一七年六月二十七日书　记　员　　刘治琼附表四：公告费600元，由被告四川尚缘房地产开发有限公司负担。关注公众号“”