（2017）甘01民终59号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-26

案件名称

甘肃阳光物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省兰州市中级人民法院

所属地区

甘肃省兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2017）甘01民终59号上诉人（原审被告）：甘肃阳光物业管理有限责任公司，住所甘肃省兰州市安宁区。法定代表人：张国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:银滩路街道阳光怡园小区业主委员会，所在地甘肃省兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区。负责人：师如仁，业主委员会主任。委托诉讼代理人：胡国锋，甘肃天问律师事务所律师。上诉人甘肃阳光物业管理有限责任公司(以下简称：阳光物业)因与被上诉人银滩路街道阳光怡园小区业主委员会(阳光怡园业主委员会)物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1438号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阳光物业的委托诉讼代理人高峰，被上诉人阳光怡园业主委员会的委托诉讼代理人胡国锋到庭参加诉讼。阳光物业的上诉请求：1、依法撤销兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1438号民事判决书并发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在没有查明案件事实的情况下判决由上诉人退出阳光怡园小区并进行移交没有法律依据。1、一审法院认定上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》的权利义务已终止属于认定事实错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”根据国务院《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同可以约定期限，也可以不约定期限，法律对此没有强制性要求。本案中，开发商兰州高阳房地产开发有限公司与上诉人阳光物业签订的《前期物业服务合同》第十九条约定：“本合同终止后尚未有新的物业公司承接的，乙方应继续按照本合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳”。目前，阳光怡园小区业主并未依法解聘上诉人或选聘新的物业公司，根据上述法律规定及合同约定，在没有被解聘或新的物业管理企业产生之前，《前期物业服务合同》仍对全体业主具有约束力，上诉人依然有权继续进行小区物业管理。2、一审法院未查明阳光怡园小区业主是否依法解聘了上诉人并选聘了新的物业公司，在这种情况下要求被告退出阳光怡园没有事实依据和法律依据。依据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，选聘或解聘物业公司，应当在街道办和房地产行政主管部门的监督指导下召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能产生聘用或解聘物业公司的法律效果。在本案中，原告业委会没有向法庭提交任何证据举证证明已经召开过业主大会并依法产生选聘了新的物业公司，也没有任何证据证明已经召开过业主大会并解聘了上诉人，故开发商与上诉人签订的《前期物业服务合同》目前仍然对阳光怡园小区业主具有法律约束力，原被告均应当依法履行该合同。选聘及解聘业物业公司均属于业主大会的权利，必须在街道办、房地产管理部门的监督下通过业主大会进行决议，业主委员会不能越过业主大会行使属于业主大会的权利，因此，本案原告无权要求被告退出并移交小区物业管理工作。二、一审法院认定被上诉人在本案中具备诉讼主体资格属于适用法律错误。被上诉人阳光怡园业主委员会依法不具备诉讼主体资格，理由有以下几点：业主委员会不属于法律规定的诉讼当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，《民事诉讼法解释》五十二条：“民事诉讼法规定的其他组织是指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。根据上述法律规定，被上诉人阳光怡园业主委员会不属于可以作为诉讼当事人的公民、法人或其他组织，其性质仅属于业主大会的执行机构，本身并无承担民事责任所需具备的组织机构和财产，不具备当事人的民事权利能力，但是其进行诉讼的所有法律后果均是由全体业主承担的，因此，业主委员会不能独立于业主大会滥用诉权独立提起关系到业主重大利益的诉讼，必须要经业主大会授权。2、本案被上诉人未依法进行备案,无权从事任何民事活动。国务院《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。根据本案庭审中原告出示的证据，原告只在安宁区物管办进行了备案，但并未在银滩路街道办进行备案，意味着原告并未将备案程序履行完毕，尚不具备代表业主从事民事活动的资格，从这一点上来说，其也不具备诉讼主体资格。3、被上诉人业委会的部分委员不具备委员资格，故业委会本身不合法，不能代表业主从事民事活动。《物业管理条例》第六条的规定：“房屋的所有权人为业主”。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主”。本案中，被上诉人业主委员会共计11名成员，但其中部分成员如周明明（委员）等人不具有业主的身份，尤其是周明明在作为证人出庭发表证人证言时，也承认该套住房的实际购房人是其哥哥周永前，并非周明明本人。由此可见，阳光怡园业主委员会的产生没有按照相关规定依法选举，而所谓的选举结果是无效的。业委会委员其本身连业主都不是，如何能代表业主行使权力并维护业主利益？既然针对业主委员会委员的选举结果是无效的，那么原告业主委员会本身就不具备合法性，无权从事任何民事活动，故本次由业主委员会提起的诉讼，其不具备合法的诉讼主体资格，依法应当驳回起诉。4、被上诉人业主委员会未经依法选举并成立。自第一次业主大会及小区业主委员会成立之初，就没有按照法律规定的程序进行筹备、选举、备案等活动，很多参与人员身份不明，投票、选举等活动极不规范、缺乏政府监督，会议及表决程序混乱，大多数业主都未参与会议并进行表决投票，参加业主大会表决的人数以及面积均未达到过半的要求。在这种情况下成立的业主委员会根本不具备合法性，无权代表广大业主行使权力并从事民事活动。被上诉人也未向法庭提交任何能证明业委会系依法成立的相关证据。以上四点，被上诉人均不符合法律规定，故其根本不具备诉讼主体资格。三、被上诉人在一审中提出的诉讼请求不明确，不符合案件受理条件，一审法院未驳回其起诉不符合法律规定。《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。被上诉人在一审诉讼请求中要求物业公司移交有关房屋、财物、设备、资料、档案，该诉讼请求含糊其辞，并未明确具体要求移交的对象的方位、名称、种类、面积数量、型号等等，这样的诉讼请求不符合法律规定的要求，即使法院判决支持起诉讼请求，也根本无法执行，因此，其诉讼请求不符合《民事诉讼法》规定的立案受理条件，理应驳回起诉，故请求二审法院予以纠正。阳光怡园业主委员会辩称，一、前期物业服务合同已到期，全体业主通过招标方式选聘了新的物业服务企业，被答辩人的移交是没有任何争议的单方义务。按照小区开发商兰州高阳房地产开发有限公司与被答辩人签订的前期物业服务合同，被答辩人的服务期限自2013年7月1日至2015年9月30日止。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”按照司法解释的规定，原物业服务企业在合同到期后的移交是无条件的，没有任何附加。二、如何选择新的物业服务企业以及选择哪家物业服务企业都是业主的权利，属于业主的内部事务，被答辩人无权干预，更无权否定业主的选择结果；本案是单纯的退出、移交之诉，其它事项与本案无关，一审法院查清的事实、范围、内容准确、适当、客观、真实，不存在上诉状所称的事实不清问题。三、答辩人是合法成立的适格的诉讼主体，被答辩人针对业委会诉讼主体资格的上诉理由纯属无稽之谈，是对法律的无知。2015年8月8日，在安宁区银滩路街道办事处和银滩路社区居委会的指导下，阳光怡园小区召开业主大会，成立了业主委员会即答辩人。2015年9月14日，银滩路街道办事处将答辩人成立的事项报告给兰州市安宁区物业管理办公室，兰州市安宁区物业管理办公室于同日下发备案通知书，给予答辩人备案，并指令答辩人向公安部门刻制印章，至此，答辩人的合法地位确立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确确定了业主委员会代表业主进行民事诉讼的主体地位。四、答辩人在本案中的诉讼请求于法有据、清晰明确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定了合同终止后原物业服务企业应履行的义务：退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。国务院《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。《兰州市物业管理条例》第三十七条规定：自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：(一)移交业主和物业的基础档案;(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;(五)清交预收、代收和清算欠收的有关费用;(六)其他需要交接的事项。上述司法解释和法规都规定了原物业服务企业应当移交的内容，答辩人也正是按照司法解释和法规提出的诉讼请求，这些要求是每一个物业服务企业在移交时都应遵循的，不存在请求不明的问题。五、开发商选择与被答辩人签订前期物业服务合同本身就违反国家规定。阳光怡园的开发商兰州高阳房地产开发有限公司是中国石油华油集团旗下的子公司，被答辩人也是中国石油华油集团旗下的子公司，二者有产权关联关系。国务院《物业管理条例》第二十四条明确规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”阳光怡园属于大型住宅小区，总面积达到30万平米，开发商本应通过招标方式选聘物业服务企业，但开发商无视国家规定和广大业主的利益，将小区的物业服务交给被答辩人。被答辩人依仗自己的中石油背景和开发商的支持，将自己视为小区的主人，将业主视为被管理的对象，服务态度恶劣，服务质量低下。小区大部分业主本是中石油的员工，驱逐被答辩人实在是因为忍无可忍。六、不得不提的是，自业委会成立至今天开庭，被答辩人为了达到自己的目的，置法律于不顾，置业主的利益于不顾，置自己的声誉于不顾，置企业的社会责任于不顾，不择手段地做出了一系列令人发指的恶劣行径：阻挠业主大会的召开、撕毁业委会的宣传用品、剥夺业委会的办公用房、给业委会委员家中停水断电、让业委会委员的单位领导给该委员施加压力甚至以工作相威胁、让业委会委员配偶的单位领导给该委员的配偶施加压力、冲击招标现场、雇佣大量不明身份的社会人员暴力阻挠新物业入驻、威胁业主等等，手段无不用尽其极。为了拖延时间，被答辩人在上诉后也是做足了工作，用尽了手段。综上，被答辩人的上诉理由纯属无稽之谈，根本不能成立。其上诉的目的无非是拖延时间，以便背后操作。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当，判决结果公正。答辩人代表阳光怡园小区2000户业主强烈要求二审法院依法驳回上诉，维持原判，尽快结束这种无序、非法状态，让小区生活早日步入正常轨道阳光怡园业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告立刻退出兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区；2.依法判令被告立刻向原告移交占有、使用的兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；3.依法判令被告立刻向原告移交占有、使用的兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区物业公用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；4.依法判令被告立刻向原告移交物业服务所必需的兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区的业主和物业的基础档案、物业服务中形成的物业服务档案等全部资料。一审法院认定事实：兰州高阳房地产开发有限公司作为银滩路街道阳光怡园小区的开发商，与被告甘肃阳光物业管理有限责任公司签订一份《前期物业服务合同》，并附录《业主手册》向业主发放。合同约定前期物业服务期限为2013年7月1日至2015年9月30日。服务合同到期后，由于阳光怡园小区业主对被告的服务不满,原告没有与被告签订新的物业服务合同。2016年3月23日原告银滩路街道阳光怡园业主委员会作出银阳业委字〔2016〕02号《阳光怡园业主委员会与甘肃阳光物业管理有限公司关于暂不续约的互通函》。同年4月9日至23日，阳光怡园小区业主大会决议通过公开招标的方式聘选新的物业公司。6月21日，在兰州国信公证处现场公证下，最终选定上海文化银湾物业管理有限公司为阳光怡园小区新的物业服务机构。7月10日原告作出银阳业委字〔2016〕008号《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司进行物业交接事宜的函》，告知被告进行物业交接工作。后因被告始终未与原告进行协商、配合，致使上海文化银湾物业管理有限公司无法进场，原告遂于2016年7月22日作出银阳业委字〔2016〕010号《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司限期退出小区的函》，要求被告于2016年7月31日前退出小区。以上原告作出的银阳业委字〔2016〕02号、〔2016〕008号、〔2016〕010号文件分别由证人陈卫良、周明明、魏肖武向被告送达。另查明，兰州市安宁区阳光怡园住宅区第一届业主委员会成立于2015年8月19日，任期三年，于2015年9月14日在兰州市安宁区物业管理办公室备案。一审法院认为，首先，原告系由阳光怡园业主会议推选出的业主委员组成，是代表业主行使阳光怡园小区物业管理职权的群众性自治组织，自登记成立之日起即具备合法的民事主体资格，依法享有民事诉讼权利，其作为本案原告，具备主体资格。被告辩称原告不具备诉讼主体资格、无权代表阳光怡园小区业主进行一切民事活动的意见，不予采纳。其次，被告与兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应严格按合同约定履行。现被告与兰州高阳房地产开发有限公司之间的合同已到期而自然终止，被告应将阳光怡园小区的物业管理权移交，但其拒绝移交已够成侵权，妨碍了阳光怡园小区的正常管理秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定:”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。同时，《兰州市物业管理条例》第三十七条第二款之规定：自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：(一)移交业主和物业的基础档案;(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;(五)清交预收、代收和清算欠收的有关费用;(六)其他需要交接的事项。故，原告要求被告退出阳光怡园小区管理现场，并向原告移交阳光怡园小区物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等的诉讼请求是法律明确规定的，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《兰州市物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：一、被告甘肃阳光物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内撤出银滩路街道阳光怡园小区物业管理现场;二、被告甘肃阳光物业管理有限责任公司将银滩路街道阳光怡园小区物业管理现场、设施及有关资料移交给原告银滩路街道阳光怡园小区业主委员会，在判决生效后十五日内移交完毕:(一)移交业主和物业的基础档案;(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料。案件受理费50元，由被告甘肃阳光物业管理有限责任公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实正确，本院予以确认。另查明，2015年9月1日兰州市安宁区阳光怡园首届业主大会及兰州市安宁区阳光怡园第一届业主委员会填报《业主大会、业主委员会备案申请表》，该备案申请表中兰州市安宁区银滩路街道办事处银滩路社区居委会、兰州市安宁区银滩路街道办事处、兰州市安宁区物业管理办公室均签署同意并加盖公章。2015年9月14日兰州市安宁区银滩路街道办事处向区物管办下发安银街发〔2015〕78号《关于银滩路街道阳光怡园小区业主委员会组成人员选举结果的报告》，该报告内容为：银滩路街道阳光怡园小区业主大会会议于2015年8月8日成功举行。……在2015年8月18日举行的第一届业主委员会第一次全体会议上，选举了师如仁同志为阳光怡园小区业主委员会主任，李宗成、柴瑞婕同志为副主任。再查，2017年6月13日我院向银滩路街道阳光怡园小区全体业主张贴《公告》内容为：“上诉人甘肃阳光物业管理有限责任公司与被上诉人银滩路街道阳光怡园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案我院已立案，正在我院审理中，如阳光怡园小区业主对银滩路街道阳光怡园小区业主委员会提起的本次诉讼有异议，请于本公告张贴之日起三日内向甘肃省兰州市中级人民法院提出书面意见并附相关证明异议人系阳光怡园小区业主的身份证明文件（即：该小区的房屋所有权证的复印件及业主身份证复印件）。逾期提出视为阳光怡园小区业主放弃异议，本院将依法处理。”该公告期满后，我院未收到阳光怡园小区业主对阳光怡园业主委员会提起本次诉讼提出异议的书面意见。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人与建设单位兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的权利义务是否终止；2、被上诉人阳光怡园业主委员会是否为本案适格主体。关于上诉人与建设单位兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的权利义务是否终止的问题。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与其选聘的物业管理企业订立的物业服务合同，它是一个过渡性合同。依据已查明的事实，上诉人阳光物业与建设单位兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的履行期限为2013年7月1日至2015年9月30日，阳光怡园小区第一届业主委员会于2015年9月14日在兰州市安宁区物业管理办公室备案，前期物业服务合同到期后，阳光怡园业主委员会于2016年3月23日作出银阳业委字〔2016〕02号《阳光怡园业主委员会与甘肃阳光物业管理有限公司关于暂不续约的互通函》，已明确表示不再与阳光物业续约，并于2016年6月以公开招标的方式选定了新的物业管理机构。上述事实证实，上诉人阳光物业与兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的权利义务已因履行期限届满而终止。关于被上诉人阳光怡园业主委员会是否为本案适格主体的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。依据上述规定，物业服务企业履行后合同移交义务的相对人为业主委员会，非业主。因此，有权提起诉讼的主体为业主委员会，非业主本人。上诉人阳光物业与兰州高阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的权利义务终止后，被上诉人阳光怡园业主委员会请求阳光物业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料等诉请，符合法律规定，被上诉人阳光怡园业主委员会提起本次诉讼主体适格。综上所述，阳光物业的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由甘肃阳光物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张　静审　判　员　　张惠东代理审判员　　刘桂刚二〇一七年六月二十七日书　记　员　　何卓怡关注公众号“”