（2017）冀0102民初4174号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
某房地产公司与刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某房地产公司,刘某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初4174号原告：某房地产公司，住所地石家庄市长安区。法定代表人：李书玲，经理。委托诉讼代理人：刘伟，系公司法务。委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。被告：刘某某，女，1982年8月19日生，汉族，现住石家庄市开发区。委托诉讼代理人：张利民、张柳，河北冀石律师事务所律师。原告某房地产公司与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，2017年5月4日本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某房地产公司的委托诉讼代理人刘伟、王敬宝，被告刘某某的委托诉讼代理人张利民、张柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告双方签订的《认购协议书》。2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年8月17日，原告与被告就“紫林湾”1号楼1单元1501号房屋签订《认购协议书》，约定被告预约认购原告开发的商品房。在原告办理项目开发手续时，石家庄市城乡规划局于2017年3月7日审批的规划图规定，项目必须配建的保障房位于1号楼1单元，总计面积4144.22平方米，具体房号为203-2303、102-2302、201-2301。被告认购的房屋恰好在石家庄市城乡规划局所审批的保障房范围内。导致原被告签订的认购协议无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”，原被告签订的《认购协议书》因不可抗力（即政府行为）导致不能实现合同目的，故原告依法解除与被告签订的《认购协议书》。原告为证明其主张提交证据：审批图，这宗土地在2016.12月份挂盘，才规定配件百分之五的保障房。证明保障房中心以及城乡规划局确定的保障房包括了涉案房屋，导致合同无法履行。政府审批的时间在签订合同之后，当时签订合同时不可能预定哪些房屋为保障房。这属于原被告不能左右的情形。2017.2批报。被告质证意见：对证据真实性无异议。但对原告主张的证明内容，不予认可。1、出图时间是2017.2，城乡规划局批注同意时间为2017.3.7。规划部门审批是以原告自行申报为基础的。2、图纸中显示保障房面积为4144.22平方米。具体房号为原告诉状中所述房号一致。但是图纸同时显示地上建筑面积为16863.71平方米。不存在不可预见的问题，也不存在不能克服的问题。被告辩称：原告自行将涉案房号申报为保障用房后，主张基于前述申报获得《建筑规划许可证》属于不可抗力，且导致双方签订的《认购协议书》合同目的不能实现，诉请解除没有法律依据。一、涉案房号经原告申报规划为保障用房相对履行《认购协议书》不属于不可抗力。1、是否属于不可抗力的判断标准和依据为：《合同法》第一百一十七条的规定，即“本法所称不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。2、《认购协议书》签订的时间为2016年8月17日；而原告经自行申报保障住房配建方案的时间为2017年2月份，取得建设工程规划许可证的时间为2017年3月7日。（报批基础的图纸出图时间显示为2017年2月份）。3、原告作为有资质的开发企业熟知相关政策，在订立合同时就明知如日后将涉案房号申报为保障住房，对其销售会受到限制，不存在不能预见的问题，不符合不可抗力的不能预见的标准。4、将涉案房号定为保障用房的配建方案为原告自行确定、自行申报，住建部门和规划部门审查时只审查其方案是否符合规划条件和出让合同中的面积比例、套型面积、套数，并不干涉开发企业将保障住房定到哪个房号，本案中被告到规划部门咨询时得到答复是涉案项目某一期配建保障用房甚至可以调到另一期里。原告与被告签订《认购协议书》后，完全可以不将涉案房号申报成需要配建的保障用房，不符合不可抗力的不能避免的标准。5、正如《配建保障性租赁住房审批表》载明“2、如项目情况发生变更，建设单位需要及时到市保障住房管理中心登记变更。3、本次批报为计划配建面积及套数，实际配建面积及套数以《配建合同》为准”，原告完全可以变更并重新到有关部门登记。且原告工作人员多次表示有房可调并可以调整；鉴于此，也不符合不可抗力的不能克服的标准。综上，根据《认购协议书》签订的时间、配建方案审查和规划方案审查的报批流程完全可以看出，原告主张的不可抗力抗辩不能成立；真实情况是原告拟寻找借口恶意违约。二、本案不属于不能实现合同目的的法定解除情形。《认购协议书》中明确载明面积、户型平面图存在不确定性，被告是认可的；可见合同目的为购买涉案项目房子的购买权，并不限于涉案房号；在被告与原告多次协商的过程中就变化调整房号达成口头协议；原告继续履行并无障碍。《合同法》第九十四条第一款的法定情形“因不可抗力致使不能实现合同目的”，要求是因出现不可抗力并达到不能实现合同的程度，两者缺一不可，否者不能适用该条款。三、原告至今并没有对合同履行过程中出现涉案房号申报为保障用房通知过被告，更没有按《合同法》第九十六条规定就主张解除事宜通知过被告。根据以上的事实和理由，被告认为：对被告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提交证据：1、认购协议；2、图纸，证明出图时间为2017.2，审批是在原告自行申报的基础上进行的。保障房的位置也是通过原告委托第三方设计单位提出的。而且保障房只是其中的一部分，可以调整。3、涉案项目规划许可证，证明建设规划许可证审批时间为2017.3.7，总建筑面积为122000平米。4、规划方案公示情况说明，证明长安区规划局出具该份说明时间为2017.2.6，原告是在2017.1.24提出规划方案提出申请。5、商品房配建保障性、租赁性房审批表，审批时间为2017.3.1。扣除回迁部分，面积为882.98平米，这只是2号地块的面积。同时备注如果项目发生变更，建设单位可以到保障房建筑中心登记变更。6、保障性、租赁性房审批程序，证明申请材料包括规划总平面图，原告的制定方案，审批的结果是同意按照所报方案进行。7、原被告进行协商或被告到有关部门反映情况过程中的录音，证明原告多次承诺同意调房且有房可调。双方达成了口头变更房号的协议。规划部门审批时不审核位置，只审核面积。在诉讼中我们得知没有房子了，我们在2017.6.16到原告的售楼部询问是否有房源可售，录音中明确说明可售房源还有很多。8、今天上午9:30，我们给销售公司打电话，原告的公司回复说明了有哪些房源在销售中。原告质证意见：1、对证据2-6真实性无异议，但是对证明的内容有异议，这些证据恰恰证明这些审批包括了涉案房屋，导致合同不可能继续履行。事实上达到了不能履行的程度。2、对证据7、8真实性不予认可。录音的对方到底是谁，无从考证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年8月17日，原告与被告就签订《认购协议书》，约定被告认购原告开发的“紫林湾”1号楼1单元1501室，建筑面积94.83平方米，单价7100元/平方米，总价款673293元，付款方式银行按揭贷款，首付款273293元。2016年8月14日原告向被告交定金20000元，2016年8月17日原告向被告交纳房款253293元。在原告办理项目开发手续时，石家庄市城乡规划局于2017年3月7日审批的规划图规定，项目必须配建的保障房位于1号楼1单元，总计面积4144.22平方米。本院认为：不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告主张因石家庄市城乡规划局审批的规划须配建的保障房问题，导致原被告签订的认购协议无法履行，不符合《中华人民共和国合同法》规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，故原告主张解除与被告签订的《认购协议书》的诉讼请求，不应支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：驳回原告某房地产公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告某房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。审判员 卢燕津二〇一七年六月二十七日书记员 邵 华 搜索“”