（2017）鄂0923民初142号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-02

案件名称

赵爱生、盛运华与湖北万嘉房地产开发有限公司、湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

云梦县人民法院

所属地区

云梦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵爱生,盛运华,湖北万嘉房地产开发有限公司,湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十条，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条

全文

湖北省云梦县人民法院民事判决书（2017）鄂0923民初142号原告：赵爱生，男，1969年8月8日出生，汉族，务工，住湖北省云梦县，原告：盛运华，女，1971年4月1日出生，汉族，务工，住湖北省云梦县，系赵爱生之妻。两原告共同委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝南经济开发区长兴三路。法定代表人：盛全松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王存迪，男，1967年4月15日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，被告：湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部。住所地：湖北省云梦县城关北环路南。主要负责人：丁足清，该项目部负责人。原告赵爱生、盛运华与被告湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部（以下简称万嘉公司开心公寓项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛运华及两原告委托诉讼代理人王念东，被告万嘉公司法定代表人盛全松及其委托诉讼代理人王存迪到庭参加诉讼，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱生、盛运华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万嘉公司开心公寓项目部所签订的商品房买卖合同；2.判决两被告返还原告已付购房款300000元，并按银行同期同类贷款利率自2015年3月31日起支付利息至付清之日止；3.判决两被告赔偿原告损失300000元；4.诉讼费用由两被告承担。诉讼期间，原告赵爱生、盛运华自愿放弃要求两被告赔偿损失300000元的诉请。事实和理由：2015年3月31日，原告与被告万嘉公司开心公寓项目部签订商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的开心公寓1幢1单元A1505号房出卖给原告，房屋价款300000元。原告分批于当月向被告支付购房款300000元，此后其他购房人通知原告，上述房屋又被出售给他人，并实际交付入住，该房屋向原告交付已不可能。被告在已将房屋卖出的情况下，又与他人签订买卖合同，将房屋再次出卖，导致与原告所签订的合同不能实际履行。依据相关法律规定，原告可以请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求依法支持原告诉请。被告万嘉公司辩称：本案中房屋买卖合同的实际收款人是丁足清，所以应将丁足清追加为共同被告；万嘉公司从来没有收到原告的购房款，没有将诉争的房屋出售给原告；原告诉请解除商品房销售合同并赔偿损失，前提是该商品房合同是有效的，本案中我公司对该合同的签订并不知情，也没有收到原告的购房款，因此原告的诉请没有依据，请求依法驳回原告诉请。本案与原告签订合同的是开心公寓项目部，这个项目部虽然在工商部分登记，但并不是我公司设立的，公司是在2015年才接手该项目，开心公寓项目所有的公章都是丁足清伪造的，丁足清与他人签订的协议所加盖的公章也都是伪造的，因此万嘉公司不应承担责任。被告万嘉公司开心公寓项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的商品房买卖合同及丁足清出具的收款凭证，被告万嘉公司认为该合同上加盖的公章系丁足清伪造的，因此不能约束万嘉房地产公司，收条系丁足清个人出具，与公司无关，但对合同及收条本身的真实性并未提出反驳意见，因此本院对于该合同及收条的真实性予以采信，至于是否能够达到原告举证的证明目的，本院再结合其他有效证据及本案事实综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月2日，丁足清与万嘉公司签订房地产开发投资合作协议，开发位于云梦县城关镇××号“开心公寓”项目楼盘。同月12日，万嘉公司在云梦县设立万嘉公司云梦开心公寓项目部，属分公司类型，经营范围为在隶属公司的经营范围内联系业务，负责人为丁足清，并进行了工商登记。2015年3月31日，丁足清在开心公寓售楼部以万嘉公司开心公寓项目部的名义与盛运华签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的开心公寓1幢1单元1505号住房出售给原告，合同对房屋面积、价款、房款给付及房屋交付时间等事宜进行了约定。合同签订后，丁足清加盖了万嘉公司开心公寓项目部合同专用章。原告分两次向万嘉公司开心公寓项目部负责人丁足清交付了购房款300000元，丁足清向原告出具了金额分别为110000元和190000元的收据各一份，并注明“收到赵爱生房款1501#”，加盖了湖北万嘉房地产开发有限公司财务专用章。后原告发现合同约定的房屋又被出售给了案外人郭瑞，并已实际装修入住。原、被告所签订的商品房买卖合同已不能实际履行，原告为维护自身合法权益，于2015年11月6日诉至本院，诉讼期间，因开心公寓项目部负责人丁足清涉嫌犯罪，且需进一步搜集提供证据，两原告于2016年12月26日向本院申请撤诉，本院于同日裁定准许两原告撤回起诉。后两原告再次诉至本院，请求依法判处。另查明，丁足清在开发开心公寓房地产项目过程中，因犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪、骗取贷款罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚，被判处有期徒刑九年。本院认为，本案系万嘉公司开心公寓项目部与赵爱生、盛运华签订商品房销售合同后，因案涉房屋一房二卖又出售给他人引发的商品房销售合同纠纷。关于万嘉公司开心公寓项目部与原告签订的商品房销售合同是否有效的问题。万嘉公司开心公寓项目部是丁足清与万嘉公司为开发云梦房地产项目而共同合作设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，开心公寓房地产项目实际系万嘉公司开心公寓项目部负责开发和销售，且售楼部设立在项目部内，项目部负责人丁足清在未取得万嘉公司授权的前提下以项目部的名义与原告签订合同并以个人名义收受购房款的行为，超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以项目部的名义与两原告在协商购房过程中，两原告作为普通的购房者，基于云梦县建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的背景下，其不可能知道或者应当知道丁足清作为项目部的负责人超越权限与其订立售房合同，且两原告基于对丁足清作为项目部负责人身份的信赖，积极与其商谈购房事宜并交付房款，其作为善意相对人，也有理由相信丁足清有权代表项目部与其订立售房合同，故丁足清代表项目部与两原告签订商品房销售合同，纵使加盖的项目部公章系伪造，但丁足清代表项目部签订合同的行为有效，项目部与两原告签订的合同也不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房销售合同有效。双方签订合同后，因案涉房屋一房二卖，致使原、被告签订的合同因被告违约行为不能实现合同目的，原告依据合同法第九十四条一款五项及审理商品房买卖合同相关司法解释的规定，请求解除双方签订的商品房销售合同，本院予以支持。关于两原告要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同返还已付购房款300000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年3月31日起计算至还清之日止）的诉请应否支持的问题。万嘉公司开心公寓项目部与原告签订合同后，因项目部又将案涉房屋一房二卖，显属违约，应承担违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，两原告有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故其要求出卖方返还已付购房款300000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年3月31日计算至还清之日止）的诉请，本院应予支持。万嘉公司开心公寓项目部系万嘉公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体地位，可以作为本案的被告参加诉讼并承担民事责任。万嘉公司开心公寓项目部虽具有相对独立性，但其并无独立财产，不具有法人资格，依公司法的规定，其民事责任由公司承担，故两原告要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同返还已付购房款300000元及利息（按银行同期贷款利率标准，自2015年3月31日计算至还清之日止）的诉请，本院予以支持。万嘉公司辩称合同的实际收款人是丁足清，所以应将丁足清追加为共同被告；万嘉公司从来没有收到原告的购房款，没有将诉争的房屋出售给原告；原告诉请解除商品房销售合同并赔偿损失，前提是该商品房合同是有效的，本案中我公司对该合同的签订并不知情，也没有收到原告的购房款；本案与原告签订合同的是开心公寓项目部，这个项目部虽然在工商部分登记，但并不是我公司设立的，公司是在2015年才接手该项目，开心公寓项目所有的公章都是丁足清伪造的，丁足清与他人签订的协议所加盖的公章也都是伪造的，因此万嘉公司不应承担责任等理由，本院认为，民诉法并未赋予被告申请追加诉讼主体的诉讼权利，故对此辩称意见，本院不予采纳；开心公寓项目部是万嘉公司依法设立的分支机构，万嘉公司未能对项目部履行管理、监督职责，致使本案纠纷的发生，纵使丁足清有伪造公章的事实，但对于合同的善意相对方，项目部及公司并不能免除依法应承担的民事责任，故其辩称意见本院也不予采纳。是此，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十四条第一款四项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵爱生、盛运华与被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部签订的商品房买卖合同；二、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同返还原告赵爱生、盛运华已付购房款300000元及利息（按银行同期同类贷款利率标准，自2015年3月31日起计算至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部共同负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审　判　长　　王　斌人民陪审员　　罗大荣人民陪审员　　熊　伟二〇一七年六月二十七日书　记　员　　管军军附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。搜索“”