（2017）豫01民终8667号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-04

案件名称

李君、郑蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李君,郑蓉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终8667号上诉人（原审原告）：李君，女，汉族，1970年11月14日生，住郑州市。委托诉讼代理人：袁顺灼、褚清瑶（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑蓉，女，汉族，1984年4月29日生，住郑州市。委托诉讼代理人：张伟，河南佐达胜律师事务所律师。上诉人李君因与被上诉人郑蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人李君的委托诉讼代理人袁顺灼、褚清瑶、被上诉人郑蓉的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李君上诉请求：1、撤销原审判决第三项，判令被上诉人支付房屋租金67500元；2、变更原审判决第二项，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失8281.35元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中，被上诉人并未与上诉人协商一致解除房屋租赁合同，亦不具备法定的合同解除条件，被上诉人单方发出的《解除租赁合同通知书》内容对上诉人不具有拘束力，事实上被上诉人单方终止履行合同的行为已构成根本违约。一审判决认为《房屋租赁合同》已于2017年1月7日解除，系认定基本事实错误。2、双方租赁合同继续履行，被上诉人应当承担支付租金的合同义务；退一步讲，如被上诉人单方终止履行合同，其违约行为也导致上诉人遭受经济损失，且在一审中上诉人已提交充分证据证明房租损失，一审法院以酌定方式确定上诉人损失明显违背事实，应予纠正。3、被上诉人单方终止履行合同后，并未履行合同附随义务，恢复原状，应当赔偿上诉人为避免损失扩大替代履行而实际支出的装修损失和空调维修费。郑蓉辩称，一审判决事实清楚，应予维持。租赁合同已经解除，我方有向对方发的解除通知书，且已经签收，钥匙也已经交付给对方。2017年1月20日已对房屋进行装修。这也证实上诉人认可双方的房屋租赁合同已经解除。我方自2017年1月7日后，已经没有使用该房屋，不应承担租金。李君向一审法院的诉讼请求：1.判令郑蓉支付房屋租金67500元；2.判令郑蓉向李君支付拖欠的电费1551.44元；3.判令郑蓉赔偿李君经济损失8281.35元（空调维修费3000元、因房屋恢复原状费用35281.35元，扣除押金30000元）；以上共计77332.79元。4.诉讼费用由郑蓉承担。诉讼过程中，李君将第二项诉讼请求变更为：判令郑蓉向李君支付拖欠的电费1479.2元。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于郑州市××区××单元××、××、××、××号（以下简称涉案房屋），房屋所有权人系李君。2016年3月29日，李君（出租方、甲方）与郑蓉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公使用；2、租赁期共12个月。甲方从2016年4月7日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年4月6日收回。自本合同签署之日起计算；3、押金：30000元，租金22500元/月（提前十天支付），按季度支付；4、水、电、气、暖、有线电视费、物业费用等费用的承担，交房后均由乙方承担；5、房产的任何增设、改善，必须经甲方事先书面同意；且租赁期限届满时，乙方应负责恢复原状（经过甲方同意不恢复原状的除外）；6、在租赁期内，乙方退租的，应向甲方支付违约金30000元。合同还对合同终止条件、房屋修缮等进行了约定。郑蓉于2015年3月11日缴纳房屋押金30000元，郑蓉缴纳涉案房屋租金至2017年1月6日。郑蓉于2016年12月8日出具《解除租赁合同通知书》一份，载明：“李君女士：因我方公司经营状况不好，不能承受您收取的巨额租金，且该种情形阻止了实现你我双方先前签订租赁合同的目的，故我方依据我国《合同法》第九十三条和九十四条之法律规定，依法请求解除我方和贵方于2016年4月7日签订的租赁合同，双方的租赁合同解除日期为自该通知书出具之日起三十日内生效。”2017年1月7日，郑蓉派人将涉案房屋钥匙交给李君，但李君未接收，后其将钥匙留在房屋里面，便搬出涉案房屋了。2017年1月22日，李君代郑蓉交纳了涉案房屋2017年1月的电费共计1479.2元。郑蓉称2016年12月8日，其向李君邮寄了《解除租赁合同通知书》，并于2017年1月6日搬出涉案房屋。但未就上述主张提交相应证据。李君对此不予认可，称其虽然记不清何时收到的《解除租赁合同通知书》，但是收到第二天，其在办公室前台的接待室交给郑蓉了一张律师函，明确告知不同意解除合同，直到郑蓉搬走一周后，其才从物业处得知搬走的事实。但未对上述主张提供相应证据。李君与郑蓉双方还共同认可以下事实：1、2015年4月7日，郑蓉便承租涉案房屋，租期一年，租期到期后又续签了一年的合同；2、李君将涉案房屋交付给郑蓉时，所含家具电器以家私电器清单为准，包含空调柜机5台、挂机3台、沙发2套、茶几1套等；3、郑蓉承租涉案房屋后，将其中一个储物间改成了卫生间，并堵住了储物间的一个门，安装了马桶，搬离房屋时没有将该部分恢复原状。李君称郑蓉在租赁期间对空调有损坏，其将3台空调交给郑州市管城区利创家用电器商行进行维修，花费维修费3000元。并提交郑州市管城区利创家用电器商行出具的《收据》一份。郑蓉对此不予认可，称在租赁期间有一个空调就是坏的，其经常进行维修，《收据》并非正规票据，也无法证明空调是其损坏的。李君还称由于郑蓉在租赁期间对木地板、墙面、地插等进行了损坏，其交给郑州卓润装饰设计工程有限公司进行装修，并支付装修费用35281.35元。为证明上述主张，其向该院提交照片29张、其与郑州卓润装饰设计工程有限公司于2017年1月20日签订的《施工协议》、《领域办公室修复报价单》、《跨行实时转账凭证》各一份。其中《领域办公室修复报价单》上显示各项费用明细为：1、墙顶面乳胶漆修补725平方米，10875元；2、原木地板拆除85平方米，850元；3、木地板铺贴90平方米，8550元；4、实木踢脚线40米，1400元；5、后门墙砖拆除300元；6、后门隔墙拆除330元；7、后门地台拆除320元；8、厨房玻璃门800元；9、门锁9套，3150元；10、T5灯管78元；11、筒灯6个，192元；12、厨房主灯300元；13、双头射灯6个，570元；14、三头灯灯泡120元；15、卫生间镜前灯120元；16、卫生间浴霸850元；17、卫生间蹲便、水箱350元；18、卫生间地台修补300元；19、卫生间墙砖修补100元；20、开关插座800元；21、地插22个，1430元；22、保洁800元。以上共计31785元。郑蓉对此不予认可，称木地板属于正常磨损，地插因存在漏电问题，在征求李君同意后拆除了地插，除后墙地砖、隔墙、地台拆除这三部分是应由其承担的外，其他装修费用不应由其承担。原审法院认为：李君与郑蓉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该合同中约定了郑蓉可以退租，郑蓉于2016年12月8日向李君通知提前解除房屋租赁合同，李君也认可收到了该通知，且郑蓉实际于2017年1月7日搬出涉案房屋。综合上述事实，该院认定李君、郑蓉双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月7日已经解除。李君为郑蓉垫付了租赁期间的电费1479.2元，李君要求郑蓉予以偿还，该院对此予以支持。关于李君要求郑蓉赔偿经济损失8281.35元（装修损失和空调维修费38281.35元，扣除押金30000元），根据涉案房屋租赁前后的状况，同时考虑到郑蓉在租赁期间的确对涉案房屋进行了增设，且搬出前未恢复原状的事实，该院酌定郑蓉赔偿李君经济损失3000元。由于租赁期间本来就存在房屋墙壁、地板等部分的正常磨损，且李君未提交充分证据证明其全部装修损失和空调维修费用均系郑蓉损坏，故李君主张过高部分，与该院查明的事实不符，该院不予支持。由于郑蓉提前解除合同，按照合同约定应支付李君违约金30000元，但郑蓉同意以押金30000元予以折抵，不违反法律规定，该院对此不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑蓉于判决生效之日起十日内支付李君垫付的电费1479.2元；二、郑蓉于判决生效之日起十日内赔偿李君经济损失3000元；三、驳回李君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由李君负担816元，郑蓉负担51元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，乙方退租的，应向甲方支付违约金30000元”。因此郑蓉有权解除租赁合同，但应向李君支付30000万违约金。郑蓉提前一个月向李君邮寄了《解除租赁合同通知书》，符合法律规定，一个月后合同解除，李君上诉要求租金67500元，本院不予支持。《房屋租赁合同》同时约定“房产的任何增设、改善，必须经甲方事先书面同意；且租赁期限届满时，乙方应负责恢复原状（经过甲方同意不恢复原状的除外）”；郑蓉在租赁期间的确对涉案房屋进行了增设，搬出前未按约定恢复原状，应当承担违约责任，郑蓉应当向李君支付恢复原状的费用为35281.35元，空调维修费不属于恢复原状的范围，本院不予支持。综上所述，李君的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审认定事实清楚，实体处理部分不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）和（二）项之规定，判决如下：一、维持原审判决第一和第三项即“一、郑蓉于判决生效之日起十日内支付李君垫付的电费1479.2元；三、驳回李君的其他诉讼请求”。二、变更原审判决第二项“二、郑蓉于判决生效之日起十日内赔偿李君经济损失3000元”；为“郑蓉于判决生效之日起十日内赔偿李君损失35281.35元”一审案件受理费867元，由李君负担437元，郑蓉负担430元；二审案件受理费816元，由李君负担469元，郑蓉负担347元。本判决为终审判决。审判长　成　锴审判员　陈启辉审判员　于岸峰二〇一七年六月二十七日书记员　赵利媛 来源：百度搜索“”