（2017）浙06民终1864号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-17
案件名称
罗一烽、陈奇浪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗一烽,陈奇浪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1864号上诉人（原审被告）：罗一烽，男，1982年4月6日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审原告）：陈奇浪，男，1974年12月16日出生，汉族，住诸暨市。上诉人罗一烽因与被上诉人陈奇浪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗一烽不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年12月19日签订的租赁合同系无效合同，因被上诉人与诸暨市暨阳街道郭家居民社区村级经济合作社签订的租赁合同约定涉案房屋不得转租。上诉人与被上诉人签订租赁合同次日，被上诉人即书面通知涉案房屋的出租人诸暨市暨阳街道郭家居民社区村级经济合作社要求提前终止合同，且双方亦实际提前终止合同。合同终止后被上诉人已没有租赁合同确定的权利和租赁物。被上诉人继续按照合同收取上诉人的房屋租金系不当得利。被上诉人在一审法院按合同关系起诉上诉人主体不适格。上诉人与被上诉人之间订立的房屋租赁合同因被上诉人与村经济合作社的租赁合同解除而中止，一审法院判决上诉人支付被上诉人2017年1月1日至2017年3月9日止的房屋租金实属不当。被上诉人陈奇浪未发表答辩意见。原审原告陈奇浪一审起诉请求：1.判令被告立即支付原告房租15944.6元，水电费200元，并支付违约金24600元，两项总计人民币40744.6元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2015年3月10日，原告陈奇浪通过公开招投标的方式竞得了诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社所有的坐落于诸暨市××街道环城北路××标段共××层临时营业房，双方于2015年3月10日签订租赁合同一份，约定租赁期限共6年，自2015年3月10日至2021年3月9日止；租金为第一、二年为260008元，第三年起每年递增租费5%，付款期限第一年在签订合同的当日全额付清，第二年的租金在2016年1月18日付清，以后每年的1月18日为租金付款日；中途确需转让，需经出租方同意，未经出租方同意，承租方不得转让；双方另还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告陈奇浪按合同约定支付了租金，并于2016年1月31日、2月29日分别支付第二年租金100000元、160008元。原告陈奇浪在承租上述营业房后，即将该营业房二楼东侧三间半转租给被告罗一烽，双方于2015年6月10日签订租赁合同一份，约定租赁期限自2015年6月10日至2015年12月30日，年租金以75000元计，租赁期间折算后为41000元；第二年的租金按第一年租金上增加5%；第二年租金应在2016年1月1日付清，如到规定期限不付房屋租金，出租方有权单方面终止合同另行招租。合同签订后，被告罗一烽按约支付租金，到期后又支付了第二年租金。2016年12月19日，原、被告又签订租赁合同一份，约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月30日止，租金为82000元；付款方式约定被告应于签订合同生效当日至2016年12月30日前全额付清租房费，如逾期支付，视为违约，应支付总金额的30%计算，且对应支付款项按月利率2%计算利息；合同还对其他事项进行了约定。2016年12月20日，原告陈奇浪书面报告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社，以“整体经济形势不好，报告人经营亏损，无法支付2017年房屋租赁费用”为由，要求解除租赁协议。后诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社同意解除协议。另查明，原告陈奇浪将承租物转租被告罗一烽，未经出租人诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社书面同意。一审法院认为：原告陈奇浪与被告罗一烽签订的租房协议主体适格，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，但原告陈奇浪在与被告罗一烽于2016年12月19日签订租赁合同次日即书面通知租赁物的出租人诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社要求提前终止合同，且双方亦实际提前终止了合同，原告已无法根据原、被告间于2016年12月19日租赁合同约定履行将租赁物交付承租人之义务，该租赁合同自2017年3月10日起已无继续履行可能，且致使原、被告合同无法继续履行系由原告原因所造成，故现原告要求被告支付违约金的请求，该院不予支持；由于原、被告双方在签订书面合同后未就合同解除达成一致书面协议，故被告应当支付原告自2017年1月1日起至2017年3月9日止期间的租赁物使用费，计算标准应参照原、被告双方于2016年12月19日是签订的年租金82000元计算；原告要求被告支付水电费200元，因未提供相关证据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定,判决:一、被告罗一烽应支付原告陈奇浪2017年1月1日起至2017年3月9日止的房屋租金15276.72元，款限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告陈奇浪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费819元，减半收取409.50元，由原告陈奇浪负担318.50元，由被告罗一烽负担91元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，上诉人与被上诉人于2016年12月19日签订的租赁合同主体适格，内容不违反法律、行政法规的规定，一审法院认定该租赁合同合法有效并无不当，被上诉人依据该合同关系起诉上诉人亦符合法律规定。根据该租赁合同的约定，上诉人与被上诉人之间的租赁期限自2017年1月1日至2017年12月30日止。根据被上诉人与诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社签订的租赁合同，被上诉人与该经济合作社之间的租赁期限为2015年3月10日至2021年3月9日止。被上诉人已支付了2015年3月10日至2017年3月10日的租金。2016年12月20日，被上诉人向诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社提出其无法支付2017年度的租金亦无法继续履行该租赁合同，要求解除该租赁合同。2017年2月7日，双方协商一致解除该租赁合同。根据上述情况，本院认为虽然上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同自2017年3月10日起已无继续履行的可能，但2017年1月1日至2017年3月9日上诉人与被上诉人之间存在合法有效的租赁关系，被上诉人据此要求上诉人支付该期间的房屋租金，于法有据，一审予以支持并无不当。综上所述，上诉人罗一烽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人罗一烽负担。本判决为终审判决。审判长 郑森轶审判员 夏 鸿审判员 赵启龙二〇一七年六月二十七日书记员 王婷婷 关注微信公众号“”