（2017）湘1230民初14号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-01

案件名称

湖南廊桥商业运营管理有限公司与杨坤尝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

通道侗族自治县人民法院

所属地区

通道侗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南廊桥商业运营管理有限公司,杨坤尝

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条，第二百��十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖南省通道侗族自治县人民法院民事判决书（2017）湘1230民初14号原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，注册号430822000011570，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。法定代表人：杨明珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。被告：杨坤尝，男，1975年5月26日出生，住湖南省通道侗族自治县。原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称廊桥运营公司）与被告杨坤尝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员龙海波担任审判长，与人民陪审员吴义忠、李武军组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告廊桥运营公司委托诉讼代理人高景行到庭参加诉讼，被告杨坤尝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告廊桥运营公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还所欠原告租金34809.00元（租金计算至2016年12月21日，最终租金要计算到交铺日止）；2.判决被告赔偿原告租金滞纳金按2%的月计息4525.00元。3.判决被告赔偿原告2个月租金10710.00元，用于原告另行招商；4.判决被告赔偿原告律师费、人工工资、差旅费及向被告招租支付营销公司佣金10000.00元；5.判决被告缴纳的履约保证金5000.00元不予退还，作为赔偿原告损失；6.判决被告终止合同退还铺面，自动撤场，不得损坏商铺现在装修；7.判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年7月24日原告廊桥运营公司与被告杨坤尝签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同规定：1、①被告应在每个缴租期（每12个月为1个缴租期）开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金。②被告超过2个月未交租金，原告有权终止本合同收回租赁商铺。③��合同因被告违约提前终止，则原告有权没收本合同履约保证金。2、①被告或被告代理人、委托人如违反本合同的行为，均视被告的违约行为，原告有权视违约情节向被告收取违约金、限制服务、终止本合同，依合同约定向被告索赔。②本合同因被告原因造成违约并终止本合同，被告自动撤场，被告应承担本合同约定的违约金、履行保证金等，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”原则，不得损坏。现缴租期已过半年多，被告不缴租金也未申请退铺，故诉请法院判决被告偿还原告60044.00元，并退还铺面。原告廊桥运营公司围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原告廊桥运营公司《营业执照》（注册号430822000011570）、“杨明珠”的居民身份证复印件1组，拟证明原告廊桥运营公司及��定代表人的基本情况，是本案适格的诉讼主体；2、姓名为“杨坤尝”的身份证复印件1组，拟证明被告杨坤尝的身份基本情况，是本案适格的诉讼主体；3、怀化市廊桥置业有限责任公司《营业执照》（注册号431230000005881）、《商品房预售许可证》、通国用（2014）第000XXX号土地证、通房权证双江字第20153X**号房产证、《通道县商品房初始登记证明》（通房权证双江字第20153X**号）、《房产委托经营管理合同》、《通道侗族自治县商品房买卖合同》、《通道廊桥商铺委托招商和经营管理协议书》《分户面积明细表》等复印件1组，拟证明涉案120号商铺由产权人怀化市廊桥置业有限公司委托原告进行代租经营管理，后卖给杨友芸、岳志坚并由杨友芸、岳志坚委托原告对外租赁经营管理。4、《通道��桥商铺租赁合同》原件1组，拟证明原告廊桥运营公司与被告杨坤尝2014年7月24日签订合同，租赁通道廊桥1层122号商铺（实际履行120号），及原、被告约定租赁期限、租赁费用、权利义务、违约责任等；5、《收据》、《钥匙领用登记本》、《银联商务签购单》、《商户交铺预算清单》、《通道廊桥商场管理公约》等复印件1组，拟证明被告已交纳第一年租金30123.00元（10000.00意向金已算入租金），2015年3月26日领取了120号商铺钥匙，交纳履约保证金5000.00元、首期物业管理费134.00元、装修押金1000.00元、装修临时用水用电费100.00元，共计6234.00元。同日与湖南廊桥物业管理有限公司签订管理公约，实际认可并履行2014年7月24日《通道廊桥商铺租赁合同》。被告杨坤尝未提交民事答辩状，也未提交任何证据。原告廊桥运营公司所举的第1、2、3、4、5号证据，证据证据的形式、来源符合法律规定，内容真实，能够证实本案的相关事实，本院对该1、2、3、4、5号证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日原告廊桥运营公司（甲方）与被告杨坤尝（乙方）签订《通道廊桥商铺租赁合同》，合同约定：甲方经通道廊桥商业街的业主授权，有权出租本合同项下的商铺，享有本合同的权利并承担本合同义务。乙方租赁甲方的商铺位于怀化市通道县城东大桥通道廊桥1层122号商铺（后实际履行120号）。乙方承租甲方商铺建筑面积为66.94平方米（最终以产权登记面积为准）……。……若项目实际交付时间在2014年12月30日后，则合同租赁时间自2015年3月1日起开始计算，租赁期限为商铺物业交付之次日起36个月……。项目开业暂定时间在2015年3月1日，如果甲方通知提前开业，乙方应无条件接受并及时完成开业准备和装修工作。第一年租赁单价75.00元／㎡／月，年租金60246.00元，享受免租费6个月，第二年租赁单价80.00元／㎡／月，年租金64262.00元。以12个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期开始的60天前向甲方一次性足额支付下个租赁期租金。商铺物业交付时，乙方向甲方支付伍仟元（5000.00元）合同履约保证金。乙方拖欠上述费用的任何一种，时间超过2个月，甲方有权终止本合同，收回租赁的商铺……合同履约保证金不退，作为违约金收归甲方所有。甲方应加强物业管理，及时维修公共区域固定资产和设备出现的故障。甲方对通道廊桥商业街各区域环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理……。乙方和乙方代理人、受雇人、委托人如违反本合同的行为，均视为��方的违约行为。甲方有权视违约情节向乙方收取违约金、限制服务、终止本合同、依合同约定向乙方索赔。本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金。本合同因乙方原因造成违约并终止本合同，乙方自动撤场，乙方应承担本合同约定的违约金、履约保证金……还应承担已发生的商铺装修费用，并按“来装去丢”原则，不得损坏。合同签订后被告杨坤尝于2014年7月25日交纳了第一年租金30123.00元（10000.00意向金算入租金）。于2015年3月26日领取了120号商铺钥匙，交纳履约保证金5000.00元、首期物业管理费134.00元、装修押金1000.00元、装修临时用水用电费100.00元，共计6234.00元，同日与湖南廊桥物业管理有限公司签订管理公约，实际认可并履行2014年7月24日的《通道廊桥商铺租赁合同》。通道廊桥项目于2015年6月6日开业。后在经营中，被告未交120号商铺第二年租金，时间超过2个月，且未退还涉案商铺。为此发生纠纷原告诉至本院，请法院判决支持原告诉讼请求。另查明，涉案第120号商铺由怀化市廊桥置业有限公司委托原告进行代租经营管理，后卖给案外人杨友芸、岳志坚并由杨友芸、岳志坚委托原告对外租赁经营管理。本院认为：原告廊桥运营公司与被告杨坤尝签订《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”上述合同约定，原告应加强物业管理，及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现的故障。有对通道廊桥的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施进行管理的义务。庭审中，原告认可通道县廊桥曾发生电梯损坏、楼道漏水、疯子进店烧衣服闹事等事实，故原告并未完全履行管理义务，存在违约行为，本院确定原告对被告未付第二年租金承担40%责任。被告系完全民事行为能力人，应认真审查承租商铺合同条款，充分考虑自身经营能力，全面评估经营风险，且被告又于2015年3月26日领取了120号商铺钥匙，交纳了相关费用，并签订了管理公约，实际认可并履行2014年7月24日《通道廊桥商铺租赁合同》。故被告作为商铺承租人和经营者亦应承担经营中的亏损及风险，按合同约定交纳租金，现其未支付第二年租金违反合同约定属违约行为，应承担60%责任。按原、被告实际履行情况，涉案120号商铺，租赁期限从2015年6月6日开业计算，期限为36个月，12个月为一个缴租期��第二个缴租期从2016年6月6日开始，12个月为一个缴租期，本案中原告诉请计算至2016年12月21日，共计198天。120号商铺原告同意按《分户面积明细表》中建筑面积61.25㎡计算第一、二年租金，如被告多交租金可算为下一年度租金。第一年被告多交租金2560.50元。被告实际交租30123.00元，应交租金27562.50元即（75.00元×61.25㎡×6个月），享受免租期6个月，多交租金2560.50元第二个年租金(算至2016年12月21日)29779.00元。第二年按原告诉请计算至2016年12月21日共计198天，租金为32340.00元即（80.00元÷30天×61.25㎡×198天），但扣减第一个缴租期多交2560.50元后实为29779.50元即（32340.00元-2560.50元）。120号商铺第二年租金（算至2016年12月21日）29779.50元，原告承担40%责任即11911.80元，被告承担60%责任即17867.70元。原告诉请被告所缴履约保证金5000.00元不予以退还作为赔偿告损失，因本案原、被告双方均有违约行为，本院对原告该诉讼请求不予以支持，该5000.00元保证金抵作被告所欠租金。综上，被告实际应支付原告涉案120号商铺第二年租金（算至2016年12月21日）12867.70元（即17867.70元-5000.00元）。原告诉请终止合同退还商铺，自动撤场不得损坏商铺现有装修。原、被告所签《通道廊桥商铺租赁合同》第六条中约定“乙方拖欠上述费用（租金）的任何一种，时间超过2个月，甲方有权终止合同，收回租赁的商铺……”，本案中第二年租金从2016年6月6日开始计算，被告已超过2个月未交租金，按约定终止本合同。庭审中原告同意被告在不损坏商铺主体建筑情况下可撤走全部装修。据此，本院确定终止原、被告所签《通道廊桥商铺租赁合��》，被告将涉案120号商铺退还原告，在不损坏商铺主体建筑情况下腾空商铺。原告诉请被告承担租金滞纳金4525.00元，赔偿原告2个月租金10710.00元用于原告另行招商，合同均未约定，无事实及法律依据，且双方均有违约行为，故本院不予以支持。原告诉请被告赔偿原告律师费、人工工资、差旅费和向被告招租支付营销公司佣金10000.00元，合同未有约定，且原告未提供证据证实，又因双方均有违约行为，本院不予以支持。被告杨坤尝经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、��一百四十四条规定，判决如下：一、终止原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告杨坤尝于2014年7月24日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》；二、被告杨坤尝于本判决生效后十日内给付原告湖南廊桥商业运营管理有限公司涉案的通道侗族自治县城东大桥通道廊桥1层120号商铺第二年（计算至2016年12月21日）租金共计12867.70元；三、被告杨坤尝于本判决生效后十日内腾空涉案的通道侗族自治县城东大桥通道廊桥1层120号商铺（不得损坏主体建筑），并将通道侗族自治县城东大桥通道廊桥1层120号商铺退还给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司；四、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费1426.00元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司承担1304.00元，被告杨坤尝承担122.00元。如被告杨坤尝未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　龙海波人民陪审员　　吴义忠人民陪审员　　李武军二〇一七年六月二十七日代理书记员　　周天姿附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”