（2017）闽09民终789号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-11-22

案件名称

叶礼海、纪丽华物业服务合同纠纷二审民事裁定书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶礼海,纪丽华,王丽枫,郑守录,陈瑾,曾克钟,曾月凤,王芬,郑孙福,钟少玲,张桂乾,洪梅凤,池长升,周正贵,张小雪,刘铝燕,方振容,福建家景置业有限公司,福鼎恒泰物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条

全文

福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2017)闽09民终789号上诉人（原审原告）：叶礼海，男，1976年3月21日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：纪丽华，女，1975年1月16日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：王丽枫，女，1976年3月2日出生，汉族，职员，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：郑守录，男，1988年11月21日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：陈瑾，女，1988年6月28日出生，汉族，务工，户籍地浙江省苍南县，上诉人（原审原告）：曾克钟，男，1981年8月1日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：曾月凤，女，1984年2月28日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：王芬，女，1971年1月14日出生，汉族，教师，户籍地福建省福鼎市桐山街道桐南市，上诉人（原审原告）：郑孙福，男，1968年6月12日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市桐山街道桐南市，上诉人（原审原告）：钟少玲，女，1983年3月15日出生，畲族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：张桂乾，男，1977年4月5日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：洪梅凤，女，1984年4月7日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：池长升，男，1981年5月10日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：周正贵，男，1974年6月5日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：张小雪，女，1983年3月16日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人（原审原告）：刘铝燕，女，1987年6月11日出生，汉族，务工，户籍地福建省福安市，上诉人（原审原告）：方振容，男，1988年9月29日出生，汉族，务工，户籍地福建省福鼎市，上诉人共同委托诉讼代理人：林群、张淑娟，福建起来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建家景置业有限公司，住所地：福建省福鼎市潮音岛山水名都。法定代表人：陈小文，总经理。委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福鼎恒泰物业管理有限公司，住所地：福建省福鼎市潮音岛山水名都会所二层。法定代表人：苏忠宣，总经理。上诉人叶礼海等17人因与被上诉人福建家景置业有限公司（下称：家景置业公司）、福鼎恒泰物业管理有限公司（下称：恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2016）闽0982民初2630号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶礼海等17人的共同委托诉讼代理人张淑娟、被上诉人福建家景置业有限公司的委托诉讼代理人李剑锋、被上诉人福鼎恒泰物业管理有限公司的法定代表人苏忠宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶礼海等17人上诉请求：撤销原审裁定，并指令一审法院对实体进行审理。事实和理由：一、一审法院认定恒泰物业公司在福鼎市潮音岛铂金华城4号地住宅小区（以下简称铂金华城小区）小区入口处设置障碍的行为，是其作为提供物业服务方面对小区的通行设限，属于物业服务合同内容的物业管理行为，并以此认定叶礼海等人主体不适格。一审上述认定事实错误。首先，根据商品房买卖合同及铂金华城小区4号地块规划，地上应有110个停车位，地下应有658个停车位。地上停车位依法应属全体业主所有，全体业主均可使用。另根据家景置业公司提供的小区“交通组织规划图”，明确标“把车行线路设计在小区内部的外沿，地上停车库沿着车行线布置”。换言之，小区地上停车位应沿着小区车行主干道布置。叶礼海等17人作为业主有权通行于小区内地上停车位。其次，家景置业公司、恒泰物业公司在小区入口处设障行为侵害了业主的通行权。叶礼海等人认为在业已规划且已有合同约定本应由所有业主自由通行之道路上设置障碍，应征得所有业主同意，但主张移除路障权利则是每个业主均能主张的。通行权是法律赋予公民的一项基本权利，同时根据《物权法》第73条、第74条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，业主均合法享有使用权。一审法院业已认定恒泰物业公司在小区入口处设障行为，对小区内的机动车的通行确有实质性的阻却作用。据此，其行为不仅侵害了小区全体业主共同权益，也侵害了叶礼海等个人的通行权利。小区内任何一个业主其个人均可作为适格主体独立起诉。第三，一审判决认为要求变更恒泰物业公司在小区的公有部分设障、限制通行的物业管理行为，应属于业主共同决定的重大事项，该认定错误适用法律。改变用途指将原规划好的用途予以根本性改变。如小区架空层本规划用于当停车场，现改变用途为公共活动室。而恒泰物业公司在路口设障、限制通行行为并非改变共有部分用途，仅是配合开发商销售地下车位而限制小区业主车辆通行，而人员步行、二轮车辆通行并不受影响，因此其通行的用途并未完全改变，仅是部分受限。故叶礼海等人要求移除路障行为并非系业主共同决定之重大事项。第四、设置路障既不符合规划，还存在极大安全隐患，给业主也带来极大不便。根据4号地块规划总平图和平面图，出入口处并无设置路障的规划。出入口（包括消防通道）均被设障，若突发紧急情况，消防车、120车等特殊车辆亦无法通行。小区业主房屋装修、搬家、结婚、接送病人等诸如此类行为，也因路口设障，车辆无法进出给业主造成极大不便。恒泰物业公司在案件审理过程中公告通知业主在其限定的时间内到其办公场所签字，不去签字者代表反对移除路障。恒泰物业公司此做法既缺乏法律依据。综上，一审法院因错误事实认定，致其错误适用法律。二、一审法院认定家景置业公司未参与为促使地下车库的销售而在小区入口处设置障碍的行为，属认定事实错误。首先，恒泰物业公司法定代表人苏忠宣一审庭审当庭陈述开发商家景置业公司向其指示，要在小区入口处设卡，业主未购车库不让进，并陈述只要开发商同意即可放行。其次，恒泰物业公司系受家景置业公司聘用，双方签订了前期物业管理合同。在业主委员会未成立前，该前期合同一直有效，恒泰物业公司日常听从家景置业公司指挥。第三，小区商品房仍在开发建设且未完全出售，家景置业公司并未退场，亦与恒泰物业公司对小区进行共同管理。家景置业公司辩称：1.一审法院经与双方当事人查看现场，听取双方的意见，并且调取建设局的相关建设备案材料，在此基础上做出的裁定正确；2.叶礼海等17人上诉状中陈述的事实和理由与客观事实不符，铂金华城小区4号地块上面规划有108个停车位，已建成地上车位40多个，另外的58个车位处于建设中。从一审家景置业公司提供的停车规划图看，地上车位是沿小区外延红线内设置，这样可以实现小区人车分流。并且小区中并未设置障碍进入小区路口，进入小区住宅的地面也没有规划停车位。3.一审过程中，家景置业公司已经按照法院的要求，征求全体业主的意见，绝大多数业主不同意移除障碍物，且小区人员进入密集，如果没有进行管理的话，会对小区内部的人身安全造成影响。相关的消防车、搬家等都有临时性的通道，也不会影响到小区业主的正常生活；4.本案涉及17人共计9户，小区中有五、六百人，绝大部分的业主均不同意小车进入小区，叶礼海等人益不能代表大部分业主，并且该方面的纠纷也应召开业主大会，要听取大部分业主的意见。一审认为原告主体不适格，驳回其起诉正确。恒泰物业公司辩称：同意家景置业公司的答辩意见。叶礼海等17人向一审法院起诉请求：1.依法判令家景置业公司、恒泰物业公司立即停止侵害、排除妨碍，移除堵在位于铂金华城小区2个入口处的障碍物；2.本案诉讼费用由家景置业公司、恒泰物业公司承担。一审裁定认为，叶礼海等17人，即叶礼海等9户业主，分别与恒泰物业公司据案涉《前期物业服务合同》成立物业服务合同法律关系。目前，恒泰物业公司于铂金华城小区2个入口处设障的行为，对铂金华城小区内的机动车（本案主要指轿车或以上规格的机动车辆）的通行确有实质性的阻却作用，形成“铂金华城小区入口及道路不允许未购买地下停车位的业主机动车通行”的现状，但恒泰物业公司的上述设障行为，系对铂金华城小区的通行设限的物业服务合同的内容，而区别于民事法律意义上的一般侵权行为，属于物业管理行为。另外，叶礼海等17人未举证证实恒泰物业公司的上述设障行为由家景置业公司授意而为，或者提供家景置业公司实际参与铂金华城小区物业管理的证据，故排除家景置业公司实施民事侵权行为，并认定家景置业公司并未参与铂金华城小区的物业管理。根据《物业管理条例》第六条第二款第二项：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议……”，既然恒泰物业公司在铂金华城小区2个入口处的设障行为系物业管理行为，那么叶礼海等9户业主对于专有部分以外的共有部分享有共同管理并对有关事项的提出建议的权利。至于叶礼海等9户业主是否有权要求恒泰物业公司停止侵害、排除妨碍，移除堵在铂金华城小区（2个入口处的障碍物的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”结合本案实际，恒泰物业公司就铂金华城小区的公共部分设障，限制通行应属于由业主共同决定的重大事项，而铂金华城小区现有316户业主，仅有叶礼海等9户业主就该限制通行情况提出异议，故叶礼海等17人主张恒泰物业公司移除铂金华城小区2个入口处得障碍物，其主体并不适格。至于恒泰物业公司在铂金华城小区2个入口设障行为的合理性在本案中不再予以分析认定。另外，根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。”鉴于目前整个铂金华城小区未完全竣工，也未成立业主大会的实际情况，本院建议铂金华城小区可经现有的全体业主以集体讨论或者书面征集意见的形式，实名签署意见，以确定是否移除铂金华城小区2个入口处的障碍物，并将意见结果在铂金华城小区内予以公示并反馈至恒泰物业公司，更好地解决铂金华城小区的通行以及其他物业管理问题，以切实有效维护全体业主的权益。根据“不告不理”的民事诉讼法律原则，依据叶礼海等17人的诉讼请求，仅就诉讼主体、是否移除恒泰物业公司于铂金华城小区2个入口处的障碍物等问题进行审理，而各方当事人对铂金华城小区之地上停车位、地下停车位的设置、权属、使用等相关具体问题的争议，不属于本案审理范围，故在本案中不予分析认定。若叶礼海等9户业主或铂金华城小区其他业主对停车位等属于在履行《商品房买卖合同》过程中产生的纠纷，可依据其各自与作为开发商的家景置业公司之间就《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，以寻求其他方式进行权利救济或另行提起诉讼。综上所述，叶礼海等17人主张家景置业公司、恒泰物业公司立即停止侵害、排除妨碍，移除堵在铂金华城小区2个入口处的障碍物的诉讼请求，其起诉主体不适格。另外，本案因恒泰物业公司的物业管理行为引发纠纷，属于物业服务合同的内容，故本案案由应为物业服务合同纠纷。裁定：驳回叶礼海、纪丽华、王丽枫、郑守录、陈瑾、曾克钟、曾月凤、王芬、郑孙福、钟少玲、张桂乾、洪梅凤、池长升、周正贵、张小雪、刘铝燕、方振容的起诉。二审审理查明：1.铂金华城小区由家景置业公司开发建设，小区用地为商住两用，商业区与住宅区相对分离。家景置业公司选聘恒泰物业公司管理小区前期物业。2.铂金华城小区4号地块采取分期建设，目前尚未全部竣工。叶礼海等17人系铂金华城小区第一期已入住业主。铂金华城小区4号地块规划地上应有110个停车位，地下应有658个停车位。家景置业公司已在小区商业区域车行道沿线设置了部分地上车位。3.恒泰物业公司在铂金华城小区第一期入口处设置障碍物（石球）的方式限制小车在住宅区内的地面自由通行，进入住宅区域的小车通行受限后，仅能驶往地下车库。4.铂金华城小区的规划设计的“交通组织”内容为：本工程在交通设计中，利用交通网络布局将主要人流路线与主要车行流线相对独立设立，把车行线路设计在小区内部的外沿，地上停车库沿着车行线路布置，地下车库的主要出入口开向小区主次入口，使大部分车流不经过小区内部直接进入地下车库，以便降低相交机会，实现人车分流，从而降低因人员通行造成车辆堵塞的可能性。上述事实有双方当事人在一审中提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：首先，恒泰物业公司系家景置业公司选聘的前期物业，叶礼海等17人以恒泰物业公司在小区入口处设置路障妨碍其小车通行为由提起本诉，从双方争议的实质看是因物业服务企业的管理行为而引起的纠纷，故本案当事人实际诉争的法律关系为物业服务合同法律关系，案由应确定为物业服务合同纠纷。其次，铂金华城小区交通网络规划中“将主要人流路线与主要车行流线相对独立设立，把车行线路设计在小区内部的外沿，地上停车库沿着车行线路布置”，其设置相对人车分流的道路，有利于形成舒适、安全的居住空间和较高的人居品质。从家景置业公司提供的小区规划设计方案看，其地上停车位设立于小区内部外沿，并未非设立于住宅区域的通行车道上。恒泰物业公司依前期物业服务合同约定，对小区住宅内部的车辆通行、停放秩序负有管理义务，其在铂金华城小区第一期入口处针对小车通行设置路障的行为，应理解为履行物业服务合同的举措。该举措是针对小区路面公共部位的管理行为，并非为了约束特定对象的业主。且该举措的目的系出于小区人车分流的整体通行方案和人居环境定位，亦无造成加害特定业主其他权利的情形。因铂金华城小区目前未设立业主委员会更未制定小区管理规约，叶礼海等17人亦未举证建设单位家景置业公司有制定过涉及住宅区域车辆可自由通行的临时管理规约，故恒泰物业公司该管理行为是否恰当或符合全体业主共同利益，有待全体业主共同决定。叶礼海等17人提起本案诉讼，其主体不适格，其上诉请求不能成立，应予驳回。此外，另需说明的是，本院虽对叶礼海等17人的上诉请求予以驳回，但恒泰物业公司对其以设置石球限制小车通行的合理性仍应加以研判或改善限制车辆通行的方式，确保小区发生危及业主生命、财产等紧急情况下或业主基于特定活动有通行必要时，相关车辆、人员、设备能够获得及时、便利的通行，以便更好地维护全体业主的权益。叶礼海等17人提出的家景置业公司设置的地面停车位业主其无法使用的问题，不属本案审理范围，其可另行主张。综上，叶礼海等17人的上诉请求不能成立。一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　　沈鸣鸣审判员　　陈富强审判员　　易丽容二〇一七年六月二十七日书记员　　彭杨清来源：百度搜索“”