（2017）陕01民终7984号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李家财与李叶叶房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李家财,李叶叶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7984号上诉人（原审原告）：李家财，男，1967年6月20日出生，汉族，自由职业者，住福建省建瓯市。上诉人（原审被告）：李叶叶，女1965年4月23日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘晓东，陕西观瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所实习律师。上诉人李家财与上诉人李叶叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李家财，上诉人李叶叶委托诉讼代理人刘晓东、梁志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李家财上诉请求：撤销一审判决，改判为李叶叶支付其旅馆装修损失135407元、预交房租56334元、信息使用费2250元、旅馆用品损失8万元，李叶叶支付其个人物品损失17136元及过渡费57501元，合计348628元；一、二审诉讼费由李叶叶负担。事实和理由：一审判令李叶叶支付其预交房租23334元，实际应为56334元。其自2006年11月至2010年9月16日（拆迁公告下达之日），其支付李叶叶租金共计906500元，而其应付租金数额为878333元，在加上信息费3000元，李叶叶应退还其剩余租金31167元，李叶叶应当双倍退还预付租金62334元。一审认定3万元旅馆用品损失错误。其购置旅馆用品花费195180元，拆迁时其购置的物品均不存在，包括其个人物品。因李叶叶故意隐瞒拆迁的具体时间，违反合同的告知义务，应支付其个人损失17136元，李叶叶亦应支付其因合同不能履行，给其造成的过渡损失57501元（三个月租金）。李叶叶辩称，2010年9月16日，拆迁通告下达后，李家财并未搬离涉案房屋，而是一直使用房屋直至拆迁，其不应退还李家财租金。李家财在得知涉案房屋将要进行拆迁后，已经将房屋内属于其个人物品及所投资增设的物品搬离房屋。李家财提到的62334元预交房租超出诉讼请求，对该部分不应予以处理。李叶叶上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回李家财要求其承担旅馆装修损失135407元、退还双倍房租23334元、旅馆用品损失3万元的诉讼请求；一、二审诉讼费由李家财负担。事实和理由：李家财所述其对涉案房屋进行大规模装修与事实不符，亦无证据佐证，该说法与其于2011年12月向西安仲裁委提出的仲裁请求及所依据的事实与证据前后矛盾，二审不应对其一审提交的与证人贾某分别于2006年、2007年、2008年签订的三人备忘录及贾某的证人证言真实性予以排除。拆迁通知下达后，李家财仍继续使用涉案房屋，李家财应当支付其房屋占用费。一审根据交接清单原件推定双方的买卖关系，证据不足，认定错误。李家财的辩称意见同上诉意见。李家财向一审法院起诉请求：李叶叶赔偿其旅馆装修费169635元、个人物品损失17136元并双倍赔偿预交房租62334元、过渡费57501元、旅馆用品损失10万元，共计406606元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2006年11月16日，李家财（承租方）与李叶叶（出租方）签订《合同书》，约定：李叶叶将位于西安市南余家寨25-2号的大明宫先锋招待所（整栋楼）租赁给李家财经营使用；租赁期限20年，自2006年11月16日至2026年11月16日；租金每年23万元，采用分期方式支付；李家财在装修期间，不准擅自改变房屋的大体结构，装修前须向李叶叶说明详细情况，施工过程中损坏室内设施，均由李家财承担；合同期满后，由李家财自行配置的电梯及添附的其他设施，双方协商处理；合同在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成可申请调解或西安仲裁委员会裁决。合同签订后，李家财与李叶叶进行了租赁房屋交接，并于2007年1月8日形成交接清单一份，李叶叶将租赁房屋内经营宾馆所需各类物资、设施一并交付给李家财，李家财接收租赁房屋及附属物资设施后，改名为环桥旅馆继续经营。2009年3月30日，双方签订《备忘录》，载明：李叶叶出租给李家财的房屋由于涉及拆迁改造，目前该房除部分分租外，李家财主要从事足浴和客房经营，由于客房主管部门要求经营者证照齐全依法经营，当前办理客房特种行业证要求先办理前台信息系统，该前台信息系统初装费16800元，年使用费3000元，就目前经营状况和办理相关证照费用高情况下，李家财不堪重负，李叶叶为稳定李家财安心经营，向李家财郑重承诺，拆迁赔偿时属李家财投入的归李家财所有，并从今年起同意每年为李家财分担3000元费用，李家财证照办理齐全后，各证照留复印件留存李叶叶存档，李叶叶支付给李家财每年3000元费用。2009年11月15日，双方签订《补充协议》，约定：从2009年11月16日起，李叶叶提前一个月向李家财收取年租金的四分之一，依此方式循环交纳，直至该房所在地区拆迁公告下达之日止。在拆迁公告下达之日李叶叶无条件全数退还李家财预交房租，否则按应退房租双倍补偿李家财损失。2010年5月16日，双方又签订《补充协议》，约定：从2010年5月16日起，李叶叶按每季度55000元向李家财收取房租。2010年9月16日，曲江大明宫遗址区保护改造办公室就先锋村城中村改造拆迁工作发布拆迁通告，李家财租赁房屋亦在拆迁范围内。2011年初，李家财租赁房屋被拆除。租赁期间，李家财已向李叶叶付清2006年11月16日至2010年5月15日的房租，2010年5月16日至2010年9月16日，李家财又向李叶叶支付房租85000元。现双方因拆迁导致的损失赔偿不能达成一致意见，酿成本诉。庭审中，李家财称，关于装修事实，除双方签订的合同外，其与李叶叶还签订《关于环桥客房部改装装修的报告》，报告对需装修的部分进行了详细的说明，得到李叶叶同意后，其于2006年12月、2007年9月、2008年11月将装修工程交予贾某进行装修施工，每次装修其与贾某都签订有《备忘录》，三次装修共花费167000元，其已向贾某付清全部工程款，贾某向其出具收款收据或收条，且贾某亦到庭对施工事实和工程价款作证，故其装修属实，根据其与李叶叶签订的《备忘录》约定，李叶叶应赔偿其装修损失；关于交纳房租事实，2010年9月16日拆迁通告下达后，其再未经营，但其多交的房租李叶叶至今未退还，根据双方2009年11月15日签订的《补充协议》，李叶叶应双倍退还其预交房租；关于每年3000元的信用使用费，双方签订的《备忘录》对此已明确约定，现其已办理了信息系统，并取得特种行业许可证，按约定李叶叶应承担每年3000元信息使用费，李叶叶将2009年信息使用费3000元冲抵房租，2010年的3000元信息使用费至今未付，应向其支付；关于旅馆用品损失，双方虽于2007年1月8日形成交接清单，但其经营过程中，李叶叶先是将其中的床单、沙发、木板床、电视柜、海绵折价4146元卖与其，明确上述物资不再需要其转交，其余物资设施李叶叶也以5万元价格打包卖给其，其付款后，并未要求李叶叶出具收条，而是将李叶叶手中持有的交接清单原件收回，且其经营过程中，陆续添置部分物资设施，直至拆迁时，其要求处理租赁房屋内的物资设施时，李叶叶不允许，双方遂又签订一份名为交接实为收条的清单，该清单中的物资设施全部为其所有，而租赁房屋被拆除时，上述物资设施均在租赁场地内，李叶叶应按《备忘录》约定赔偿其该部分损失；另外李叶叶还应支付其过渡费损失57501元、个人物品损失17136元。李叶叶不认可李家财所述事实，辩称，其与李家财签订合同及装修报告后，李家财实际并未就租赁房屋进行装修，对李家财举证的与贾某签订的《备忘录》及贾某出具的收条真实性均不予认可；2010年9月16日拆迁通告下达后，李家财并未停止经营，而是实际经营至2010年12月16日，有其提供的证人证言和李家财盖章的收款收据为证；截止2010年12月16日，李家财已将所交纳的房租全部用完，故不存在双倍返还房租事实；其将租赁房屋交付李家财时，双方就租赁房屋内财物进行交接，并形成2007年1月8日交接清单，该交接清单原件已被李家财骗走，其虽提交的是复印件，但不能否认交接事实，后租赁关系终止，双方又形成第二份交接清单，符合交易常理，李家财不能证明第二次交接清单中物资、设施为李家财所有；两次交接清单相比，有多出或少出的物资，且交接清单中的物资在强拆时均被掩埋，李家财要求其返还旅馆用品损失于法无据；李家财主张的过渡费及个人物品损失，无事实及法律依据，不同意承担；故请求依法驳回李家财各项诉请。另查，就李家财与李叶叶之间的纠纷，李家财曾申请仲裁，西安仲裁委员会于2013年5月16日作出西仲裁字（2012）第1号裁决，双方均不服，均向西安市中级人民法院提出撤销仲裁裁决申请。西安市中级人民法院于2013年10月作出民事裁决书，裁决撤销仲裁裁决。西安仲裁委员会作出的裁决书中，李叶叶承认李家财曾对租赁房屋做了简单装修改造的事实。一审法院认为，李家财与李叶叶先后签订的《合同书》、《备忘录》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的焦点在于：李家财主张的各项损失赔偿是否合法有据，李叶叶应否支付及支付的金额。就李家财主张的装修损失，根据庭审查明的事实，双方合同约定李家财可以对租赁房屋进行装修，装修前需向李叶叶说明，后双方就具体装修内容签订改装装修报告，而李家财随后与贾某先后三次达成的《备忘录》记载的装修内容基本能够与李家财、李叶叶双方签订的改装装修报告内容相吻合。加之在仲裁裁决书中，李叶叶也自认李家财曾对租赁房屋进行了装修改造，上述证据能够形成完整的证据链，根据《最高人民法院关于的解释》第一百零八条的规定，对李家财在租赁关系发生后，就租赁房屋进行了装修改造的事实予以采信。李叶叶称李家财未实际装修，无证据支持，且陈述自相矛盾，不予采信。根据双方达成的《备忘录》，李叶叶承诺在拆迁时属李家财投入的归李家财所有，故李叶叶应向李家财支付装修损失。就应支付的装修金额，根据李家财与贾某形成的《备忘录》、贾某所打的收条、贾某的证人证言以及租赁房屋装修的实际情况，故对产生装修花费167000元予以采信。但因装修后李家财亦实际使用，存在折旧，综合考虑，李叶叶应向李家财支付装修损失135407元[167000元-(167000元÷20年×3年9个月16天）。就李家财主张的房租损失，根据双方于2009年11月15日达成的补充协议，李叶叶承诺是在拆迁通告下达之日无条件退还李家财预交房租，自2010年5月16日至2010年9月16日拆迁通告下达之日，李家财向李叶叶共交纳房租85000元，而该期间，李家财应向李叶叶缴纳房租73333元，李叶叶多收取李家财房租11667元，至今未予退还，应按《补充协议》的约定，双倍赔偿李家财房租损失23334元。李叶叶要求按实际使用时间计算，无合同依据，不予采信。就2010年信息使用费3000元，双方签订的《备忘录》中约定，李叶叶自2009年起每年为李家财分担3000元，2009年3000元信息使用费已冲抵房租，2010年信用使用费3000元，李叶叶应支付2250元（3000元÷4个季度×3个季度）。就李家财主张的旅馆用品损失，李家财称第一份交接清单中的财物其已向李叶叶付款从李叶叶处全部买下，虽未让李叶叶打收条，但其收走了李叶叶持有的交接清单的原件，第二份名为交接实为收条的清单中物资设施所有权均为其所有，李叶叶虽不认可，但李叶叶不能解释为何李家财手中持有自己的交接清单原件，李叶叶称自己的交接清单是被李家财骗走的，不符常理。结合李家财与李叶叶就交接清单中物品就曾发生过买卖的事实和李家财手中持有李叶叶交接清单的原件，依法对后一份交接清单中物资、设施为李家财所有予以采信。根据双方签订的《备忘录》，李叶叶应向李家财赔偿旅馆用品损失。但因李叶叶之前交付的或李家财经营后添置的，大多为旧物，经过反复使用，存在折旧，综合市场情况，李叶叶向李家财赔偿旅馆用品损失3万元较为适宜。就李家财主张的个人物品损失和过渡费损失，无证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决：一、被告李叶叶于本判决生效后十日内向原告李家财支付旅馆装修损失135407元、预交房租23334元、信息使用费2250元、旅馆用品损失3万元，合计190991元；二、驳回原告李家财的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7399元（李家财已预交），由李家财负担3773元，李叶叶负担3626元，李叶叶负担部分于上述付款时一并向李家财支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，李家财在一审法院于2016年1月7日的庭审中，认可其与李叶叶从租赁开始至2010年5月16日期间的租金已经结清；李家财在一审法院于2017年4月7日的谈话笔录中，认可2010年5月16日至2010年9月16日其向李叶叶支付房租85000元。本院认为，李家财与李叶叶先后签订的《合同书》、《备忘录》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于旅馆装修损失，李家财主张169635元，李叶叶认为李家财未对涉案房屋进行大规模装修。因李家财提交的证据可形成的完整的证据链，且李叶叶亦认可李家财对涉案房屋进行了装修，故一审根据双方签订的《关于环桥客房部改装装修的报告》、李家财与贾某达成的《备忘录》所载内容及李叶叶在仲裁时的自认等，对李家财主张的装修花费数额予以认定，并根据使用时间予以折旧计算后判决李叶叶支付李家财装修损失135407元，并无不妥。关于预交房租，李叶叶称李家财未在拆迁通知下达后搬离涉案房屋，不应退还租金，未提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信。李家财主张双倍返还租金，其构成为李家财多支付的租金及李叶叶未按约定返还该租金的违约金，故一审根据李家财的自认，以及李家财于2010年5月16日至2010年9月16日应交纳租金73333元，而实际交纳租金85000元，李叶叶多收取11667元等事实，判决李叶叶支付李家财双倍租金23334元，亦无不妥。2009年的信息费已冲抵房租，关于2010年信息费，根据实际使用时间计算，李叶叶应支付李家财信息使用费2250元。关于旅馆用品损失，李家财称第一份交接清单中的财物其已向李叶叶付款从李叶叶处全部买下，李叶叶给其清单原件，第二份名为交接实为收条的清单中物资设施所有权均为其所有。虽然李叶叶对此不予认可，但其未作出合理解释或提交证据反驳对方的主张。对此，一审结合李家财与李叶叶曾就交接清单中物品发生过买卖及李家财手中持有李叶叶交接清单原件的事实，对后一份交接清单中物资、设施确认归李家财，与法不悖。根据双方签订的《备忘录》，李叶叶应向李家财赔偿旅馆用品损失。因所涉物品大多为旧物，故一审酌定旅馆用品损失为3万元，并无不当。李家财主张的个人物品损失及过渡费损失，无证据予以证明，本院不予认定。综上所述，李家财与李叶叶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7528元，由李家财负担3453元，李叶叶负担4075元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君代理审判员 赵羽嘉代理审判员 林 瀚二〇一七年六月二十七日书 记 员 侯力萌 来自：