（2017）辽0682民初1835号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-28
案件名称
凤城市明光物业服务有限公司诉被告关大海物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凤城市明光物业服务有限公司,关大海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初1835号原告：凤城市明光物业服务有限公司法定代表人：汪希波，该公司经理委托代理人：赵红胜，该公司职员被告：关大海委托代理人：吴丽丽原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告关大海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托代理人赵红胜，被告关大海委托代理人吴丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2011年至2015年至今，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2013年至2015年至今的物业服务费2890元，违约金867元，合计3757元，并承担诉讼费。被告辩称：2010年我已经搬走，房子于2016年卖出。我有两张前期物业开具的保证金单据，新物业公司让我交纳物业费，但是我认为既然都是物业公司，交接的有财务就有债务，另外我房屋长毛做外墙保温花费加在一起共七千多，应该抵顶我的物业费。维修基金也没有经过我同意动用了。经审理查明：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二〇一一年一月一日起至二〇一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。被告关大海为凤城市河畔×期香铺街×单元×室业主，其住宅为多层住宅，建筑面积为96.31平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费为578元。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告关大海索要2011年至2015年物业服务费总计2890元及违约金867元，合计3757元而诉至本院。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、收费许可证、《河畔新城小区物业服务合同》、《补充协议》、催费通知、住宅维修资金使用审批程序、收据等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告明光物业服务有限公司已实际为被告关大海所居住的河畔小区提供物业服务，被告关大海亦居住在该小区，双方已实际建立物业服务合同关系。关于被告关大海提出的房屋及小区存在问题，物业未能及时解决问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。原告明光物业服务有限公司按物业服务合同的规定提供了相应的服务，被告关大海以物业服务不到位，不予交纳物业费，没有法律依据。同时也建议业主在缴纳物业费同时行使业主权利，在房屋或小区出现问题时积极与物业工作人员联系，使得其所有房屋尽早得到修护，物业公司和业主共同努力营造一个舒适安全的居住环境。在2014年至2015年的物业服务合同中第十九条（六）项约定，业主有证据并经过河畔业委会核查属实明光物业确实降低了约定的服务质量和服务标准的，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠。另物业服务合同第三十六条约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致明光物业无法按合同约定标注提供管理服务和降低服务标准的，不得追究明光物业的责任。被告关大海2011年至2015年拒绝交纳物业服务费，不享有在2014年和2015年物业服务费每年减免一个月的权利。关于被告关大海主张用前期物业公司开具的收据和外墙保温的费用抵顶物业费之观点。前期物业公司所负债务和被告欠付原告物业费不属同一法律关系，不能从被告欠付原告物业费范围内抵顶。依据原告和业主委员会签订物业服务合同，原告不负有为被告做外墙保温之义务。故被告观点本院不予采纳。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务存在一定瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。鉴于此，明光物业服务有限公司应当立即提高物业服务质量，改变服务态度，真心实意为业主服务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告关大海给付原告明光物业服务有限公司物业服务费2890元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告关大海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 于薇二〇一七年六月二十七日书 记 员 白璐 关注公众号“”