（2017）粤1973民初4624号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-12-04
案件名称
胡锋辉、欧阳银花等与刘春英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡锋辉,欧阳银花,刘春英,东莞市金和房地产中介有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初4624号原告胡锋辉，男，1974年6月6日出生，汉族，身份证住址：广州市花都区，原告欧阳银花，女，1980年9月12日出生，汉族，身份证住址：湖南省嘉禾县，共同委托代理人赵明华，广东玉律律师事务所律师。被告刘春英，女，1979年2月8日出生，汉族，身份证住址：哈尔滨市道里区，委托代理人刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人陈文芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。第三人东莞市金和房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇东田丽园丽湖居C座1F室。法定代表人陈伟俊。原告胡锋辉、欧阳银花诉被告刘春英房屋买卖合同一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法追加东莞市金和房地产中介有限公司（以下简称金和公司）作为第三人参加诉讼，并依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行审理。原告胡锋辉、原告胡锋辉及被告欧阳银花的共同委托代理人赵明华、被告刘春英的委托代理人刘思宇、陈文芳到庭参加诉讼，第三人金和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡锋辉、欧阳银花诉称，2016年4月12日，两原告与被告及第三人金和公司签订两份《房屋转让合同》，合同约定被告将位于东莞市常平镇板石村东田丽园富田居12栋的面积分别为48.81平方米、88.6平方米的1503、1504房屋分别以540000元、960000元的价格转让给原告夫妻，还约定了付款方式、付款期限等合同条款；另合同第四条约定卖方保证对房产享有完整所有权，能完整支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及抵押等事宜，卖方应在签署合同前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则承担由此引起的一切法律责任。合同签订当天，原告依照约定向被告支付了定金50000元，该定金50000元其中30000元以银行转账方式支付，另20000元以现金方式支付，被告向原告出具了收据。其后，原告按照被告及第三人金和公司的指示办理了按揭手续，在银行贷款的办理过程中，被告提出案涉房产目前处于抵押状态，需要赎楼才能过户，要求原告先给被告赎楼，原告不同意，认为签订合同的时候，被告没有明确告知案涉房产是抵押房产的事实，在合同第四条明确表述案涉房产是被告能够完全支配及处理，并不存在抵押等事项，原告也无需负责抵押事宜的处理，原告明确予以拒绝。因被告房产没有赎楼导致原告前两次贷款都没有成功。经第三人金和公司多次与原、被告沟通，被告同意自行处理赎楼事宜后，原、被告再次找另外的银行办理贷款，在此过程中，原告按照被告要求分别在2016年7月23日、2016年9月28日、2016年10月15日向被告转账112000元、20000元、12000元购房款，另在2016年9月21日，原告向担保公司支付了办理银行贷款的费用10320元，但因为被告一直没有办理清偿银行抵押贷款，导致原、被告双方的交易一直无法进行。2017年3月17日，原告胡锋辉致电被告，要求被告继续履行合同，但被告明确予以拒绝并拒绝退还房款。原告认为，被告在签订转让合同时，故意隐瞒案涉房产为抵押房的事实，在合同履行过程中，被告谎称同意自己赎楼，但一直不予赎楼，导致合同无法继续履行。为维护原告合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》等法律有关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告及第三人金和公司之间签订的《房屋转让合同》；2、被告向原告返还已付购房款194000元；3、被告赔偿原告194000元；4、被告赔偿原告支付给担保公司的费用10320元；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告在庭审中变更诉讼请求为：1、解除原、被告及第三人金和公司之间签订的《房屋转让合同》；2、被告向原告返还已付购房款170000元；3、被告赔偿原告170000元；4、被告赔偿原告支付给担保公司的费用10320元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告刘春英辩称，原告两次办理银行按揭贷款不成，又不愿意一次性付清全部楼款，已构成根本违约，被告有权没收150000元购房定金。被告不存在任何违约责任，不需要赔偿原告194000元。原告对案涉房屋存在银行抵押的事实始终知情，被告不存在任何违约行为。原告在与被告签订《房屋转让合同》前，就已经清楚案涉房屋存在银行抵押的事实。双方签订的合同中明确约定甲乙双方在办理完成案涉房屋注销抵押手续5日内办理过户，赎楼余款在办理完税手续后5个工作日内由担保公司直接转账给甲方，这些条款对房产注销抵押、赎楼、担保公司等事项做了明确约定。原告在签订合同时，对案涉房屋处于抵押状态，需要赎楼才能过户的事实是明确知情的。双方明确约定委托担保公司办理赎楼手续。被告在合同签订后，多次配合原告办理委托担保公司赎楼、办理银行按揭贷款等手续，并不存在任何违约责任。原告多次办理银行按揭贷款不成，又不愿意一次性付清全部楼款，已构成根本违约，被告有权没收150000元购房定金。原告在第一次向中国银行办理银行按揭贷款申请时，已经获得银行审批，并取得了中国银行的同贷书，就两房屋分别取得489000元和260000元的贷款额度。但原告以贷款额度达不到其要求为由，拒绝申请该贷款，并提出要求变更至建设银行重新申请贷款。为照顾原告要求，经双方沟通协商，被告再次配合原告向建设银行重新申请办理贷款。但此次申请完全没有通过银行审批，被拒绝的理由是因为原告自身负有大额债务，建设银行不愿授予贷款额度。双方合同明确约定，如乙方贷款不足人民币680000元整，不足部分在过户当天由乙方支付给甲方。原告在按揭贷款不成功，也不愿意一次性支付全部楼款，双方的合同已经无法履行，原告的行为已构成了根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在签订《房屋转让合同》当日，向被告支付了50000元定金，双方签订《补充协议》后，原告补交定金100000元。《房屋转让合同》第六条约定，如乙方未能按合同第（二）条款的约定付清款项，甲方有权单方面发声明解除合同，7日内退还乙方已付楼款，定金不予退还，甲方有权将案涉房屋任意处置而乙方不得异议。故原告多次办理银行按揭贷款不成，又不愿意一次性付清全部楼款的行为，已构成根本违约，被告依照双方合同约定，有权没收15万元购房定金。原告在2016年7月23日和2016年10月15日向被告支付的两笔12000元是房屋租金，不是购房款。原告实际使用了案涉房产，无权要求被告返还。原告与被告在2016年7月23日签订了《补充协议》，协议约定“双方约定该房产以出租方式提前交楼，买方按每月租金4000元支付，并在协议签订当天一次性支付三个月的租金12000元给出售方，如果在三个月内手续未完成，买家必须在2016年10月23日前再支付三个月的租金。”故原告在2016年7月23日和2016年10月15日向被告支付的两笔12000元是房屋租金，不是购房款，原告承租了被告的房子，有义务交付租金，故原告无权要求被告退回24000元。同时，原告实际使用案涉房产的时间为7个月，但其仅仅支付了6个月的租金，被告保留另案追究其尚未支付的租金的权利。原告在2016年9月28日向被告支付的20000元是给被告的差旅费，不是购房款，原告无权要求被告退回。原告在第一次向中国银行贷款后，因不满意银行审批额度，要求被告配合其重新向建设银行申请贷款。因被告常年居住在哈尔滨市，多次往返哈尔滨与东莞之间，产生了诸多费用，故原告答应支付被告20000元作为被告再次配合办理银行按揭贷款的差旅费。原告向被告支付20000元差旅费是双方协商一致达成的后果，对双方都具有约束力，原告无权要求被告退回。原告的违约行为导致合同无法继续履行，原告无权要求被告支付担保公司的费用10320元。双方口头约定，担保公司费用由原告承担。之后由于原告的违约行为，才导致合同无法继续履行，被告对此不存在任何过错，因此原告无权要求被告支付担保公司的费用10320元。综上所述，由于原告的自身原因，在已经取得中国银行贷款审批的情况下，坚持要求更换银行，更换银行后贷款审批未通过，其又不同意一次性付清全部楼款，导致双方的合同无法继续履行。整个交易过程中，被告不存在任何违约行为，故被告有权单方解除合同，没收150000元的定金。原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，两原告为夫妻关系，被告是案涉位于东莞市常平镇××居××房屋以及东莞市××板石村××居××1504房屋的权属人，房地产权证号分别为27××75、27××74，均抵押于中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行。2016年4月12日，原告胡锋辉作为买方，被告作为卖方，第三人金和公司作为经纪方，签订一份《房屋转让合同》，约定由原告胡锋辉向被告购买案涉位于东莞市常平镇××居××1504房屋，转让价格为960000元，在签订合同当天支付定金30000元，双方于2016年4月15日前办理银行按揭手续，买方在收到银行同意贷款通知3天内补定金50000元，在收到银行贷款批复2日内将部分首期款200000元存入担保公司指定账户监管，在办理过户当天由担保公司支付给卖方；双方约定在办理完成案涉房屋注销抵押手续5日内办理过户；剩余楼款买方以银行贷款形式支付，买方贷款680000元，赎楼余款在办理完税手续后5个工作日内由担保公司直接转账给卖方，如买方的贷款不足680000元，不足部分在过户当天由买方支付给卖方；办理过户所需费用由买方承担，在收齐楼款当日将案涉房屋交付给买方；买方保证对案涉房屋享有完整所有权，能完全支配及处理，转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押事宜，卖方应在签署《东莞市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方承担由此引起的一切法律责任；卖方保证提供一切有关案涉房屋过户登记手续的证明文件、税费凭证等文件属实，如因上述资料不真实、不合法造成交易无法完成或若卖方在签订合同后违约致合同终止的，卖方应在毁约日起7天内将买方所付定金及楼款全部退还给买方，另赔付定金相同数额的违约金；如买方未能按照合同约定付清款项，卖方有权单方面发声明解除合同，7日内退还已付楼款，定金不予退还，卖方有权将案涉房屋任意处置；如卖方未能履行合同约定，买方可以单方面发出声明解除合同，卖方在发出声明7日内退还买方已付楼款及定金，并赔付与定金相同数额的违约金。同日，原告欧阳银花作为买方，被告作为卖方，第三人金和公司作为经纪方，签订一份《房屋转让合同》，约定由原告欧阳银花向被告购买案涉位于东莞市常平镇××居××1503房屋，转让价格为540000元，在签订合同当天支付定金20000元，双方于2016年4月15日前办理银行按揭手续，买方在收到银行同意贷款通知3天内补定金30000元，在收到银行贷款批复2日内将部分首期款110000元存入担保公司指定账户监管，在办理过户当天由担保公司支付给卖方；双方约定在办理完成案涉房屋注销抵押手续5日内办理过户；剩余楼款买方以银行贷款形式支付，买方贷款380000元，赎楼余款在办理完税手续后5个工作日内由担保公司直接转账给卖方，如买方的贷款不足380000元，不足部分在过户当天由买方支付给卖方；办理过户所需费用由买方承担，在收齐楼款当日将案涉房屋交付给买方；买方保证对案涉房屋享有完整所有权，能完全支配及处理，转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押事宜，卖方应在签署《东莞市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方承担由此引起的一切法律责任；卖方保证提供一切有关案涉房屋过户登记手续的证明文件、税费凭证等文件属实，如因上述资料不真实、不合法造成交易无法完成或若卖方在签订合同后违约致合同终止的，卖方应在毁约日起7天内将买方所付定金及楼款全部退还给买方，另赔付定金相同数额的违约金；如买方未能按照合同约定付清款项，卖方有权单方面发声明解除合同，7日内退还已付楼款，定金不予退还，卖方有权将案涉房屋任意处置；如卖方未能履行合同约定，买方可以单方面发出声明解除合同，卖方在发出声明7日内退还买方已付楼款及定金，并赔付与定金相同数额的违约金。签订合同后，两原告向被告支付东莞市常平镇××居××1503房屋定金20000元，支付东莞市常平镇××居××1504房屋定金30000元，向中国银行股份有限公司东莞常平支行申请按揭贷款，中国银行股份有限公司东莞常平支行于2016年7月23日、2016年8月4日出具《个人住房贷款意向书》分别向两原告分别发放贷款489000元以及260000元。2016年7月23日，案外人黎某代表被告，与原告欧阳银花以及第三人金和公司签订一份《补充协议》，约定双方同意增加定金100000元，并以出租的方式将案涉房屋交付给原告使用，每月租金4000元。后两原告按约于当天支付了定金100000元以及租金12000元，被告将案涉房屋交付两原告使用。2016年9月，经原告要求并获被告同意，原告重新向中国建设银行股份有限公司申请贷款，但并未获得审批通过，2016年9月21日原告支付了担保费用10320元，于2016年10月15日向被告支付了12000元的房屋租金，随后双方发生争议，于2016年12月24日原告搬离案涉房屋。原告于2016年9月28日向被告转账支付20000元，原告主张为购房款，而被告则主张为原告补偿给被告往来哈尔滨至东莞的差旅费。原告主张在签订合同当日被告并未告知原告案涉房屋存在抵押，且在第二次贷款未获审批通过的情况下，原告提出先行由被告进行赎楼后，再由原告一次性付清款项，但被告明确予以拒绝，被告已构成违约，应解除案涉合同，向原告返还已付定金及楼款共计170000元，并赔偿违约金170000元及担保费用10320元。被告则提供录音及公证书主张签订合同时原告知悉案涉房屋存在抵押，被告亦委托广东瑞盈按揭服务有限公司办理提前还贷及赎楼手续，后经原、被告同意更换贷款银行进行第二次贷款，亦更换东莞盈晖按揭服务有限公司常平公司办理提前还贷及赎楼手续，但因原告的原因无法获得审批通过，当时双方约定如未能获得贷款则一次性付清楼款，但原告截至2017年3月仍未付清楼款，被告已构成违约，现被告要求解除案涉合同，对于原告支付的定金150000元应不予退还，亦无需赔偿违约金及担保费用。原告认为被告提供的录音通过剪辑，不能反映完整对话，不能作为合法证据。其中被告提交的的录音中提及如下对话，金和公司人员称“第二，就是两万块的事情，这个大家也达成共识，这两万块，是你愿意补偿给刘小姐，那就先放到我中介吧。我代你们双方，把银行和担保公司手续办完之后，就当面交接给刘小姐，你也在场，她就给你出个收据”。原告胡锋辉称“这两万元，就要保证刘小姐不能单方面毁约”。刘春英：“我们由始至终没有说不把房子卖给你”。被告申请证人黎某到庭作证，黎某陈述其曾参与原、被告的交易过程中，双方经协商更换贷款银行时约定如未能获得贷款需一次性付清款项，但双方如何协商以及协商内容不清楚，亦未约定如未能获得贷款审批赎楼如何进行。2017年3月29日，原告以被告违约为由提起本案诉讼，请求判如所请，本院于2017年5月6日向被告送达起诉状副本。以上事实，有原告提供的《房屋转让合同》、收据、转账业务回单、银行交易明细、录音、被告提供的《补充协议》、《个人住房贷款意向书》、公证书、证人证言及本案庭审笔录附案为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房屋转让合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。原告主张签订合同时并不知悉案涉房屋存在抵押，但根据合同显示双方已经就注销抵押权进行约定，可知双方就案涉房屋存在抵押是知悉清楚的，故对原告的上述主张不予采信。签订合同后双方按约履行，并经双方同意更换贷款银行，但第二次贷款并未获得审批通过，虽然双方曾协商如未能获得贷款则需一次性付清款项，但双方未能就一次性支付楼款的时间以及方式达成一致意见，亦未能就在未获得审批通过贷款情况下如何赎楼协商一致，导致双方无法继续履行合同，现原、被告均同意解除案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认双方签订的合同协商一致解除。如上所述，原、被告签订合同后因双方无法就如何继续履行一次性付款达成一致意见而解除，双方并不存在根本性违约，因此被告收取原告的定金及楼款应向原告退回。至于原告于2016年9月28日向被告转账支付20000元的性质，原告主张为楼款，被告主张为差旅费，本院结合被告提供的录音，双方在协商中明确由原告补偿被告20000元，并未明确注明为差旅费，更应理解为双方因交易需要第二次申请贷款原告在原来的楼价基础上加价20000元，因此本院认定上述20000元应为楼款，故被告应向原告退回已付楼款170000元。而原告主张的违约金、担保费用，因双方均未构成根本违约，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告胡锋辉与被告刘春英位于东莞市常平镇板石村东田丽园富田居12幢1504房屋签订的《房屋转让合同》解除；二、确认原告欧阳银花与被告刘春英位于东莞市常平镇板石村东田丽园富田居12幢1503房屋签订的《房屋转让合同》解除；三、被告刘春英应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告胡锋辉、欧阳银花已付楼款（含定金）人民币170000元；四、驳回原告胡锋辉、欧阳银行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3637元、保全费2512元，原告胡锋辉、欧阳银花已预交，由原告胡锋辉、欧阳银花负担3525元，由被告刘春英负担2624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员 黎杰安二〇一七年六月二十七日书记员 江婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”