（2017）京0101民初8485号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-06-24
案件名称
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与焦文亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司,焦文亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初8485号原告（反诉被告）：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地本市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：吴新英，女，1972年6月10日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：赵尚国，男，1983年5月18日出生，该公司职员。被告（反诉原告）：焦文亮，男，1978年2月16日出生。委托诉讼代理人：焦文明，男，1979年10月4日出生，自由职业。委托诉讼代理人：王秀琴，女，1948年9月20日出生，北京市西城区华天饮食退休职工。原告（反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）焦文亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人赵尚国、吴新英，被告（反诉原告）焦文亮的委托诉讼代理人焦文明、王秀琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告缴纳所欠物业费等费用8917.88元；2、请求判决被告缴纳违约金909.34元；3、本案诉讼费由被告方承担。事实及理由如下：被告焦文亮是我公司管辖内仓夹道××室产权人，被告自2005年12月1日至2017年12月31日期间未按照按时缴纳的约定向原告单位缴纳物业服务相关费用，拖欠原告公司该费用已达145个月之久。被告的上述行为严重违反了双方于2003年3月31日签订的《物业管理公约》及《前期物业管理服务协议》。协议中明确约定：被告有按时缴纳物业费管理服务费用的义务，被告违反了双方之间约定的相关条款，属于违约行为。为维护公司及其他业主的共同利益，保护“协议”与“公约”的法律效力，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决被告支付所欠物业费及违约金，并且承担本次诉讼费。被告（反诉原告）焦文亮辩称：原告所述不实。原告没有尽到物业服务本身的职责，具体体现在小区垃圾占道；私设地锁；地下室出租住人；墙体遍布小广告；小区的照明也存在问题，给居民带来诸多不便；保安看守大门的位置，私按护栏，私设地锁收取停车费；电梯一周内出现两次故障；原告的财务也未在小区内予以公开；且原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告是开发商指定的物业公司，如果被告不与其签约，开发商就不给被告住房钥匙，协议属于霸王条款，被告认为原告在此从事物业服务不适合，希望将其清退。故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告向原告提出反诉，反诉请求为：1、要求原告一周内清理小区内堆放的垃圾。拆除私搭乱建、修缮照明设施,拆除小区非法安装的地锁，清理楼房地下室居住人员，安装小区5号楼和9号楼门禁，拆除清理小区非法广告（包含电梯内广告），清除小区店面非法占道，清除小区三包范围的废品收购站，清除小区地下车库的商业洗车店面，清除小区9号楼的图文社，清除小区9号楼的小卖部，小区花园夜间开启照明，小区开通南门消防通道，小区东门和西门设置保安24小时把守；2、要求原告赔偿被告5万元人民币；3、判决原告承担本案诉讼费。事实及理由如下：2003年7月17日，原、被告签订《北京市海运仓小区物业管理公约》，原告未按照合同约定履行自己的责任和义务，未做到有效管理，垃圾堆放未清理，私搭乱建未拆除，照明设施未修缮，夜间小区照明未开启，未清理小区内非法广告，未清理小区非法占道，未清理小区三包范围的废品收购站，未清理地下车库的非法占用洗车店，未清理9号楼的非法占用图文社，未清理9号楼楼下非法占用小卖部，小区封堵南门消防通道，小区东门和西门未有保安把守。为了维护小区居民的良好环境及合法利益，故被告提出反诉。针对被告焦文亮提出的反诉，原告（反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司辩称：不同意被告的反诉请求。小区内的生活垃圾原告都是日清，私搭乱建原告也是竭尽全力在维护业主的合法权利，原告去年就已起诉了部分违建业主，取得了一定的效果，目前尚有部分案件没有审结。地锁问题、破旧自行车问题，原告都是联合城管等部门在积极治理。5号楼和9号楼的门禁，是人为破坏了，需要三分之二业主共同出资，才能将门禁修缮。小广告问题，物业保洁人员屡次清洁，不间断地在治理。非法占道包括北门仓6号楼的非法经营问题原告多次找过城管部门，有关部门也开过罚单，原告没有执法权，只能配合城管去管理。废品收货站是在小区外面，不是小区红线内，不是原告管辖区域。地下洗车、图文店等，涉及到产权人与开发商的协议，不是原告物业公司的行为。小花园夜间照明为了节约资源，小区照明是根据季节的不同，原告安装了开关控制，天黑自动开启，天亮自动关闭。消防通道并非24小时开通，钥匙由值班室保管。小区的东门、西门原来有人值守，现在从人防改为机防，安装了摄像头，节约资源加强巡视。被告主张的5万元赔偿金，于法无据，原告不同意给付。经审理查明：原告为被告居住小区发展商北京市东城区××中心（案外人，以下简称××中心）选定的物业公司。被告系本市东城区仓夹道××室的产权人，该房建筑面积为52.02平方米。2003年7月17日，原、被告及××中心三方签订《海运仓小区物业管理公约》。三方约定，在物业管理委员会成立之前，发展商选定原告为被告居住小区物业管理公司；住宅物业管理服务费为0.50元/月/建筑平方米，按年交纳，应在当年12月20日前交纳；上述费用包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地维护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理；生活垃圾清运费30元/户/年，每年6月30日前交纳当年费用；按年交纳的费用，由业主入住时交清费用，次年费用在本年度期满前交纳；上述收费标准依本市新的规定进行调整等。被告在上述公约尾页的《承诺书》上签署姓名，该承诺书载“我已详细阅读经北京市居住小区管理办公室核准的《海运仓小区物业管理公约》，……同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》。双方约定，乙方第一次交费日期当日为次年度应当交费起始日期，自起始日期起15日内；住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.50元,第一次交费日期为本年度应当交费时间，向后15日内；受有关部门委托，甲方可提供水、电、燃煤气、电信、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。上述合同签订之日，被告交纳了当年的物业管理费及生活垃圾清运费，被告办理了入住手续。诉讼中，原告称北京市发展和改革委员会发布的文件“京发改[2005]2662号”称，自2005年12月起，国家将物业服务收费基准价调整为0.55元/建筑面积平方米/月，并对电梯费、水泵费等进行了调整。现原告按照0.51元/建筑面积平方米/月的标准计收被告应交的物业费，其他费用按照规定收缴。另称，按照双方《海运仓小区前期物业管理服务协议》上约定的违约金标准计算，被告应支付的违约金数额过高，故以被告应交费用10%的标准酌情收取违约金。庭审中，被告表示原告的物业服务存在严重瑕疵，其起诉已经超过诉讼时效期间，并对原告的收费标准不予认可。诉讼中，被告提出反诉。对此，原告表示关于物业费的收取问题，其长年在小区的公共部位张贴收费通知，并提供生效的民事判决书予以佐证。对被告的反诉请求不予认可。另查，本案在审理期间，本院到诉争小区进行现场勘验，发现小区内多处堆放有装修垃圾，且在小区内的南颂年胡同7号楼的东侧、小区小西门附近、中心花园附近发现有4盏照明灯损坏。对此，原、被告双方没有异议。上述事实，有《海运仓小区物业管理公约》，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《入住通知单》，缴费通知，民事判决书，照片、视频、勘验记录及原、被告的当庭陈述等在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明事实，原、被告所签《海运仓小区物业管理公约》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效。现原告依约履行了物业管理责任，被告在接受有关服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行，否则应承担违约责任。故原告所请，理由充分，本院予以支持。但应指出，根据海运仓小区物业管理公约》及《海运仓小区前期物业管理服务协议》的约定，原告要求被告给付至2017年底的物业服务费，依据不足，被告在本次诉讼中应交纳物业费至2016年12月31日。关于被告所持原告的起诉已经超过诉讼时效期间的抗辩意见，根据原告提供的生效裁判文书的认定，原告在物业服务期间未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采信。但应指出，被告在答辩过程中所述理由，系本案成讼原因，且原告的物业服务确存在需改进之处，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告在本次诉讼中所提反诉请求一节，根据本院现场勘验，小区内多处确实堆放有装修垃圾，小区内亦有部分照明灯存在损坏的情况，故被告要求原告清除小区内的垃圾及修复损坏照明灯的反诉请求，理由正当，本院予以支持。清除及修理期限由本院酌定。关于被告要求原告赔偿5万元经济损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。被告要求安装小区5号楼和9号楼门禁，小区花园夜间开启照明，小区开通南门消防通道，小区东门和西门设置保安24小时把守的反诉请求，依据不足，本院不予支持。同时，被告主张的其他反诉请求，涉及其他不特定的第三方，故其在本次诉讼中要求一并予以解决，依据不足，本院亦不予支持。被告可通过其他方式另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告焦文亮于本判决生效后十日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二○○五年十二月一日至二○一六年十二月三十一日的物业费等相关费用共计人民币八千一百七十九元（含物业费三千五百二十八元、电梯费二千一百九十九元七角二分、水泵费六百九十二元七角九分、安全防范设施设备日常运行维护费三百四十三元三角三分、消防设施设备日常运行维护费六百八十六元六角六分、代收垃圾处理费三百九十六元、代收垃圾清运费三百三十二元五角）；二、原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内清除北京市东城区海运仓小区内现有的生活垃圾及装修垃圾；三、原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内修理北京市东城区海运仓小区内南颂年胡同七号楼东侧、小区小西门附近、中心花园附近的四盏照明灯，恢复照明功能；四、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告焦文亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担10元，被告焦文亮负担20元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。反诉费525元，由原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担25元，被告焦文亮负担500元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 提二〇一七年六月二十七日书记员 蒋彤彤 关注微信公众号“”