（2017）湘0503行初6号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-09-18
案件名称
邵阳兆基产业有限公司与邵阳市不动产登记中心、邵阳市国土资源局及第三人房屋登记管理行政撤销纠纷一审行政判决书
法院
邵阳市大祥区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
邵阳兆基产业有限公司,邵阳市不动产登记中心,邵阳市国土资源局,邵阳市第二房地产管理所
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十六条，第六十九条
全文
湖南省邵阳市大祥区人民法院行 政 判 决 书（2017）湘0503行初6号原告邵阳兆基产业有限公司，住所地湖南省邵阳市双清区东大路。法定代表人孙某某，该公司总经理。委托代理人蒋斌，湖南谐正律师事务所律师。被告邵阳市不动产登记中心，住所地湖南省邵阳市双清区。法定代表人夏某某，该中心主任。委托代理人（特别授权）欧阳某，该中心干部。委托代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。被告邵阳市国土资源局，住所地湖南省邵阳市大祥区西湖路国土大厦。法定代表人李某某，该局局长。委托代理人（特别授权）禹勇，湖南振威律师事务所律师。第三人邵阳市第二房地产管理所，住所地湖南省邵阳市太平巷*号。法定代表人谢某某，该所所长。委托代理人（特别授权）马建国，邵阳市民通法律服务所法律工作者。原告邵阳兆基产业有限公司诉被告邵阳市不动产登记中心、邵阳市国土资源局及第三人房屋登记管理行政撤销纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，于2017年2月21日向被告邵阳市不动产登记中心、第三人邵阳市第二房地产管理所送达了起诉状副本及应诉通知书。2017年5月10日本院依法追加邵阳市国土资源局作为本案被告参加本案诉讼，并送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭审理了本案。原告邵阳兆基产业有限公司的委托代理人蒋斌，被告邵阳市不动产登记中心的委托代理人欧阳涛、欧阳平，被告邵阳市国土资源局的委托代理人禹勇，第三人邵阳市第二房地产管理所的委托代理人马建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年4月1日，第三人邵阳市第二房地产管理所办理房屋产权登记手续，取得邵房权证邵阳市字第R****011号房屋所有权证，坐落于邵阳市大祥开泰大厦（幢产籍号：20000000-001-****）的产籍号为20000000-001-****（000***8、000***11、00***12、00***13）建筑面积138.5平方米的非住宅房屋为第三人邵阳市第二房地产管理所单独所有（系国家直管公房）。被告邵阳市不动产登记中心、邵阳市国土资源局向本院提供了以下作出被诉行政行为的证据和依据：1、初始登记受理单复印件1份1页，拟证明被告于2015年3月17日受理了第三人办理房屋登记的申请。2、邵阳市房屋登记申请书（一）复印件1份1页，拟证明第三人向被告申请房屋登记。3、房屋平面图、房屋建筑面积测算表复印件各1份共6页，拟证明该房屋所处地理位置及楼层、面积，同时测绘人员进行了现场测量的事实。4、事业单位法人证书复印件1份1页，拟证明申请人符合法定的资格。5、直管公房办证审批表复印件1份1页，拟证明被告办证过程中程序合法。6、身份证复印件1份1页，拟证明第三人的法人代表亲自到场办理的事实。7、照片1张，拟证明申请人亲自在场申请的事实。8、偿还门面移交单复印件1份1页，拟证明本案讼争的第8号门面于2010年3月1日移交给第三人的事实。9、《直管公房拆迁安置协议书》复印件1份共6页，拟证明含讼争的门面在内的建设用地原有国家直管公房，第三人与原告达成了拆迁安置协议，本次是为产权调换的安置房屋办理登记。10、告知认可书复印件1份1页，拟证明原告将项目转让是经邵阳市人民政府整理烂尾楼过程中批准同意的，也得到第三人邵阳市第二房地产管理所认可。11、《关于大安街兆基大厦工程开发权转让及工程复工建设有关问题的请求》、《关于责令开泰大厦项目公司对大安街开泰大厦工程立即开工的通知》复印件各1份共5页，拟证明原告开发的兆基大厦工程项目，经原告申请，邵阳人民政府批准，已转让给原承包人欧阳波。原告邵阳兆基产业有限公司诉称，2000年原告投资开发了邵阳市大安街“兆基大厦”房地产开发项目，后因故将该项目转让给欧阳波，依照各方签订的协议，部分得到履行。欧阳波将该项目改为“开泰大厦”。欧阳波经营邵阳市开泰公司和该“开泰大厦”项目至今未取得合法的经营资格，未办理合法的登记及取得相关许可证。该大厦的实际建设开发权管理权至今仍在原告，包括房地产开发项目应具备的房屋产权登记资料、各类证件等。然而，第三人在不具备房屋所有权初始登记、总登记资格，只具备房屋所有权转移登记的条件。2015年4月1日，被告在第三人缺失国土使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及竣工验收的证件等证明材料的情况下，依第三人的申请给予登记并颁证，将原告所有的财产确权给第三人。请求判决撤销邵阳市房权证字第R0***011号大祥区开泰大厦大安街从北至南排列第10间房屋的所有权证；2、本案诉讼费由被告承担。原告邵阳兆基产业有限公司向本院提交了如下证据：1、邵阳兆基产业有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份共2页，拟证明原告的主体资格。2、被告及第三人的主体资料复印件各1份共3页，拟证明被告及第三人的主体资格。3、《建设工程规划审批单》复印件1份共3页，拟证明原告对邵阳市大安街综合楼拥有房产权属。4、邵房权证邵阳市字第R0***011号房屋所有权证复印件1份共4页，拟证明被告为第三人办理了房屋所有权证。5、承诺书复印件1份1页，拟证明欧阳波未实现承诺，一直未办理工商登记等合法手续，至今项目的权利义务均由原告承担、处理。6、平面设计图复印件1份1页，拟证明讼争的门面原设计图中为消防通道，改建为门面后应为原告所有，而被告却将该门面的所有权登记在第三人名下。7、土地他项权证复印件1份共4页，拟证明土地存在抵押，不能进行产权登记。被告邵阳市不动产登记中心辩称，邵阳兆基产业有限公司不是本案适格原告，不具备诉讼主体资格，应裁定驳回；本中心颁证给第三人邵阳市第二房地产管理所的房屋所有权证，颁证程序合法，审查适当，适用法律正确，依法应予以维持；现在不动产由邵阳市国土资源局颁证，本中心已不是本案适格被告。被告邵阳市国土资源局辩称，现在不动产是以本局的名义颁证。其他答辩意见与被告邵阳市不动产登记中心答辩意见相同。第三人邵阳市第二房地产管理所陈述，邵阳兆基产业有限公司不是本案适格的诉讼主体，其权利义务已于2003年转让给“邵阳市开泰大厦项目公司”，应依法裁定驳回其起诉；第三人为保证国有资产不流失和遭受非法侵占，依法向本案被告申请颁证，产籍清楚、产权清晰、资料合法有效，应依法予以维持；本案被告依法依规为第三人管理的国有资产颁证，程序合法，审查适当，适用法律正确，人民法院应予以维持。第三人邵阳市第二房地产管理所未向本院提交的证据。经庭审质证，二被告及第三人对原告提交的证据质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为公司已长期未营业，被吊销了营业执照，已不具备诉讼主体资格；2、对证据2、4无异议；3、对证据3的真实性无异议，但认为原告已将建设工程项目转让，故原告不再享有相关权利；4、对证据5的三性均有异议，该承诺与本案不具关联性；5、对证据6的关联性提出异议；6、对证据7的关联性有异议，认为该抵押期限至2005年7月18日，现已到期，不再具有法律效力。原告对二被告提供的证据提出如下质证意见：1、对证据1、2的合法性有异议，认为证据的内容不合法，不具备颁证的合法手续，审批违法；2、对证据3的真实性无异议，但认为该证据并不能体现对应的房号；3、对证据4、9无异议；4、对证据5的合法性有异议；5、对证据6、7的真实性无异议，但认为该证据并不能证明被告给第三人办证符合法律规定；6、对证据8的合法性有异议，该证据不符合法律规定及移交的房号与实际房号不符；7、对证据10的真实性无异议，但认为告知的内容并未完全履行，转让项目也没有完全得到履行，对该项目还存在纠纷，因此，该告知书并不能作为被告办证合法性的依据；8、对证据11的关联性有异议。第三人对二被告提交的证据均无异议。对原、被告所提交的证据，本院经审查认证如下：1、原告提交的证据2、4及被告方提交的证据4、9各方当事人均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。2、邵阳兆基产业有限公司的营业执照虽被吊销，但未注销，其仍具有诉讼主体资格。对原告提交的证据1本院予以采信。3、原告提交的证据3、6及被告方提交的证据1、2、3、5、6、7、8、10、11的真实性各方当事人均异议，本院予以采信。4、原告提交的证据5与本案具有关联性，本院予以采信。5、原告提交的证据证据7仅证明了讼争地块抵押的期间为2000年7月18日至2005年7月18日止，并不能证明该地块在2015年办理房屋产权登记时仍置有抵押，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院根据以上采信的证据及当事人的陈述，认定如下案件事实：原告邵阳兆基产业有限公司因在邵阳市大祥区大安街开发建设“兆基大厦”工程，于2000年3月开始拆迁。2000年12月30日，原告（乙方）与第三人邵阳市第二房地产管理所（甲方）签订了《直管公房拆迁安置协议书》，约定：乙方按程序批准，对市大安街30号至48号地段进行改造开发建设，该地段甲方在砖木结构的直管公房建筑面积1896.38平方米，其中经营性门面10间，建筑面积412.61平方米，非住宅建筑面积939.36平方米，住宅租赁户17户，建筑面积544.4平方米；直管公房门面和非住宅按拆一还一，不找补差价的原则在原地偿还，乙方同意在原地新建房中临大安街面由北往南排列第1、2、3、4、5、6、8、9号（详见附图）8间门面偿还给甲方，建筑面积不少于298.5平方米，加在临市财政局乙方新建综合楼北向靠大安街由东向西的第1、2间（详见附图）两通间门面偿还给甲方，建筑面积不少于99.9平方米；乙方偿还给甲方的房屋产权属甲方所有，房屋质量必须经市质监部门检验合格，达到国家规定的标准；本协议自甲、乙双方签字盖章，甲方监证机关鉴证后生效。2001年1月15日，鉴证机关邵阳市房地产管理局房地产管理科鉴证同意。2002年6月原告将该工程发包给欧阳波承建，同年8月，该项目东栋开工，北栋也于10月动工建设。2002年9月原告办理了《建设工程规划许可证》。因发包人与承包人之间的纠纷，造成该项目于2003年3月5日停工。致使被拆迁人逾期不能回迁，造成社会负面影响，经相关部门多次协调，原告于2003年10月9月呈报了《关于邵阳市大安街兆基大厦项目开发权转让的请求报告》，并于2003年12月1日与承包人欧阳波签订了项目转让协议，得到了邵阳市人民政府的批准同意。2003年12月1日，邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室下发邵房拆字（2003）16号责令开工通知，责令该项目于2003年12月10日前开工建设，并及时到相关部门办理该项目建设的开工手续。该通知同时确认欧阳波就该项目的开发建设已依法成立“邵阳市开泰大厦项目公司”。2003年12月23日，原告法人代表孙昭陵、邵阳市开泰大厦项目公司欧阳波及第三人法人代表共同签署了《告知认可书》，内容为“为了加快大安街兆基大厦项目的工程建设，邵阳兆基产业公司与邵阳市开泰大厦项目公司（原兆基大厦项目承包人欧阳波）在市政府及有关部门批准和督办下，邵阳兆基产业公司将兆基大厦项目开发权转让给邵阳市开泰大厦项目公司，该项目涉及邵阳兆基产业公司的全部债权债务及内外的一切业务、事务和拆迁户、购房户和直管公房的拆迁安置由邵阳市开泰大厦项目公司（原兆基大厦项目承包人欧阳波）负责承担，并承担全部法律责任。”2003年12月29日欧阳波向原告出具了“承诺书”，承诺：2003年12月1日大安街兆基大厦项目转让协议书，甲方与市政府拆迁办盖章，乙方签字生效。并承诺在2004年4月1日之前办好工商登记加盖公章。2010年房屋建成后，欧阳波向第三人移交了房屋，并出具了《偿还门面移交单》“我公司于2003年12月依照市政府领导的指示，接手原兆基产业有限公司的开发项目兆基大厦现改名为开泰大厦。根据原邵阳市兆基产业有限公司2000年12月30日与贵所签订的《直管公房安置协议书》第三条3款的约定，偿还给贵所的门面，因特殊情况经规划部门的批准予以变动，原图中的消防通道改为门面，原约定偿还给贵所的8号门面因故另行安排，为保证贵所门面得到偿还，现将消防通道改成的门面（从南往北数）的第八间偿还给贵所，请贵所予以接收”，第三人盖章予以认可并接收门面。2015年3月17日，第三人法人代表谢忠良持房屋登记申请书、房屋平面图、相片、《直管公房拆迁安置协议书》、《告知认可书》、《偿还门面移交单》等资料向邵阳市房产局申请房屋初始登记。该局受理后，经相应审批程序，于2015年4月1日向第三人颁发了邵房权证邵阳市字第R0***011号房屋所有权证，将坐落于邵阳市大祥开泰大厦（幢产籍号：20000000-001-****）的产籍号为20000000-001-****（00***08、000***11、000***12、00***13）建筑面积138.5平方米的非住宅房屋登记为第三人邵阳市第二房地产管理所单独所有（系国家直管公房）。依据《不动产登记暂行条例》实行不动产统一登记制度，因行政职权的变更，现被告邵阳市不动产登记中心为不动产登记的经办机构，被告邵阳市国土资源局为不动产登记的颁证机构。本院认为，本案是一起房屋登记管理行政撤销纠纷。原告因开发建设需拆迁第三人的国家直管公房，双方签订了《直管公房拆迁安置协议书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告与承包人欧阳波达成项目转让协议，将兆基大厦（即后称为开泰大厦）项目开发权转让欧阳波，该协议得到相关职能部门的批准，依据该协议项目涉及邵阳兆基产业公司的全部债权债务及内外的一切业务、事务和拆迁户、购房户和直管公房的拆迁安置由邵阳市开泰大厦项目公司（原兆基大厦项目承包人欧阳波）负责承担，属于债权债务的概括转让，欧阳波（邵阳市开泰大厦项目公司）取代了原告地位，成为兆基大厦项目开发者，《直管公房拆迁安置协议书》中原告的权利义务由欧阳波享有和承担。其后原告与欧阳波共同向第三人出具了《告知认可书》，对上述事实进行了确认。原告称其仍为项目实际建设开发权、管理权的拥有者，不能成立。房屋建成后，向第三人交付了房屋。虽原合同约定的八号门面因故位置有所变更，但合同双方均予以认可，应为有效。故第三人房屋的权属清楚、产权来源资料齐全、合法。邵阳市房产局原作为房屋登记机构，负责在其辖区范围内的房屋登记工作的法定职责。邵阳市房产局受理第三人的申请后，履行了法定的审查和审批程序，其为第三人颁发房屋所有权证的行政行为程序合法，审查适当，适用法律正确。原告要求撤销邵阳市房权证字第R0***011号大祥区开泰大厦大安街从北至南排列第10间房屋的所有权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因职权变更，邵阳市国土资源局负责不动产的颁证工作，故邵阳市国土资源局具有本案被告的诉讼主体资格。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告邵阳兆基产业有限公司的诉讼请求。本案收取案件受理费人民币50元，由原告邵阳兆基产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 徐 韬人民陪审员 朱捷泉人民陪审员 陈雅琴二〇一七年六月二十七日代理书记员 银梅花附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 微信公众号“”