（2016）苏0114民初3757号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告余海燕债权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司,余海燕
案由
债权转让合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初3757号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，统一社会信用代码91320114593541127W，住所在地在江苏省南京市雨花台区板桥新城综合楼203室。负责人：邱志东，南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司总经理。委托诉讼代理人：朱天佑，1984年2月23日生，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王亚宇，1990年9月26日生，住江苏省南京市雨花台区。被告：余海燕，1985年11月9日生，住安徽省来安县。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司（以下简称南京花样年板桥分公司）诉被告余海燕债权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京花样年板桥分公司的委托诉讼代理人王亚宇到庭参加诉讼。被告余海燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南京花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1、确认深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（以下简称深圳花样年南京分公司）与被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》于2015年11月1日解除；2、被告支付其拖欠的2015年4月1日至2015年10月31日的租金9495.92元及逾期违约金（以租金9495.92元为本金，自2015年4月1日起至实际付清之日止，按每日0.3%计算）；3、被告支付其拖欠的自2015年4月1日至2015年10月31日的管理费3369.52元及逾期违约金（以3369.52元为本金，自2015年4月1日起至实际付清之日止，按每日0.3%计算）；4、被告支付其拖欠的自2015年4月1日至2015年10月31日的推广费918.96元及逾期违约金（以918.96元为本金，自2015年4月1日起至实际付清之日止，按每日0.3%计算）；5、被告支付装修期间租金1764.99元及逾期违约金（以1764.99元为本金，自2015年1月1日起至实际付清之日止，按每日0.3%计算）；6、被告支付商铺三个月的合理空置期租金4069.68元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，深圳花样年南京分公司与被告签订了《南京花生唐商铺租赁合同》，约定深圳花样年南京分公司将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐x幢xx层xx号商铺出租给被告使用。租赁合同签订后，被告未按租赁合同的约定按时支付租金、管理费、推广费的义务，深圳花样年南京分公司多次与被告当面沟通和书面发函催告无果，于2015年10月29日向被告书面发出《解除租赁合同通知书》，明确解除租赁合同，并要求被告承担相应违约责任。2016年6月21日，深圳花样年南京分公司向被告书面发出债权转让通知书，将其在租赁合同项下对被告享有的全部债权转让给原告南京花样年板桥分公司，并要求被告向原告履行相应义务，但被告至今仍未能履行，原告遂诉。被告余海燕未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。查明以下事实：2014年12月9日，深圳花样年南京分公司与被告余海燕签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，约定深圳花样年南京分公司将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐xx幢xx层xx号商铺出租给被告使用，建筑面积为21.88平方米；装修期自商铺交付之日起40日内，该期限内被告不需支付固定租金，但仍需支付管理费，且被告实际租赁商铺时间少于36个月的，应当补交装修期内被免去的租金；租赁期自商铺交付之日起36个月；第一个租赁年度每月租金为1356.56元，第二租赁年度月租金为1465.08元，第三租赁年度月租金为1582.36元，租金按季度缴纳，被告应于合同签订之日起5日内支付当季度租金；租赁保证金为2713.12元，管理费押金为962.72元、推广费押金为262.56元；租赁期间被告应按每月481.36元支付管理费，按每月131.28元支付推广费，支付的时间和方式与租金的支付一致；深圳花样年南京分公司暂定于2014年11月20日交付涉案商铺；被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的，深圳花样年南京分公司可书面通知被告解除本合同；如被告逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金。被告于2014年12月30日正式营业。被告在租赁过程中自2015年4月5日起未能按期交纳租金、管理费和推广费等，深圳花样年南京分公司进行多次催促通知无果，于2015年10月26日向被告发出解除租赁合同通知书，明确自2015年11月1日解除双方的租赁合同，被告于2015年11月4日交还商铺，并要求被告承担违约责任。合同解除通知书发出后被告仍未履行义务，被告在2015年10月未通知深圳花样年南京分公司的情况下擅自撤场。深圳花样年板桥分公司于2016年7月将涉案商铺与他人另行签订了租赁合同。原告起诉被告的租金欠款，已将收取被告的租赁保证金2713.12元，管理费押金962.72元、推广费押金262.56元，合计3938.40元与被告所有的租金欠款进行冲抵，系冲抵后被告尚且未支付的租金。2016年6月1日，深圳花样年南京分公司与原告南京花样年板桥分公司签订《债权转让协议》一份，约定自2016年6月1日起，深圳花样年南京分公司将其与部分租户就南京市雨花台区板桥新湖大道9号花生唐的商铺（含涉案商铺）签订的《南京市花生唐商铺租赁合同》及相应补充协议项下的债权全部转让给原告。原告于2016年6月21日将该债权转让通知书邮寄给被告。因被告仍未履行付款义务，原告遂诉。以上事实，有租赁合同、补充协议、收铺确认单、开业确认函、催告函、催款通知书、解除通知书、债权转让协议、债权转让通知书、邮寄凭证、及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的合同义务。深圳花样年南京分公司与被告签订的《南京花生唐商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力。首先，被告在承租过程中未能按时向深圳花样年南京分公司支付租金及管理费等，且经深圳花样年南京分公司多次催告仍未履行付款义务，符合租赁合同所约定的深圳花样年南京分公司解除合同的条件。因此，深圳花样年板桥分公司要求根据其催告函明确的日期2015年11月1日作为双方合同解除的时间，具有事实和法律依据。虽然《南京花生唐商铺租赁合同》系由深圳花样年南京分公司与被告之间签订，但是深圳花样年南京分公司已将其对涉案租赁合同项下的权利义务转让给了原告南京花样年板桥分公司，因此原告在本案中主张2015年11月1日为深圳花样年南京分公司与被告解除《南京花生唐商铺租赁合同》的时间，本院依法予以确认。其次，原告向被告提供了约定的商铺，其根据合同约定向被告主张2015年4月1日至2015年10月31日的租金9495.92元、相同时间段的管理费3369.52元和推广费918.96元、并补交装修期租金1764.99元，合计15549.39元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。再次，原告诉请被告按合同约定的0.3%/日标准承担逾期付款违约金。被告的逾期付款属于其违约应承担责任的范畴，对原告应以补偿损失为主。在计算逾期付款的基数时，因根据双方约定，原告主张的装修期租金本质上系违约金性质，计算欠款基数时应予以扣除。至于逾期付款违约金标准因双方合同约定的过高，且原告也未能提供其实际损失情况的相应证据，本院依法调整为被告需要向原告赔偿的逾期付款违约损失以13784.40元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。最后，原告诉请被告支付3个月商铺空置损失的主张。因被告拖欠租金等相关费用，原告单方与被告解除合同后，被告并未及时向原告交还商铺，确给原告的租金收入造成相应的损失。双方未在合同中对空置期及空置费做出明确约定，本院根据导致合同解除的原因系被告违约在先；原告向被告发出解除租赁合同通知书中提出被告在3日内交还商铺但被告并未予以交还；自原告发出解除租赁合同通知书时，被告已实际撤场，此时商铺实际已在原告的处分范围之内等综合因素，依法酌定被告应当承担商铺空置期的合理时间为一个月，空置费按月租金1356.56元的标准计算。被告余海燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十三条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司租金、管理费、推广费共15549.39元及逾期付款利息（以13784.40元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、被告余海燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司商铺空置损失1356.56元；三、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如被告余海燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，公告费560元，合计1268元，由被告余海燕负担（此费已由原告预交，被告在支付租金时一并支付给被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费688元（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长 尚小强人民陪审员 陈国琴人民陪审员 蒋根霞二〇一七年六月二十七日法官 助理 薛 鹏见习书记员 陈志育 微信公众号“”