（2017）渝0154民初2851号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-10-23
案件名称
开县大唐物业管理有限公司与王珠物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市开州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开县大唐物业管理有限公司,王珠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0154民初2851号原告开县大唐物业管理有限公司，统一社会信用代码9150023459674085OU，住所地重庆市开州区汉丰街道南山中路221号。法定代表人黄潇，该公司经理。委托代理人（特别授权）魏琳，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。被告王珠，男，汉族，生于1981年12月22日，住重庆市开州区。原告开县大唐物业管理有限公司诉被告王珠物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月14日立案受理后，同年5月17日由代理审判员戚国涛适用小额诉讼程序依法公开开庭进行了审理。原告开县大唐物业管理有限公司的委托代理人魏琳，到庭参加了诉讼，被告王珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其适用缺席审理。本案现已审理终结。原告开县大唐物业管理有限公司诉称，被告购房居住的XX小区由原告在提供物管服务，因原告2012年12月28日与XX房地产开发公司签订前期物业管理服务合同，对该小区核定的物业管理费按建筑面积每平方米1.2元/月计收（含公共消耗）及违约责任条款。被告购买的房屋未进行装修，按每平方米0.6元/月收取，被告房屋的建筑面积为86.45平方米，每月应缴物管费51.90元。被告自2015年4月至2016年8月30日连续17个月未交物管费，共计865元。原告多次电话催收并在小区张贴催收公告，被告至今未交，应根据合同的约定交纳按每日千分之三交纳违约金，数额较大，原告仅主张500元违约金。原告遂诉至法院，请求法院依法判决被告支付原告物业管理费共865元、违约金500元并承担本案诉讼费。被告王珠未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：开州区XX小区（即被告居住的小区）开发商重庆尊城房地产开发有限公司与原告开县大唐物业管理有限公司签订《重庆市物业管理服务合同》，合同的服务期限为自2014年6月30日起至2019年6月30日止，住宅物业管理服务费的费用收取标准为每平方米1.2元/月，业主的空置房的其他物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳，业主应与每月10号之前交纳物业服务费，业主未能按时如数交纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告公司的服务期截止到2016年8月30日。被告王珠在该小区的房屋1幢14-4未装修属空置房，自2015年4月至2016年8月30日连续17个月未交物管费，共计865元。另查明，原告于2016年10月17日通过重庆市开县汉丰法律服务所向小区业主发函，其内容为：希望业主本着诚实信用的基本商业原则，务必于2016年10月31日前到永兴街南五路16号（汉丰法律服务所）完善物业服务欠费，否则，开县大唐物业管理有限公司将委托法律途径追究违约责任。到期后被告没有支付物管费。原告于2017年3月10日通过重庆市开县汉丰法律服务所再次向小区业主发函催收所欠物管费，但被告王珠仍未给付。上述事实有原告的陈述，原、被告身份信息复印件材料、物业服务合同、业主接房通知单及催收公告、函2份在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”，及第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”开州区XX小区（即被告居住的小区）开发商重庆XX房地产开发有限公司与原告开县大唐物业管理有限公司签订《重庆市物业管理服务合同》属于前期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务，该合同对开州区XX小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告按照合同约定履行了相关义务并向被告催要过其所欠物业管理费。作为业主的被告王珠应当按照物业管理服务合同的约定缴纳自2015年4月至2016年8月30日止的物业管理费共计865元。因此，本院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金500元的请求问题。因物业服务合同是原告与开发商签订的前期物业合同，作为业主的被告对合同内容不一定完全知晓，加之原告向小区业主发函催收物管费时也未告知业主要依约支付违约金。违约金主要是违约方违反合同约定对守约方造成损失的弥补，本案中原告也未向本院举证证明其因被告违约造成的损失有哪些，因此原告主张由被告王珠支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告王珠在本判决生效后七日内支付原告开县大唐物业管理有限公司物业管理服务费865元。二、驳回原告开县大唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王珠负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（此页无正文）代理审判员 戚国涛二〇一七年六月二十七日书 记 员 谭 琴 微信公众号“”