（2017）黔03民终2598号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-30
案件名称
遵义市华居房地产开发有限公司、丁建华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
遵义市华居房地产开发有限公司,丁建华,陈小洪
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终2598号上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区子尹路南段综合*号楼。统一社会信用代码915203007457115607法定代表人：金晓梅，公司执行董事。被上诉人（原审原告）：丁建华，男，汉族，生于1984年6月15日，贵州习水人，户籍所在地习水县，现住习水县。被上诉人（原审原告）：陈小洪，女，汉族，生于1982年11月12日，贵州习水人，户籍所在地习水县。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）因与被上诉人丁建华、陈小洪商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失即为涉案房屋的租金损失是正确的，但涉案房屋位置在习水县杉王大道，该地段不属于习水县城闹市区，其购房面积130.73㎡，系住房而非商业用房，而且是毛坯房，没有包含装修成本，结合习水县城房屋租赁市场行情，该房屋的年租金在10000元以下，一审判决认定上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为每年16900元过高，据此作出的判决显失公平。被上诉人丁建华、陈小洪未提供书面答辩意见。丁建华、陈小洪向一审法院起诉请求：1、华居公司赔偿丁建华、陈小洪违约金31303.008元（2015年5月30日至2016年5月1日）；2、华居公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：丁建华、陈小洪于2013年6月9日与华居公司签订《商品房买卖合同》，购买华居公司开发修建的位于习水县××天生路××商品房××套，建筑面积130.73平方米，套内建筑面积105.83平方米。合同第八条约定付款方式为银行按揭。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款145288.00元，余款329000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定交房时间为2015年5月30日，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条约定逾期交房超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，丁建华、陈小洪依约向华居公司交清了购房款。2016年5月8日，华居公司首次正式以张贴交接房屋通知的方式通知14、15、16、17号楼的业主接房。另查明，该涉案房屋同路段的房屋租金为10000元/年左右。一审法院认为，双方于2013年6月9日的签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，丁建华、陈小洪按照《商品房买卖合同》约定向华居公司支付了购房款，华居公司应按合同约定向丁建华、陈小洪交付房屋，但华居公司未依约交房，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，向丁建华、陈小洪支付违约金。华居公司当庭辩称违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对华居公司要求减少违约金的抗辩，予以支持。华居公司违约造成丁建华、陈小洪不能如期入住，丁建华、陈小洪的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，对丁建华、陈小洪的损失，酌情支持每年13000.00元的租金，即每年的违约金为13000.00元×（1＋30%）＝16900.00元。因双方均认可违约时间计算至2016年5月1日，故华居公司应向丁建华、陈小洪支付从2015年5月31日至2016年5月1日共11个月的违约金，即16900.00元÷12个月×11个月=15491.67元。综上，判决如下：一、限遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向丁建华、陈小洪支付违约金15491.67元；二、驳回丁建华、陈小洪的其余诉讼请求。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费减半收取计292.00元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院对于一审法院审理查明认定的事实予以确认。本院认为，华居公司与丁建华、陈小洪于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，丁建华、陈小洪按照合同约定向华居公司支付了全部房款，而华居公司未按合同约定的期限向丁建华、陈小洪交付涉案房屋，该行为构成违约。根据双方合同约定，在华居公司逾期交房超过30日，丁建华、陈小洪要求继续履行合同的情况下，华居公司应按日计算向丁建华、陈小洪支付全部已付款万分之二的违约金，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。在一审庭审中，华居公司辩称违约金过高，要求减少，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，结合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，认定王彦、赵丽的损失为租房产生的租金，酌情支持每年13000.00元的租金，在此基础上计算出的违约金为每年16900元符合法律规定。华居公司上诉主张涉案房屋的年租金应为10000元以下没有事实依据，本院不予支持。综上所述，华居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡一雷审 判 员 刘娟娟代理审判员 何 容二〇一七年六月二十七日书 记 员 李 豪 更多数据：搜索“”来源：