（2017）鄂0102民初761号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-04
案件名称
彭飞与程福香、李新云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭飞,程福香,李新云,武汉吉家房地产经纪服务有限公司,汉口银行股份有限公司融科天城支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百一十五条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初761号原告：彭飞，男，1982年1月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李栋（特别授权代理），湖北般若律师事务所律师。被告：程福香，女，1956年1月3日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市江岸区。被告：李新云，男，1954年10月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江汉区，现住湖北省武汉市江岸区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李娟（特别授权代理），女，系程福香、李新云的女儿，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市江岸区。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，总经理。委托诉讼代理人：廖高红（一般授权代理），男，系该公司员工，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：张健（一般授权代理），男，系该公司员工，住湖北省武汉市洪山区。第三人：汉口银行股份有限公司融科天城支行，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道融科天城二期T12商26号。负责人：吴泉，行长。原告彭飞与被告程福香、第三人汉口银行股份有限公司江汉支行房屋买卖合同纠纷一案，原告彭飞向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出(2016)鄂0102财保491号民事裁定，并采取了保全措施。本院于2017年1月13日立案后，原告彭飞申请撤回对第三人汉口银行股份有限公司江汉支行的起诉，本院口头裁定予以准许并记入笔录。审理中，因李新云、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称武汉吉家房地产公司）、汉口银行股份有限公司融科天城支行（以下简称汉口银行融科天城支行）与本案审理结果有利害关系，本院依职权追加李新云为本案被告、武汉吉家房地产公司与汉口银行融科天城支行为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭飞及委托诉讼代理人李栋、被告程福香及委托诉讼代理人李娟、被告李新云的委托诉讼代理人李娟、第三人武汉吉家房地产公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。第三人汉口银行融科天城支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭飞向本院提出诉讼请求：1.判令程福香、李新云履行合同义务，至汉口银行融科天城支行处完成涉案房屋相关的抵押注销手续并协助将涉案房屋产权过户至我的名下，同时向我交付涉案房屋，我愿意一次性向程福香、李新云支付全部的剩余房款800,000元；2.判令程福香、李新云按照合同第八条赔偿我违约金至交易履行完成为止（现为方便计算诉讼费用仅按每日千分之一的违约金从2016年8月1日计算至2016年11月1日共计92天×150元/天=13,800元），如果法院判令继续履行合同，我放弃对此项违约金的主张；3.本案诉讼费用由程福香、李新云负担。事实和理由：2016年6月14日，我通过武汉吉家房地产公司与程福香签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：程福香将其名下位于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室的房屋卖给我，房屋价格为950,000元整。在合同签订之日起十日内，双方提供相关资料给武汉吉家房地产公司，由其帮忙办理过户手续。签订合同时我支付了50,000元定金，2016年6月14日支付了100,000元购房款。时至今日，程福香却以各种无理原因拒绝履行相应义务，李新云与程福香是房屋的共有权人，双方应共同履行合同义务。现诉至法院，请求判如所请。被告程福香、李新云共同辩称，我们不同意继续履行合同，程福香出售房屋时的心情比较急切，而李新云从头到尾都不愿意出售房屋，对出售房屋不知情也没有签订合同。当初准备卖房时是为了换一个房屋再把多的钱作为李新云治病的资金，但是交易的过程中武汉吉家房地产公司向我们陈述的是过户之前先支付一大部分金额，但实际上在过户之前是只支付了150,000元，没有收到其他金额，所以我们没有配合办理后续的手续。拖到现在，房价涨得很厉害，我们肯定是不能卖房屋的，这也是我们的唯一住房。涉案房屋的售房款是950,000元，彭飞已经支付了50,000元定金和100,000元用于我们还贷款，剩余800,000元中有390,000元是贷款，其他的款项410,000元应该是要彭飞支付给我们，按照中介的说法应该是在过户之前提前支付，我们也可以去买房，但是实际上我们并没有收到，所以我们也没有买房，现在也不可能出售房屋了。我们愿意在不继续履行合同的基础上，返还彭飞150,000元并赔偿违约金95,000元，同时以150,000元为本金按照银行同期贷款利率标准进行补偿。第三人武汉吉家房地产公司述称，对彭飞的诉讼请求没有异议。经我公司居间，原、被告于2016年6月14日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同签订当天，彭飞支付定金50,000元给程福香，后又支付了100,000元给程福香作为提前偿还银行贷款的款项，这也是购房款的一部分，彭飞的贷款审批通过后，要求程福香配合办理房屋过户手续，但其以各种理由拒绝履行合同义务，后我公司发律师函给程福香要求其履行合同义务，协商无果后彭飞诉至法院。关于付款方式的问题，合同成交价格是950,000元，按合同约定是分三次支付完毕，合同签订当天支付定金50,000元，首付款是510,000元，其中有100,000元是彭飞替程福香提前偿还贷款，剩余410,000元在过户当日见到已是彭飞名下房产证收件单时支付，尾款390,000元是通过商业贷款，应在见到彭飞名下的他项权证后通知银行贷款放款到银行指定账户。这是合同的约定，事实上是因为程福香不配合办理过户手续，没有办法见到彭飞名下的房产证收件单，所以彭飞也没有办法依约支付410,000元，期间程福香有一段时间是失联的，就此我公司是一直在通知程福香来配合办理过户，但是联系上以后程福香表示不愿意配合办理过户。第三人汉口银行融科天城支行未在法定期间提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、法庭辩论等诉讼权利，但其提交了《关于李娟个人住房按揭贷款情况说明》、《汉口银行办公室文件》、《汉口银行个人贷款结清证明》、《收条》等证据材料。经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室，房屋登记所有权人为程福香。程福香与李新云系夫妻关系，于1979年12月21日登记结婚。2016年6月14日，程福香（卖方、甲方）、彭飞（买方、乙方）与武汉吉家房地产公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，其中约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室，建筑面积73.49㎡，房屋交易成交价为950,000元，本合同签订当日乙方支付定金50,000元，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费。乙方首付款510,000元，以为甲方提前还贷形式支付60,000元，剩余首付款450,000元在过户当日见到已是乙方名下房产证收件单时支付给甲方。尾款390,000元由乙方委托丙方办理商业贷款。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担。在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费19,000元。甲方（卖方及配偶）房产共有权人处程福香、李新云签名捺印，乙方（买方）处彭飞签名捺印，丙方（经纪代理方盖章）处武汉吉家房地产公司加盖公章。程福香自认上述合同内李新云的签名捺印均由其代为签署、加盖。同日，程福香出具《定金收条》一份，载明：今收到彭飞（）人民币伍万元正（整）（￥：50,000）系黄浦（埔）人家5-1-1001房屋定金。彭飞还持有加盖武汉吉家房地产公司财务专用章的2016年6月14日《收据》一份，收款事由为购江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室信息咨询服务费，金额为19,000元。2016年6月16日，程福香出具《收条》一份，载明：今收到购黄浦（埔）人家5栋1单元10层1室客户彭飞（）部份（分）房款人民币壹拾万圆整（￥：100,000.00）用于房屋提前还款。后为配合办理涉案房屋贷款手续，程福香、李新云签署了相关材料，其中包括2016年7月4日《二手房交易卖方配偶授权书》一份，载明：中信银行股份有限公司武汉分行，本人李新云作为程福香的配偶及财产共有人，同意程福香出售房产给彭飞，本人已授权程福香全权办理房屋交易手续，并愿意承担相应的法律责任。授权人签字处李新云签名。审理中，经本院询问，程福香认可该签名系李新云亲笔所签，李新云的特别授权委托诉讼代理人即女儿李娟也认可该签名是李新云的签名。另查明，2017年2月16日，汉口银行股份有限公司江岸支行出具《关于李娟个人住房按揭贷款情况说明》一份，载明：李娟，身份证号，于2007年3月8日在我行办理个人住房按揭贷款，贷款金额120,000元，贷款期限15年，以黄埔人家5栋1单元10层1室房屋作抵押，抵押人程福香。2016年7月6日李娟提前归还贷款本金56,497.15元，归还利息80.74元，结清全部贷款，并于2016年7月15日取走他项权证（他项权证号为他权岸2008000627）。以上事实，有原、被告的居民身份证、第三人武汉吉家房地产公司及汉口银行融科天城支行的营业执照（副本）、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《定金收条》、《收条》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《二手房交易卖方配偶授权书》、《收据》、《关于李娟个人住房按揭贷款情况说明》及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》系签订双方真实意思表示，卖方及房产共有权人处程福香签名捺印，买方处彭飞签名捺印，经纪代理方处武汉吉家房地产公司盖章，同日彭飞依约支付定金及信息咨询服务费，程福香收取定金并出具《定金收条》，武汉吉家房地产公司收取信息咨询服务费并出具《收据》，各方已按合同约定履行各自义务。此后，彭飞依合同约定向程福香支付100,000元用于提前偿还其房屋贷款，程福香出具《收条》。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案合同合法有效，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。关于程福香、李新云抗辩李新云未在涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字认可、程福香属无权处分的意见，首先，据程福香陈述，李新云对涉案房屋意欲出售一事知情且程福香在《武汉市存量房居间（买卖）合同》上代李新云签名捺印，表明武汉吉家房地产公司在双方签订合同前就相关情况明确告知了程福香；其次，因彭飞购买涉案房屋时原计划申请银行贷款，故程福香、李新云共同协助办理贷款审批手续且在相关材料上签名捺印，表明李新云确知晓涉案房屋出售事宜，且经询问《二手房交易卖方配偶授权书》确系其签名，李新云作为完全民事行为能力人在上述材料上签名捺印，其应当能够准确理解所载内容的准确含义；再次，李新云在《二手房交易卖方配偶授权书》及相关材料上的签名捺印，应视为其对程福香处分涉案房屋行为的追认，故对程福香、李新云的抗辩意见，本院不予采纳。涉案《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，不符合法定及约定的解除条件，双方均应依约继续履行合同，彭飞提出愿意一次性支付全部剩余购房款800,000元，本院予以照准，对程福香、李新云要求解除合同的抗辩意见，本院不予采纳，程福香、李新云亦应及时办理涉案房屋的抵押权注销手续并协助彭飞办理涉案房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由彭飞负担，并应向彭飞交付涉案房屋。因双方需继续履行合同，故对彭飞放弃主张违约金的请求，本院亦予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告彭飞与被告程福香、李新云继续履行2016年6月14日的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告程福香、李新云于本判决生效之日起5日内办理位于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室房屋的抵押权注销手续；三、原告彭飞于本判决生效之日起5日内向被告程福香、李新云支付购房款800,000元；四、上述第二、三项履行完毕之日起5日内被告程福香、李新云协助原告彭飞办理位于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）5栋1单元10层1室房屋的权属变更登记手续，由此产生的相关费用由原告彭飞负担，同时被告程福香、李新云应向原告彭飞交付上述房屋。案件受理费13,438元、诉前保全费5,000元、邮寄送达费80元，共计18,518元，由被告程福香、李新云负担。因原告彭飞已将此款预交本院，故被告程福香、李新云应于本判决生效之日起5日内将上述款项给付原告彭飞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 吴艳萍人民陪审员 朱莉华人民陪审员 张 维二〇一七年六月二十七日书 记 员 文 娟 关注公众号“”