（2017）粤04民终1571号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-03
案件名称
珠海市尚都商业广场有限公司、黄冠珩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市尚都商业广场有限公司,黄冠珩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1571号上诉人（一审被告）：珠海市尚都商业广场有限公司。法定代表人：唐选阶，总经理。委托诉讼代理人：戚文遗，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。被上诉人：黄冠珩，女，汉族。委托诉讼代理人：刘作伟，广东凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪莎，广东凯邦律师事务所律师。上诉人珠海市尚都商业广场有限公司（以下简称尚都公司）因与被上诉人黄冠珩房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初6874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商都公司的委托诉讼代理人戚文遗、裴沛、被上诉人黄冠珩的委托诉讼代理人刘作伟、倪莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚都公司上诉请求：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6874号民事判决的第一、二项，改判：驳回被上诉人黄冠珩的全部诉讼请求。二、判令被上诉人黄冠珩承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一审判决在认定双方于2011年签订的《商铺委托代理经营合同》第十条的约定合法有效，且已经有超过80%面积的业主同意继续委托上诉人尚都公司统一经营的情况下，却以双方《商铺委托代理经营合同》未对续签合同的租金标准作出过约定、继续统一经营不意味着租金标准也按原合同标准履行、以第十条的原则确定租金不合理、人民法院亦无法根据市场价格确定租金标准，双方因租金标准未达成一致意见等理由，认定新的委托代理经营合同未成立，由此判令上诉人尚都公司向被上诉人黄冠珩返还涉案商铺。上诉人尚都公司认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审下列事项存在漏查及错查。1、已生效的（2015）珠中法民三终字第35号民事判决书已确认2011年1月25日至31日，上诉人尚都公司根据原合同约定发函给业主，函的主要内容提及有关表决事宜及若新签订合同租金回报率调整为７％。2011年3月9日，上诉人尚都公司对尚都商业广场各商铺业主的表决结果进行统计，统计结果表明，同意上诉人尚都公司按年租金回报率7%继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14%。一审对表决事项及结果未予查明。2、一审只查明2016年表决时超过80%商铺面积的业主同意统一经营，继续委托上诉人尚都公司代理出租经营，但未查明前述同意的事项还包括年租金回报率的标准为7%。３、一审期间，上诉人尚都公司共提交了62份上诉人尚都公司与尚都商铺业主所签订的《商铺委托代理经营合同》，其中2016年9月18日提交了56份合同，2017年1月4日补充提交了6份合同，然而一审期间法庭却未对补充提交的6份合同组织质证，一审判决中也未对该6份合同作出任何说明，属于程序违法。4、截止至2016年12月2日，已签合同户数为148户，业主商铺面积为10038.84平方米，占商铺总面积10963.94平方米的90.56%；尚未签合同房数共计37户，业主商铺面积为：925.1平方米，占商铺总面积的8.44%。一审对此未作查明。5、迄今为止，已在珠海市香洲区法院起诉的14宗案件多户业主商铺面积为：435.4平方米，占商场总面积为：3.97%，而一审认为占商场总面积为：10%，属错查。6、开发商珠海市恒裕房产开发有限公司（下称恒裕公司)名下拥有尚都商业广场商铺面积应为8720.61平方米，占商场总面积的比例为79.54%。而一审认为商铺面积8740.61平方米，占商场总面积为79.72%，属错查。7、被上诉人黄冠珩是2008年6月6日与恒裕公司签订《商铺委托代理经营合同》的，并非是2006年1月1日，属错查。二、一审判决既然已经认定2011年双方签订的《商铺委托代理经营合同》第十条合同条款有效，那么在已经有超过80%面积的业主同意按年回报率7%的标准继续委托上诉人尚都公司统一经营的情况下，被上诉人黄冠珩理应遵照合同的约定与上诉人尚都公司续签合同。1、根据2011年《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，当表决同意继续由上诉人尚都公司统一经营的业主面积达到80%，包括被上诉人黄冠珩在内的各商铺业主必须受该条款的约束，与上诉人尚都公司继续签订《委托代理经营合同》。而且面积超80%的商铺业主在选择由上诉人尚都公司继续统一代理经营的同时，亦就续签合同的年租金回报率作了表决，因此，续签合同的内容应当根据业主表决结果而定，合同双方无须就继续统一经营的合同内容另行协商。2、一审判决有关《商铺委托代理经营合同》第十条只是对选择经营方式条件的约定，并不包括对租金标准的认定是错误的。续签合同必然包括对经营方式的确认和租金标准的确认这两个方面。若按一审判决的逻辑，会导致虽然80%以上面积业主同意统一经营的方式，却因为租金未能确定的原因而致使统一经营的目的无法实现。可见，如果将续签合同的经营方式与租金标准割裂开，则会导致《商铺委托代理经营合同》第十条无法实际操作，显然有违合同条款设立初衷。3、续签合同必然已经涵盖了租金标准的确认，上诉人尚都公司在2015年11月向各业主发出的《表决表》中也对租金标准进行了表决，截止至2016年3月15日表决结果统计日，已经有89.3%面积的业主同意按照年回报率7%的租金标准继续由上诉人尚都公司统一经营管理，这些都符合合同的约定，被上诉人黄冠珩理应按照合同履行，续签新的合同。三、上诉人尚都公司主张根据2011年《委托代理经营合同》第十条约定的表决方式确定租金的标准符合合同的约定，并不存在不合理的因素。1、如前所述，合同第十条约定的续签合同的条件，已经涵盖了租金标准的确定，对合同双方均具有约束力。2、一审以恒裕公司持有商铺面积在整个商场总面积的占比达79.72%及恒裕公司与上诉人尚都公司存在利害关系为由，作出关于如按合同第十条的原则确定租金标准，会导致与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数原则”集体决策本意不符，该认定错误。理由如下：第一、上诉人尚都公司与包括被上诉人黄冠珩在内的商铺业主第二次签订的《商铺委托代理经营合同》第十条，该内容并非第一次出现，其与上诉人尚都公司与包括被上诉人黄冠珩在内的商铺业主第一次签订的合同第十一条内容完全相同。当时之所以在第一次签订的《商铺委托代理经营合同》约定该条款，主要基于案涉商铺的特殊性决定其需采用统一经营的方式，所以条款中约定占有商铺面积80%以上业主表决意见决定合同到期后是否继续由上诉人统一经营。对于该项条款，签约的时候上诉人尚都公司亦特别对业主作了说明，业主也表示接受。第二、恒裕公司作为商铺的开发商，其目的也一定是希望将所有商铺出售一空，实现利益的最大化。由于销售数量是可变的，因此，无论是恒裕公司还是上诉人尚都公司，根本不可能预测到今后因为商铺大部分未能出售，导致恒裕公司拥有商铺面积占总面积的比例79.54%。第三、恒裕房产的股东与上诉人尚都公司的股东尽管是兄弟关系，但是两家公司是独立法人，之间没有控股关系，没有关联交易，且这些信息均是公开可查询的，不存在刻意隐瞒的情形，不能简单的以股东之间具有兄弟关系而认定两家公司之间存在利害关系，更何况也没有因此而侵害小业主的任何利益，上诉人尚都公司只是按照合同的约定履行合同。第四、双方在2008年第一次签订的合同到期后，上诉人尚都公司与全体业主也是采用相同的方式对合同到期以后的经营模式及租金标准进行表决，当时被上诉人黄冠珩对表决方式及表决结果均予以认可，且根据由上诉人尚都公司以年租金回报率7%继续统一代理经营这一表决结果与上诉人尚都公司续签合同。因此，对于2011年第二次签订的合同到期后通过相同的方式表决决定经营模式及租金标准并无不妥，所作出的表决结果合法有效，对被上诉人黄冠珩应当具有约束力。综上所述，即使将来出现一审所说的可能需要达到购铺的全体个人业主同意的情况下才能改变上诉人尚都公司提出的租金标准的情况，作为个人业主，既然选择了这种表决方式，应当遵守这种表决方式产生的相应后果。相反，一审通过一个假设的事件认定合同约定的确定租金原则与“少数服从多数”集体决策原则不符，才是对“少数服从多数”原则的最根本的破坏，亦与契约自由精神相悖。3、一审关于总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思之认定，是错误的。理由是：已在珠海市香洲区法院起诉的14宗案件的业主的商铺面积为：435.4平方米，占商场总面积：3.97%，该部分人在实际购铺的个人业主的面积2243.33平方米中的占比也仅仅约为五分之一。据此，一审仅依据前述占比，无视合同约定，无视第一次合同到期后除一个业主提起诉讼其余业主均对表决结果认同的情况，迳行认定总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思认定，该认定不理据不足，而且也会对其它已经与上诉人尚都公司签订新的委托代理经营合同的业主的利益造成严重损害。四、关于确认租金标准的问题。如前所述，由上诉人尚都公司继续代理经营的租金及租金确定方式已经通过表决方式予以确定。至于在第二次合同到期后，被上诉人黄冠珩等多名业主通过登报、发函、律师函等方式向上诉人尚都公司提出要求，源于被上诉人黄冠珩不尊重表决结果不愿续签新的合同所致，并非一审认定的“不能达成补充协议”。退一步而言，在一审判决已经确认了合同第十条条款的效力且同意统一经营的业主的面积已经超过80%的情况下，合同双方均应当按照合同的约定续签新的合同。即便如一审认定因为租金标准问题双方未能达成一致意见，致使合同迟迟未成立这一前提成立，那作为解决纠纷的人民法院，完全可以在支持合同效力的同时，参考周围市场的租金回报率对本案的租金标准予以调整，这样有助于纠纷的解决，而如果采取一刀切的方式认定合同没有成立，必将给整个尚都商业广场的经营带来巨大的隐患，一个日益完善的商圈可能因此而失去本应带来的社会经济价值，商家及其它商铺业主的利益会受到影响，同时也难以避免会出现群体性事件。五、上诉人尚都公司认为合同中已经明确约定了合同到期后是否统一经营的方式，其中也必然涵盖了租金标准的确定，在表决同意按照7%租金年回报率由上诉人尚都公司统一经营的业主面积达到了89.3%的情况下，被上诉人黄冠珩应当受合同约束与上诉人尚都公司签订新的合同。同时基于上诉人尚都公司已按约及时足额向被上诉人黄冠珩支付了2016年第二季度的租金，上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩之间的新的委托代理经营合同已经成立，上诉人尚都公司完全有权继续代理出租案涉商铺，及有权将涉案商铺出租给他人。故，被上诉人黄冠珩要求返还商铺的请求亦依法应予驳回。另外，由于案涉商铺系虚拟分割，如果要求返还商铺，必然无法实现商场的统一经营，也会影响周围其它业主的利益，最终降低整个商场的市场价值。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。谨请二审法院在查清事实的基础上依法支持上诉人尚都公司的上诉请求。黄冠珩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人尚都公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审认定事实清楚，不存在漏查、错查情况。1、（2015）珠中法民三终字第35号案件与本案并非相同的法律关系，据以判案的基本事实与适用的法律也不尽相同。一审判决在审理查明部分，也已经明确提及（2015）珠中法民三终字第35号案件，不存在上诉人尚都公司所称的未查明事项。2、上诉人尚都公司2017年1月4日所提交的证据，是在本案庭审结束之后，已严重超出举证期限，并且这些资料与本案也没有关联性，一审法院程序上并不存在违法之处。二、《商铺委托代理经营合同》（以下简称“合同”）第十条是关于合同到期后选择统一经营模式或自行经营模式的条件的格式条款，并没有关于租金标准内容的约定。上诉人尚都公司将租金标准一并捆绑在关于经营模式选择内容里，没有合同依据，也侵害了包括被上诉人在内其他98%的业主的权利。上诉人尚都公司作为格式合同提供方，应当以通常理解解释格式条款，如果发生争议的，应当作出对上诉人不利的解释。（一）上诉人尚都公司混淆了“是否采用统一经营模式”与“是否续签合同及合同的内容”，是两个不同事项的基本事实。即使采取统一经营模式，也不代表着按照原合同内容继续履行，租期、租金标准等租赁合同的关键内容仍然需要双方协商确定。（二）上诉人尚都公司将租金标准捆绑到关于经营模式选择的表决程序中，没有任何的合同依据，是对格式条款（即合同的第十条）单方面的理解和执行，突破了合同的约定。合同中没有约定在选择统一经营后即视为按原合同履行，更没有约定租金标准适用合同第十条约定来确定，所谓的7%租金回报率也完全是上诉人尚都公司自己决定的。根据《合同法》第三十九条、第四十一条的有关规定，上诉人尚都公司作为格式条款提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）在恒裕公司一户面积占比高达79.72%的情况下，如果以面积比率这一个标准，来决定经营模式、续签合同内容、租金标准等所有问题，是不合理、不公平的。尚都广场共五层，其中三、四、五层楼全部属于恒裕公司。恒裕公司即使在一、二层所占的面积比都高达47.7%，加上三、四、五层后总占比高达79.72%，其他剩余多达100户业主（98%的户数）的商铺面积仅占20.28%。按照合同第十条的约定，恒裕公司一户凭79.72%的面积占比，已经基本上左右了经营模式的选择。如果再用面积比率80%来决定包括续签合同的内容、租金标准等重大事项，那么其他98%业主基本上已经丧失了协商合同内容的权利。如按上诉人所谓的逻辑，只要恒裕公司一户一直同意统一经营、同意续签合同和租金标准，那么其他个人业主就无法自主决定商铺收益、处分的权利，甚至永远无法收回商铺，明显是不合理、不公平的。三、上诉人尚都公司故意突破合同约定，对有争议格式条款采取有利于自己的解释的行为，已经严重的违反了诚实信用原则和公平原则，丧失了契约精神。（一）合同具有相对性，应当由双方当事人自愿、平等的协商合同的内容。上诉人尚都公司在明知其利害关系人恒裕占全部商铺面积79.72%的情况下，仍单方面将续签合同事宜、租金标准捆绑到经营模式的表决中，是变相的剥夺了98%的业主的平等协商权利。上诉人尚都公司与恒裕公司的股东为兄弟关系，存在厉害关系，上述情况恒裕公司或上诉人尚都公司均未向业主进行说明或者披露，如果按照合同第十条的原则来确定租金标准，在恒裕公司（1户）面积占比79.72%的情况下，需要其他个人业主(100户)意见全部一致情况下，才能改变上诉人尚都公司提出的租金标准的实际情况，客观上明显限制或剥夺了个人业主租金决定权。这明显与“少数服从多数”的集体决策原则相反，违反了诚实信用原则！（二）租金是租赁合同中的关键项，在合同签订之前双方应当就租金标准协商一致。包括被上诉人黄冠珩在内的个人业主已经在与上诉人尚都公司的租赁关系中丧失了对自有商铺的定价权利，可谓荒唐至极！在2005年与上诉人尚都公司签订合同中，约定的年租金回报率为9%，但后续签署的合同中下调为7%，甚至到目前上诉人尚都公司提出的续签合同的租金标准仍然为7%，不升反降！所以上诉人尚都公司不同意续签合同，很多个人业主也不同意续签合同。根据一审法院判决认定，不同意续签合同的个人业主商铺面积已占商场总面积的近10%，实际购铺的个人业主中，对租金有分歧意见的几近对半比例，以总面积80%表决通过的方式决定租金标准并不能体现多数实际购买商铺业主的真实意思。综上，上诉人尚都公司的上诉请求没有根据，请求法院驳回上诉人尚都公司的上诉请求，依法维持原判。被上诉人黄冠珩当庭补充答辩称：1、被上诉人黄冠珩没有同意上诉人尚都公司以信件形式邮寄给被上诉人黄冠珩表决表，即不同意按7%的年租金回报率由上诉人尚都公司统一经营，并且时候又通过被上诉人黄冠珩个人发函以及委托律师发出律师函的方式表达了要求与上诉人尚都公司协商续签合同议定租金价格等事项的请求并且在相关的函件中明确表示双方委托代理经营合同已经与2016年3月31日届满。之后由上诉人尚都公司向被上诉人黄冠珩银行账户支付的相关费用将被视为继续占有使用转租相关的占用费。因此上诉人尚都公司所称的其事实上仍在使用相关商铺及支付租金的说法被上诉人尚都公司不予认可。其所主张的按照合同法36条的规定已经形成新的合同的说法不能成立。2、是否统一经营与所要续签的合同内容是两个事项，上诉人尚都公司故意将两个事项混同将续签合同的内容以及租金标准等问题按照合同约定的第十条的合同表决方式的约定是单方面违约行为没有任何的合同依据。另外即使被上诉人黄冠珩等业主没有与上诉人尚都公司签订新的委托代理经营合同，并不意味着整个商场不能采取统一经营或者自营的方式。业主仍然可以按照法律规定的程序就有关事项进行表决，甚至委托新的统一经营代理人。按照上诉人尚都公司的逻辑将会出现向被上诉人黄冠珩这样的个人业主永远无法收回自有商铺的可能，更不用说自主决定商铺的收益。在上诉人尚都公司个人利益与其他业主利益衡量上的话应当着重保护被上诉人黄冠珩等业主的个人权益。黄冠珩向一审法院起诉请求：1.确认上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩双方于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》期限已届满，双方不存在合同关系；2.上诉人尚都公司返还商铺并支付房屋占用费（按商铺购买原价1100000元的17%标准自2016年4月1日起计至上诉人尚都公司返还商铺日止，暂计至2016年8月31日为77915元）。3.上诉人尚都公司承担本案诉讼费用。案件审理过程中，被上诉人黄冠珩向一审法院申请撤回确认双方不存在合同关系的诉讼请求。一审法院认定事实：2006年1月1日，被上诉人黄冠珩向恒裕公司购买了由其开发的珠海市香洲凤凰南路1168号6#商铺（建筑面积33.32平方米）后与上诉人、恒裕公司签订了《商铺委托代理经营合同》,将上述商铺委托上诉人尚都公司代理出租经营，期限至2011年4月1日。2011年5月12日，被上诉人黄冠珩（委托方、甲方）与上诉人尚都公司（代理方、乙方）再次签订了《商铺委托代理经营合同》，约定甲方将案涉商铺委托给乙方代理出租经营业务，委托代理经营期限为2011年4月1日起至2016年3月31日，商铺年租金回报率按7%计算，租金按季度支付，季度租金为15501元。合同第三条第3款约定，乙方在委托代理经营期内取得的经营收益超过或低于约定的委托代理租金的，超出部分或低于部分作为乙方的收益或亏损与甲方无关。合同第九条约定“本合同到期前三个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同”，合同第十条约定“尚都商业广场一、二、三、四、五层的全体业主必须于2016年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营，继续委托代理出租的问题进行表决。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到全部面积的80%以上（含80%）时，甲方有权自行决定选择与乙方签订《委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达不到全部面积的80%以上时，则甲方必须选择统一经营的方式，继续与乙方签订《委托代理经营合同》”。合同签订后，案涉商铺交由上诉人尚都公司代理经营。2015年11月20日，上诉人尚都公司通过邮寄方式通知尚都商业广场各业主协商关于《商铺委托代理经营合同》第九条、第十条是否继续委托上诉人尚都公司统一经营相关事宜，并附上表决表，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由上诉人尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”要求业主于2016年2月20日前回复，并定于2016年2月27日公布表决结果。被上诉人黄冠珩收到表决表后回复上诉人尚都公司不同意由上诉人尚都公司继续代理经营，并在2016年4月27日珠海特区报广告版面上刊载《通知》，内容为“珠海市尚都商业广场有限公司：一层3#、6#、8#、9#、10#、11#、12#共7间商铺业主与贵司签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日合同期满终止，现正式通知贵司：请于2016年4月28日前来与业主协商续约事宜，逾期将视为自动放弃权利”。2016年6月15日，广东凯邦律师事务所受被上诉人委托，通过邮寄方式向上诉人尚都公司发出《律师函》，表示2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日到期，双方并未签署新的合同，认为上诉人尚都公司已无权处置业主商铺，应当尽快腾退归还业主，上诉人尚都公司在合同到期后向业主账户所汇款项将视为上诉人尚都公司非法占用、转租案涉商铺的费用，并要求上诉人尚都公司于收到函件后三日内与委托人业主处理商铺事宜。2016年6月20日，上诉人尚都公司针对上述《律师函》复函称上诉人尚都公司于2015年11月20日向185套商铺的业主发出表决表（实际发出183份）收集业主“是否同意按商铺年租金回报率7%由珠海市尚都商业广场有限公司继续代理经营（代理期限由2016年4月1日至2021年3月31日）”的表决意见，截止2016年3月15日回收138份，其中120份选择了表决意见第一项“同意”，另9位业主口头同意，表示“同意”的商铺面积合计9788.85平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的89.28%，18份表决选择了第二项“不同意”，不同意的商铺面积为492.55平方米，其余38份逾期未回复的商铺面积682.54平方米，逾期未回复视为不同意后，不同意上诉人尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为1175.09平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的10.72%。2016年3月16日至2016年6月20日期间，逾期未回复的38位业主中有5位口头表示同意，12位直接与上诉人尚都公司签订了新的《商铺委托代理经营合同》，合计商铺面积213.5平方米，至此，同意上诉人尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为10002.35平方米，占上诉人尚都公司商铺总面积10963.94平方米的91.23%，不同意的商铺面积占比为8.77%。上诉人尚都公司依据上述表决结果与被上诉人黄冠珩业主已成立新的《商铺委托代理经营合同》，代理经营期限至2021年3月31日，上诉人尚都公司有权占有业主商铺并将其出租给第三人，上诉人尚都公司于2016年4月13日支付的款项系根据合同约定的商铺租金而非业主所称的非法占用、转租案涉商铺的费用。《复函》后附《2016年尚都商铺由珠海市尚都商业广场有限公司统一代理经营的表决统计结果》显示尚都商业广场三、四、五层各统计为一户，面积分别为2225.02平方米、2227.67平方米、2219.99平方米，均为同意商铺。一、二层户数为182户，不同意商铺面积为961.59平方米，占8.77%，同意商铺面积3329.67平方米，占91.23%。上诉人尚都公司分别于2016年4月13日、7月8日和10月11日向被上诉人账支付了49824元（16608×3）作为案涉商铺2016年第二、三、四季度的商铺租金。另查明，恒裕公司成立于1997年1月，法定代表人为阮永晁，投资者股东为阮永晁、阮永恒。上诉人尚都公司成立于2005年6月，2007年1月16日经核准将投资人黄丽婵、阮永晁变更为阮始兴、阮永晁。2009年1月4日，将原法定代表人、执行董事、总经理阮永晁变更为唐选阶。2015年2月6日股东变更为阮始兴、阮东方。上诉人尚都公司认可恒裕公司股东阮永晁、阮永恒与上诉人尚都公司股东阮始兴、阮东方为兄弟关系。恒裕公司开发的凤凰路1166号大楼《房产面积成果表》显示商业服务10963.94平方米，其中一层2094.06平方米（75个商铺）、二层2197.2平方米（107个商铺）、三层2225.02平方米（109个商铺）、四层2227.67平方米（109个商铺）、五层2219.99平方米（109个商铺）。现三、四、五层全部及一、二层的部分商铺仍为恒裕公司所有（委托代理经营合同显示共计8740.61平方米，占总面积的79.72%），被上诉人等业主购置的商铺分散于第一、二层。商场由上诉人尚都公司统一出租经营。再查明，案涉商场35号商铺业主黄兆权于2011年起诉上诉人尚都公司、广州真功夫快餐连锁管理有限公司，一审法院以（2011）珠香法民一初字第4974号案件受理，该案中被上诉人黄冠珩提出确认2011年的委托代理经营合同已经解除、返还商铺等诉求，经珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第35号案件二审终审，关于《商品房委托代理经营合同》第十一条（内容同本案所涉合同的第十条）的理解，判决认为，从合同文义和合同目的来看，该条款是双方就合同到期后是否继续委托代理出租问题进行的附条件约定，亦即统一经营是全体业主委托上诉人尚都公司代理经营的目的。在合同到期后，如果全体业主80%以上同意“统一经营，继续委托代理出租”，则作为合同甲方的业主必须选择统一经营的方式，继续与合同乙方的上诉人尚都公司签订《委托代理经营合同》，只有同意“统一经营，继续委托代理出租”的业主达不到上述80%的比例时，作为合同甲方的业主才能够选择自行经营的方式；其次，以合同体系和交易习惯看，该条款还涉及合同以外尚都商业广场一至五层全体业主选择是否继续委托上诉人尚都公司统一经营的意思表示，而全体业主在《商铺委托代理经营合同》到期后所作的该意思表示将对本合同的继续签订与否产生相应的约束力；再次，以诚实信用原则看，基于案涉商铺功能的特殊性，该合同条款确定的是“少数服从多数”原则，合同的其他条款内容均已明确了业主所取得及可预期取得的利益，按照上述合同解释的结果并无显失公平之处。该案驳回了黄兆权等原告的诉讼请求。一审法院认为：关于《商铺委托代理经营合同》第十条的理解与效力，前述生效判决已有认定，被上诉人主张该条款无效，依据不足，一审法院不予支持。根据该条款，原合同到期后，现已有超过80%面积的业主同意统一经营，继续委托上诉人尚都公司代理出租经营，双方应就继续统一经营的合同内容协商确定。如继续统一经营，需续签合同，双方在租金的问题上产生争议，上诉人尚都公司主张继续按照原年回报率7%的标准继续签订合同，被上诉人黄冠珩等业主不同意。对此分析如下：第一、继续统一经营是否意味着租金的标准应继续按照原定年回报率7%的标准履行。合同第三条的租金标准系在合同第二条约定的委托代理经营期限内的约定，并未明确如继续统一经营仍沿用该租金标准；合同第十条的内容约定的是合同到期后，选择统一经营还是自行经营方式的条件，也并未明确该条款适用于租金标准的确定；从合同延续的过程来看，被上诉人黄冠珩等业主在2005年签订的合同中约定的标准为年租金回报率按9%计算，2011年续签合同变更为7%，也说明继续统一经营并不必然按照原租金标准继续履行；从上诉人尚都公司发出的《表决表》的内容来看，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由上诉人尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”，也证明租金标准尚需协商，年回报率7%的标准并非续签合同确定的内容。所以，继续统一经营并不能确定租金的标准即为年回报率7%。第二、上诉人尚都公司主张按照合同第十条的原则确定租金是否合理。首先，合同第十条的内容约定的是合同到期后，选择统一经营还是自行经营方式的条件，其中并未明确关于租金的确定也采用该条中约定的表决方法，上诉人尚都公司认为可按照该条约定确定租金标准，与该条约定内容并不相符。其次，即使考虑案涉商铺的特殊性需采用统一经营，应以“少数服从多数”的原则来确定租金标准等相关的经营事项。尚都商业广场一至五层商铺面积为10963.94平方米，但其中作为尚都商业广场开发商的恒裕公司拥有商铺面积已达8740.61平方米，占总面积的79.72%，恒裕公司与上诉人尚都公司的股东为兄弟关系，存在利害关系。在恒裕公司出售商铺、上诉人尚都公司与业主签订《委托代理经营合同》时，均未向业主说明或披露该情况，如按照前述第十条的原则来确定租金标准，按照前述面积的实际情况，则会出现可能需达到购铺的全部个人业主同意的情况下才能改变上诉人尚都公司提出的租金标准的实际情况，实际必将造成个人业主行使租金的决定权受该客观情况所限，而这明显与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数”的原则集体决策的本意不符。另外，从目前一审法院在审案件情况来看，因不同意按原年回报率7%的标准与上诉人尚都公司继续签订《商铺委托代理经营合同》而诉诸一审法院的业主所有的商铺面积已占商场总面积近10%左右，也证明在租金这一合同主要条款的意见上，已并非2011年绝大多数购铺业主同意按年回报率7%标准续签合同的情况，如不考虑上述与上诉人尚都公司存在利害关系的恒裕公司所占有的79.72%商场面积，实际购铺的个人业主中，对租金有分歧意见的几近对半比例，以总面积80%表决通过的方式决定租金标准并不能体现多数实际购买商铺业主的真实意思。综上，上诉人尚都公司主张按照合同第十条约定的原则确定年回报率7%的租金标准，依据不足，一审法院不予支持。第三、应该如何确定租金标准的问题。根据前述意见，双方对于由上诉人尚都公司继续代理出租的租金及租金确定方式未能明确约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，可由双方协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的可以按照当地市场价格履行。在合同到期后，被上诉人黄冠珩等业主通过自行提出要求、公告登报、以及委托律师发函等多种方式与上诉人尚都公司经过多次协商，均不能达成一致意见，且分歧较大，属于上述规定中“不能达成补充协议”的情况。之后，被上诉人提起诉讼，一审法院是否能够根据前述法律规定依照合同有关条款、交易习惯或市场价格来确定？对此，前述已经就合同约定的内容进行了分析认定，按照合同已有条款，无法确定租金的标准或者双方议定租金的原则。交易习惯是指“在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；当事人双方经常使用的习惯做法。”本案所涉商铺采用统一经营模式，一般通过前述“少数服从多数”的原则确定租金，但对于确定少数与多数的具体比例或者直接确定租金的数额（年回报率的标准），均系合同的基本内容，属于应由当事人决定的基本合同条款，由法院确定必将违反合同自由和意思自治的基本原则。另，统一经营的商场收益情况与商场规模、地段、市场定位、经营范围、经营状况密切相关，亦无法参考市场价格来确定。所以，关于租金，双方未达成补充一致意见，也无法通过其他方式确定。综上所述，合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。虽根据合同约定商场应继续统一经营，但上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩无法确定就继续统一经营签订合同的租金标准，双方新的委托代理经营合同不能成立，上诉人尚都公司主张有权继续代理经营没有依据，被上诉人请求确认上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满，并据此要求上诉人尚都公司返还案涉商铺，一审法院予以支持。关于2016年第二季度起至实际返还之日的占用费问题。因上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩签订的代理合同已于2016年3月31日终止，双方并未就合同到期后续约等问题达成协议，上诉人尚都公司应当向被上诉人黄冠珩支付实际返还商铺前的占用费。被上诉人黄冠珩主张按照回报率17%的标准计算，提供了媒体对于附近扬名广场的租赁情况的报道，一审法院认为，各商场的具体位置、定位及经营状况均不同，且从媒体报道来看，2012年扬名广场的租金回报率在税后7%左右，2016年的报告也只是说到物业顾问公司对各商圈首层租金的大致水平，均不足以证明被上诉人黄冠珩17%回报率的主张，被上诉人黄冠珩按回报率17%计算租金的请求，依据不足，一审法院不予支持。结合本案的实际，合同期内7%的回报率是双方在2011年续签合同时确定的标准，履行至合同期满，同意继续委托上诉人尚都公司代理经营的业主继续执行该标准，亦客观反映了该商场的实际经营状况，所以，参照原合同约定的标准计算合同期满至上诉人尚都公司返还商铺之前的占用费，更为符合案涉商铺的真实情况，上诉人尚都公司实际按照季度租金16608元履行，高于合同约定的标准，应按照该实际履行的标准支付至实际返还商铺之日的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认黄冠珩与尚都公司于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满；二、尚都公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市××××区凤凰路1168号尚都商业广场一层6#商铺返还给黄冠珩；三、驳回黄冠珩的其他诉讼请求。本案受理费人民币7751元（被上诉人已预交案件受理费924元），由黄冠珩负担509元，尚都公司负担7242元。二审期间，上诉人尚都公司向本院提交了如下证据：1、《商铺委托代理经营合同》，拟证明上诉人尚都公司在2017年4月8日与业主签订合同的情况；2、《中国建设银行单位客户专用回单》及附件，拟证明上诉人尚都公司于2017年1月12日按约向被上诉人黄冠珩支付2017年1月至3月的返租金；3、《中国建设银行单位客户专用回单》及附件，拟证明尚都公司于2017年1月12日按约向被上诉人支付2017年4月至6月的返租金。被上诉人黄冠珩对证据1的三性均不予认可，并主张该证据并非新证据；对证据2、3的真实性均无异议，但对该证据的合法性、关联性均不予认可。上诉人尚都公司二审主张一审法院错查、漏查如下事实：1、截止至2016年12月2日，和尚都公司签订合同的有148份，面积为10038.84平方米，占总面积10963.94的90.56%。尚未签合同的户数共计37户，业主商铺面积为9251.1平方米，占总面积的8.44%。2、根据《房产面积成果表》，恒裕公司商铺面积为8720.61平方米，占总面积的79.54%，一审法院对此事实查明错误。对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人尚都公司上诉主张依据上诉人尚都公司与被上诉人黄冠珩2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，超过商铺总面积80%的业主同意按年回报率7%的标准委托尚都公司统一经营的情况下，被上诉人黄冠珩亦应按照合同约定与上诉人尚都公司续签合同，因此，本案的焦点为依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式是否必然包括接受相应的租金标准及尚都公司是否应返还涉案商铺。为此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺虽然处于虚拟分割状态，不同于一般意义上的商铺，且统一经营有可能更大程度上发挥商铺的价值功能，但不能据此否认并损害所有权人黄冠珩对涉案商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利；其次，《商铺委托代理经营合同》第十条约定的内容仅仅为合同到期后，是选择统一经营方式还是自行经营方式应依据少数服从多数的原则，该条并未约定租金的标准也应依据少数服从多数的原则。同时，每个业主所有的商铺位置、面积大小各不相同，其租金标准亦应有所不同，在合同没有明确约定租金标准亦应采用少数服从多数原则的情况下，依据统一的租金标准无疑损害了部分业主的利益；最后，尚都商业广场一至五层商铺面积为10963.94平方米，但其中作为尚都商业广场开发商的恒裕公司拥有商铺面积已达8720.61平方米，占总面积的79.54%，而恒裕公司的股东与尚都公司的股东存在利害关系。在恒裕公司出售商铺、尚都公司与业主签订《委托代理经营合同》时，均未向业主说明或披露该情况，如按照前述第十条的原则来确定租金标准，则会出现可能需达到购铺的全部个人业主同意的情况下才能改变尚都公司提出的租金标准的实际情况，势必将造成个人业主行使租金的决定权受该客观情况所限，而这明显与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数”的原则集体决策的本意不符。综上，上诉人尚都公司关于依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式必然包括接受相应的租金标准的主张没有事实依据，本院不予支持。因合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故黄冠珩与尚都公司2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。而如上所述，选择统一经营方式并不必然包含接受统一的租金标准，双方就租金标准又未达成一致，故尚都公司无权继续代理经营涉案商铺，尚都公司主张其无须返还的主张亦就没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，尚都公司的上诉请求及事实理由无事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1848元，由珠海市尚都商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年六月二十七日书记员 苏婉婷 来自