（2016）渝民终425号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
重庆市国土资源和房屋管理局与重庆中海房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市国土资源和房屋管理局,重庆中海房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终425号上诉人（原审原告）：重庆市国土资源和房屋管理局，住所地重庆市渝中区人和街74号，组织机构代码00927671-6。法定代表人：董建国，该局局长。委托诉讼代理人：潘大苗，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中海房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河路4号29-9，统一社会信用代码91500105203034841L。法定代表人：舒世愚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘伟宏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠峰，重庆学苑律师事务所律师。上诉人重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）因与被上诉人重庆中海房地产开发有限公司（以下简称中海地产公司）土地使用权出让合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初00168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月5日、2017年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人市国土房管局委托诉讼代理人潘大苗、邵磊，被上诉人中海地产公司委托诉讼代理人甘伟宏、李忠峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市国土房管局上诉请求：1.请求依法撤销（2016）渝01民初00168号《民事判决书》并依法改判，判决支持市国土房管局在一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费用由中海地产公司承担。事实和理由：1.一审判决认定本案应当适用诉讼时效的规定系适用法律错误。土地出让金属于国家财产，市国土房管局负责土地出让金的征收工作，征收的土地出让金直接进入财政专户，因此征收不等同于征收管理，也不等同于对出让金的具体经营管理。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十条的规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。2.即便本案受诉讼时效期间的限制，双方在起诉前未明确补缴金额，也未明确履行期限，也不应起算诉讼时效。双方订立的《重庆市国有土地使用权出让合同》第十条约定，受让方如需改变建设规模，必须经出让方和规划行政管理部门的同意，签订土地使用权补充协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。该条约定说明，调整土地使用权出让金是附条件的：即要经过规划部门、国土部门的批准和同意。补缴金额是以申请补缴时的地价款作为计算依据，不同时间申请补缴金额不尽相同。因此双方在未签订补充协议或者重新签订出让合同或者出让方主动要求补缴时，并未确定补缴的金额，土地出让金债权尚未确定。同时，该条仅仅是约定出让方同意后需要补缴出让金，但未约定补缴的时间，属于合同履行期限不明。因此市国土房管局在本案中有权依据现行的规定确定补缴金额并有权随时要求中海地产公司履行。3.一审判决中认定的两个起算点均不正确。重庆市规划局于2006年12月30日出具的《建设工程规划验收合格证》并非市国土房管局作出，也并无证据表明后者已经知晓，因此诉讼时效从规划局规划验收之日起算并不合理。即便以该时点作为诉讼时效起算点，中海地产公司在后续的一系列行为中均表明愿意缴纳出让金，并主动申请缴纳，因此一审认定已过诉讼时效期间是错误的。同时，市国土房管局一直对中海地产公司的房屋采取行政冻结措施，从未放弃过主张权利，到目前行政冻结仍未解除，说明市国土房管局一直在主张权利，不存在已过诉讼时效的问题。中海地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，应予维持。本案应受诉讼时效的限制，市国土房管局提起本案诉讼已经经过诉讼时效期间，依法应当驳回其诉讼请求。市国土房管局向一审法院起诉请求：1.判令中海地产公司立即向市国土房管局支付应当补缴的土地出让金共计3313.9525万元及逾期支付利息（以3313.9525万元为基数，按中国人民银行的同期贷款利率，自起诉之日计算至还清时止）；2.本案诉讼费用由中海地产公司负担。一审法院认定事实：1998年12月18日，出让方重庆市新城公共交通有限责任公司（以下简称新城公交公司）与中海地产公司签订了《土地转让协议》，约定新城公交公司将其位于渝北区人和镇经济开发区393号地块，土地面积9.986亩（折合6657.37㎡）以国土部门确权面积为准，综合用地的国有土地使用权转让给中海地产公司，单价730.02元/㎡，总价款486万元，土地办理转让中的出让金及转让税、费由中海地产公司承担。1999年3月15日，出让方重庆市土地房屋管理局与受让方中海地产公司签订渝地（99）划转合字北新第15号《重庆市国有土地使用权出让合同》，约定由重庆市土地房屋管理局将重庆市渝北区人和镇万年二社、五社面积6325平米国有土地有偿出让给中海地产公司，约定的建设规模为6325平米，土地使用权出让金为30.1万元。该合同第十条约定，受让方在出让合同规定的年限内需要改变土地用途和建设规模等约定的，必须经出让方和城市规划行政管理部门的同意，签订土地使用权补充协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。在庭审中，市国土房管局认可《重庆市国有土地使用权出让合同》形成于《土地转让协议》之后，因为中海地产公司与新城公交公司合同签订之后，办理了划转出让手续，市国土房管局将划拨用地转为了出让用地，所以签订了《重庆市国有土地使用权出让合同》。1999年6月23日重庆市规划局出具重规规审（1999）北字第0017号《重庆市建设工程规划设计方案审查意见通知书》，通知新城公交公司，其提交的人和公交站迁建工程建设工程规划设计方案不超过62498㎡，并通知其在取得本通知书后六个月内报送建设工程方案设计。2000年9月25日，重庆市规划局出具重规建审（2000）北字第0086号《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》，通知新城公交公司、中海地产公司，核定人和公交站迁建工程总建筑面积不超过54768㎡（其中：公建为11049㎡；居住为36497㎡；其他为7222㎡）。2003年5月12日，重庆市规划局高新技术产业开发区规划管理办公室向中海地产公司、重庆市大豪房地产开发有限公司（以下简称大豪公司）核发渝规建证（2003）北新字第0008号《建设工程规划许可证》，就建设位置位于人和镇万年2、5社的人和公交站迁建（一期）项目，核准建设规模为47647.08㎡。2003年9月8日，重庆市高新技术产业开发区管委会向中海地产公司核发《国有土地使用证》，坐落于渝北区人和镇原万年二、五社，使用权为出让，土地使用权面积为6376.3㎡。庭审中，对于《重庆市国有土地使用权出让合同》上约定的出让面积是6325㎡米，最后发给中海地产公司的《国有土地使用证》上是6376.3㎡米；市国土房管局认为是同一个地块，只是实测面积与约定面积产生了差异。2003年和2004年4月15日，市国土房管局先后向中海地产公司核发《重庆市商品房预售（预租）许可证》各一份，载明京海小城总建筑面积为47647.08㎡。2006年9月16日，中海地产公司委托重庆市房屋勘测院对位于人和万年路169号京海小城1栋、2栋、4栋、C栋进行房产面积测算，并出具了《重庆市房产面积测算报告书》。2006年12月30日，重庆市规划局出具《建设工程规划验收合格证》。该证附页上载明：人和公交站迁建工程（一期）项目，建设单位中海地产公司、大豪公司建设规模为47442.92㎡。该证附页的备注中载明：此次竣工验收建筑存在大量购房业主私自搭建的违法建构筑物，由于购房者多次因未办理房屋产权证而聚众上访。为确保社会稳定，在建设单位出具书面承诺，承担拆除违法建构筑物的相应责任后，同意先办理一期工程竣工规划验收，待二期竣工时一并处理。2015年4月21日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局和重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对京海小城项目作出《重庆中海房地产开发有限公司关于补交土地出让金测算报告》，认为依据渝国土房管发[2014]6号、[2015]156号文件等，中海地产公司应补交土地出让金3313.9525万元。一审法院认为，重庆市土地房屋管理局与中海地产公司签订渝地（99）划转合字北新第15号《重庆市国有土地使用权出让合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。对于市国土房管局起诉要求中海地产公司补交土地出让金的问题，中海地产公司提出了时效抗辩,市国土房管局提出的本案不应适用诉讼时效的观点。一审法院认为：1.本案应当适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国土地管理法》第五条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”第六十六条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。”根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，市国土房管局依法对案涉土地行使管理职权，同时，根据《土地出让变更合同》的约定，市国土房管局也享有对中海地产公司收取土地出让金的权利；不能因为收取的土地出让金最终是交归国库，就认为市国土房管局没有管理过土地出让金；市国土房管局在本案中混淆了负责对土地出让金的收取工作的管理职责，与对收取后的土地出让金进行处置的概念。2.市国土房管局提起本案诉讼超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百三十八条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”根据本案查明的事实，至少从2003年市国土房管局向中海地产公司核发《重庆市商品房预售（预租）许可证》时，已经清楚案涉土地上建成的京海小城总建筑面积为47647.08㎡，按市国土房管局对于《土地出让变更合同》中建设规模6325㎡即为建筑面积的理解，市国土房管局已经知道中海地产公司建设的项目超出了《土地出让变更合同》对建设规模的约定，且中海地产公司未取得市国土房管局的同意，签订土地使用权补充协议或重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。即使根据市国土房管局自己在本案中举示的2006年12月30日重庆市规划局出具《建设工程规划验收合格证》，市国土房管局在2006年12月30日已经知道，经过规划验收，案涉工程的建设规模为47442.92㎡，超过了《土地出让变更合同》中约定的建设规模6325㎡。虽然市国土房管局对《建设工程规划验收合格证》的形成原因作出了解释，但购房者因办理房产证上访而先进行规划验收的解释，反而印证了市国土房管局在2006年12月30日就知道了规划验收的案涉工程的建设规模为47442.92㎡。因此，本案的诉讼时效至少应当从2006年12月30日开始计算。因市国土房管局未举证证明与中海地产公司就补交土地出让金进行过协商，或通过诉讼等方式向中海地产公司主张过土地出让金，本案中目前没有证据证明存在时效中止、中断的事由，因此，市国土房管局在2016年起诉本案，已经超过诉讼时效。中海地产公司在本案中明确提出时效抗辩，故对市国土房管局的诉讼请求不予支持。因本案已过诉讼时效，其他焦点问题本院无须评判。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五条、第五十五条、第五十六条、第六十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十一条、第一百三十四条、一百四十二条之规定，遂判决:驳回市国土房管局的诉讼请求。案件受理费207497元，由市国土房管局负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，市国土房管局提交的《重庆中海房地产开发有限公司关于补交土地出让金测算的说明（2009年企业申请时）》载明“重庆中海房地产开发有限公司‘京海小城’项目增加建筑规模及用途发生转换应补交土地出让金1317.495万元及测算依据：渝国土房管发〔2009〕255号、渝府〔2002〕79号、国土资源部令21号、《重庆市土地级别册》、渝地（99）划转合字（北新）第15号、渝规建证（2003）北新字第0008号《建设工程规划许可证》、渝规建验（2006）北新字第0049号《建设工程规划验收合格证》、房屋测算报告等。中海地产公司对该测算说明真实性无异议，但认为系市国土房管局单方制作对其合法性有异议，且不符合相关规定。本院认为，市国土房管局对其依据相关部门及地方政府规章和有关行政机关的规范性文件对中海地产公司应予补交的土地出让金作出了合理说明，中海地产公司对其说明中的前述数额并未提出计算性错误的抗辩，仅认为其收取依据不充分，故本院在本案民事审判程序中对该抗辩理由不予审查，对前述《重庆中海房地产开发有限公司关于补交土地出让金测算的说明（2009年企业申请时）》及其载明的内容，本院予以认定。另查明：2009年12月1日，中海地产公司出具《申请》致函市国土房管局北部新区高新园分局，要求对超规模部分补交土地出让金，申请办理该项目补交土地出让金的相关手续。后重庆市土地和矿业交易中心于2012年6月26日至2012年7月5日在《重庆日报》上予以公告，应补交土地出让金1318万元，中海地产公司未在规定的公告期间内报名签订成交确认书。市国土房管局于2016年2月25日向重庆市第一中级人民法院提起本案诉讼。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：一、市国土房管局向中海地产公司主张应补交的土地出让金是否经过诉讼时效期间；二、补交土地出让金数额及资金占用损失如何确定。一、关于市国土房管局向中海地产公司主张应补交的土地出让金是否经过诉讼时效期间的问题。本院认为，市国土房管局向中海地产公司诉请主张应补交的土地出让金并未经过诉讼时效期间。事实和理由：本案中，市国土房管局先后于2003年和2004年4月15日向中海地产公司核发《重庆市商品房预售（预租）许可证》各一份，两份许可证共计载明京海小城总建筑面积为47647.08㎡；重庆市规划局也于2006年12月30日出具《建设工程规划验收合格证》，两行政部门的前述发证行为应当视为中海地产公司在本案诉争的国有土地使用权出让合同规定的年限内经出让方和规划管理部门同意改变了建设规模。根据受让方中海地产公司与出让方（原重庆市土地房屋管理局）于1999年3月15日签订的渝地（99）划转合字北新第15号《重庆市国有土地使用权出让合同》第十条关于“受让方在出让合同规定的年限内需要改变土地用途和建设规模等约定的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门的同意，签订土地使用权补充协议或重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金”的约定，即便中海地产公司经出让方与规划行政管理部门同意改变了建设规模，其仍须补交土地出让金并与出让方签订补充协议或重新订立合同，因双方就签订补充协议或重新订立合同未明确约定履行期限，故出让方的权利义务继受人市国土房管局依照合同法的规定在给中海地产公司必要的准备时间后可以随时要求中海地产公司履行订立合同的义务。因中海地产公司于2009年致函市国土房管局要求办理补交土地出让金手续后，双方并未签订补充协议或重新订立合同，现多年后市国土房管局以起诉的方式主张中海地产公司补交土地出让金应视为双方就补交土地出让金数额无法协商一致，故应依法进行判决。一审法院以重庆市规划局2006年12月30日出具的《建设工程规划验收合格证》作为诉讼时效的起算点与渝地（99）划转合字北新第15号《重庆市国有土地使用权出让合同》的约定不符，应予纠正，应当认定市国土房管局提起本案诉讼未过诉讼时效。二、关于补交土地出让金数额及资金占用损失的问题。本院认为，就本案而言，在市国土房管局与中海地产公司就补交土地出让金数额无法达成补充协议或重新订立合同的情况下，应当视为就该部分应补交土地出让金数额约定不明。依照合同法的规定，本案属“依法应当执行政府定价或政府指导价的情形，应当按照规定履行”的情形，因中海地产公司于2009年向市国土房管局提出申请，故结合市国土房管局在本案二审中举示的《重庆中海房地产开发有限公司关于补交土地出让金测算的说明（2009年企业申请时）》，中海地产公司应当补交土地出让金的数额应为1317.495万元并支付从其申请时至付清时止的资金占用损失。因市国土房管局在本案诉讼时仅主张以应补交土地出让金数额为基数，按中国人民银行的同期贷款利率，自起诉之日起计算至还清时止的逾期利息，故本院视为其对自身权利的处分，对中海地产公司应支付的数额为应补交的土地出让金1317.495万元加上以1317.495万元为基数，从2016年2月25日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失数额。综上，上诉人市国土房管局关于本案未过诉讼时效的主张本院予以采纳，本院依据二审期间查明的土地出让金补交标准和数额依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初00168号民事判决；二、重庆中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市国土资源和房屋管理局支付应当补缴的土地出让金1317.495万元及资金占用损失（以1317.495万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年2月25日起计算至付清之日止）；三、驳回重庆市国土资源和房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费207497元，由重庆中海房地产开发有限公司负担82999元，由重庆市国土资源和房屋管理局负担124498元。二审案件受理费207497元，由重庆中海房地产开发有限公司负担82999元，由重庆市国土资源和房屋管理局负担124498元。本判决为终审判决。审 判 长 张小波代理审判员 陈青青代理审判员 李 震二〇一七年六月二十七日书 记 员 周 琪 更多数据：搜索“”来源：