（2017）苏03民终3579号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
徐小娟与徐州市富丽华房屋代理有限买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州市富丽华房屋代理有限,徐小娟
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3579号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州市富丽华房屋代理有限公司，住所地江苏省徐州市。法定代表人：孙忠敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：段超，江苏彭嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐小娟，女，1969年11月26日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。上诉人徐州市富丽华房屋代理有限公司（以下简称富丽华公司）与被上诉人徐小娟买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人富丽华公司的委托诉讼代理人段超、，被上诉人徐小娟及其委托诉讼代理人王晓旭到庭参加询问。本案现已审理终结。富丽华公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回徐小娟原审诉讼请求，并支持上诉人原审的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、徐小娟原审诉讼请求为要求判令涉案房产所有权归其所有，并未要求补缴尾款及开具发票，且上诉人并非房地产开发企业，按规定根本不具备开具房产购买发票的资格与能力。一审判决存在超诉讼请求判决的情况，且其部分判决内容无法履行，依法应予以纠正。2、上诉人的一审反诉请求有事实和法律依据。一审法院已认定涉案第二份协议至今未履行，按约仍应按原协议履行。而原协议已经明确约定双方均有单方终止协议的权利，而徐小娟一直未按约交清尾款，构成根本违约。因此，上诉人原审反诉请求有事实和法律依据。3、即使一审判决支持双方继续履行合同，关于补缴尾款问题，合同签订至今已近二十年，涉案房产价格已经翻涨数倍，被上诉人逾期支付房款已明显违约的情况下，判决仅仅按照原合同约定的标准支付尾款，明显有失公平。综上，一审判决认定事实及其适用法律均有错误，并存在超诉讼请求裁判的情况，请依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐小娟答辩称：1、被上诉人一审中根据法庭的释明提出了“愿意给付对方剩余价款，要求对方必须给我开具发票”的诉求。上诉人对涉案房屋是合法销售，开具发票属于其法定附随义务。根据一审法院向房产中心调取上诉人就涉案楼盘与其他业主的房屋买卖情况，其都开具发票，不存在上诉人所谓的无法开具发票的问题。所以，一审法院根据被上诉人的请求予以判决符合法律规定，不存在超出诉求判决的问题。该判决可以让双方全面履行义务，不必造成司法资源的浪费，也避免了当事人累讼。2、上诉人诉称合同存在中止的约定没有依据。上诉人接管涉案房屋过程中从未提出该房屋具备中止的情形，而且还给被上诉人安置并且上房，只是至今未办理房产证。被上诉人已经支付涉案房屋80%的房款，并实际占有使用该房屋已近二十年，该房屋早已归被上诉人所有。3、双方第二份协议约定上房后尾款暂时不交，待上诉人将房屋卖出后再进行结算。但上诉人至今未将涉案楼房的二楼和三楼出售。另外，尾款的给付是金钱给付义务，从未约定利息和其他增值的可能。不存在房屋增值该尾款就要跟随增值的情况，上诉人的请求没有事实和法律依据。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。徐小娟原审诉讼请求：1、涉案的徐州人民会堂停车场综合楼一楼大厅第六号营业房屋的不动产所有权归徐小娟所有。2、诉讼费用由富丽华公司承担。富丽华公司原审反诉请求：解除双方于1997年4月18日签订的《协议书》。一审法院认定事实：1997年4月18日，徐小娟与徐州市江（汇）源实业有限公司人民会堂停车场签订《协议书》一份，约定：一、徐小娟购买江（汇）源公司开发的徐州市人民会堂停车场综合楼一楼大厅第六号营业房，房屋建筑面积为40.42平方米。每平方米建筑面积单价8400元整。二、共用面积按实际比例分摊。三、乙方必须从事装饰材料专营，不得搞其他经营项目。四、乙方在签订协议书当日付款50000元，十日内付清80%，计272000元，余款1997年7月底交付使用前一次付清。五、六、。该协议签订后，徐小娟如约付款至27200元，江源公司未按协议的约定于1997年7月底交房，而于1998年8月18日向徐小娟发出上房通知书，徐小娟接收房屋，但未能办理房证和土地证，余款67528元徐小娟至今未付。2000年6月22日，徐州市富丽华房地产开发有限公司（后更名为徐州富丽华房屋代理有限公司）转接了该项目，徐小娟与富丽华公司签订了一份协议书。约定：1、因甲方（即富丽华公司）从停车场整幢楼销售的需要考虑，拟另行出售乙方（即徐小娟）购买的房屋，乙方在不交购房余款，不办理上房手续的情况下，有权出租或使用该房屋。该状况维持壹年，壹年过后，如甲方还不能将乙方的房屋销售或甲乙双方不愿按以上协议继续履行，则终止本协议，恢复原合同履行。2、甲方另行销售该房时，售价应不低于乙方购房价。3、甲方售房不涉及该乙方购买的房屋时，乙方应补充购房款67528元，办理上房手续。协议签订后双方均未履行。另查明，从2000年6月22日签订协议至今，双方多次协商履行合约未果。一审法院认为：1997年4月18日徐小娟与徐州市江（汇）源实业有限公司人民会堂停车场签订的《协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立，受法律保护。合同签订后，双方对合同中约定的条款均进行了部分履行，该房屋未办理房证、土地证，徐小娟也未能将余款支付。徐州市江（汇）源实业有限公司人民会堂停车场将该项目转让给徐州市富丽华房地产开发有限公司（后更名为徐州市富丽华房屋代理有限公司）。2000年6月22日徐小娟与富丽华公司签订《协议书》一份，该协议书是双方当事人真实意思表示，依法成立，受法律保护。双方在协议中约定如在合理期限内未能履行的，双方仍履行1997年签订的原协议，第二份协议双方至今未履行，按约仍应按原协议履行。徐小娟购房至今已近20年，富丽华公司未能办理房证、土地证，徐小娟也未交纳余款，徐小娟起诉来院要求确认该房屋所有权，该院认为徐小娟购房行为及签订合同均是合法行为，且房屋已交付使用多年，徐小娟也已经履行支付大部分购房款义务，徐小娟要求确认房屋归其所有符合双方签订合同的意愿和目的，对徐小娟的诉请该院予以支持。徐小娟交费后要求富丽华公司出具购房发票，符合法律规定，该院予以支持。富丽华公司提出反诉认为合同无效，要求解除合同，没有法律和事实依据，该院不予支持。综上，一审法院判决：一、位于徐州市人民会堂停车场综合楼一楼大厅第六号营业房归徐小娟所有，徐小娟于判决生效之日起十日内将购房余款67528元向富丽华公司支付，富丽华公司同时向徐小娟出具购房发票。二、驳回富丽华公司的反诉请求。案件受理费6150元，徐小娟承担3075元，富丽华公司承担3075元；反诉案件受理费1688元，由富丽华房公司承担。二审期间，双方当事人均向本院未提交新证据。本院查明的案件事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：原审第二次庭审中，法庭要求原审原告徐小娟明确其诉讼请求，徐小娟对此表示：“我现在变更为涉案房屋不动产所有权归我所有，支付余款提供购房发票”。就徐小娟变更后的诉讼请求，法庭当庭向富丽华公司释明，富丽华公司表示仍要求终止双方之间的买卖合同。本院认为：本案的争议焦点为：1、一审判决是否超出诉讼请求。2、上诉人关于解除1997年4月18日签订的《协议书》的请求是否成立。3、徐小娟应支付的尾款数额如何认定。关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。原审中，徐小娟将其诉讼请求变更为：涉案房屋不动产所有权归原告所有，支付余款提供购房发票。其诉讼请求为两项：1、确认涉案房产的物权；2、自愿向富丽华公司支付房屋余款后要求该公司开具房款发票。一审已就变更后的诉讼请求向富丽华公司进行了释明。因此，一审法院针对徐小娟变更后的诉讼请求作出的判决并未超出其诉请范围。上诉人的该项理由不能成立。对于上诉人所称是否应开具发票的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条之规定：出卖人应当按照约定或交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：合同法第一百三十六条规定的提取标的物单证以外的有关单证和资料主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。本案中，双方当事人系按原合同即1997年4月18日签订的《协议书》履行，就此形成房屋买卖合同关系。徐小娟支付房屋余款后，按照上述法律规定富丽华公司应开具房款发票，此系其应履行的从给付义务。富丽华公司系依法成立的经营性公司，其关于不具备开具房款发票的资格和能力的理由于法无据，本院不予采纳。关于上诉人解除1997年4月18日签订的《协议书》的请求是否成立的问题。上诉人主张解除合同的理由为逾期付款构成根本违约，即徐小娟逾期付款导致不能实现合同目的。本院认为，首先，徐小娟已支付80%的购房款，即使其对余款构成迟延履行，就违约部分的金额与整个合同金额的比例而言，并不构成根本违约；其次，徐小娟承担的是金钱债务，并非具有特殊合同目的的其他给付。富丽华公司作为出售方，其合同目的为取得房屋价款，对余款的迟延给付其完全可以通过主张债权实现取得房屋价款的交易目的，并不因此造成缔约目的落空的情形；再次，双方的房产买卖存在无法办理房屋权属证书的历史遗留问题，富丽华公司在长达近二十年的时间里未主张余款债权亦源于此特殊背景。富丽华公司对徐小娟长期实际占有该房屋不提出异议的情况下，被动应诉后即提出解除合同有违诚实信用原则。对其该项诉请本院不予准许。关于尾款数额问题。涉案房屋价款系双方合同约定，均应予以遵守。即使存在逾期支付尾款，也仅为是否就该部分承担逾期付款责任的问题，不存在按现行市场价格对尾款进行调整的余地。上诉人的此项请求无合同和法律依据，不予采纳。另需指出的是，一审法院援引合同法的规定作出物权确权判决。而根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定：因物权的归属、内容发生争议，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条规定，因不动产物权的权属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。从此解释，不动产物权变动是基于买卖、赠与、抵押等原因行为，因不动产物权的权属产生争议，认定不动产物权归属的法律事实应为相应的基础法律关系。进而，当事人依据基础法律关系要求确认物权的，人民法院应对相应法律行为及其他法律事实进行判断以此确定权属。本案中，徐小娟依据房屋买卖合同要求确认其物权符合上述司法解释的规定。一审法院援引合同法的规定作出判决属适用法律不当，应予以纠正。综上，上诉人富丽华公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由上诉人徐州市富丽华房屋代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宏审 判 员 冯昭玖代理审判员 张 涛二〇一七年六月二十七日书 记 员 李 婕 来源：