（2017）甘12民终160号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-13

案件名称

两当县轻工厂与甘肃省两当县云坪林木综合开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省陇南市中级人民法院

所属地区

甘肃省陇南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

两当县轻工厂,甘肃省两当县云坪林木综合开发公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2017）甘12民终160号上诉人（原审被告）：两当县轻工厂,住所地：两当县城关镇。法定代表人:陈某，系该厂厂长。被上诉人（原审原告）：甘肃省两当县云坪林木综合开发公司，住所地:两当县东桥头。法定代表人：王某，系该公司经理。上诉人两当县轻工厂因与被上诉人甘肃省两当县云坪林木综合开发公司（以下简称”云坪林木公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服两当县人民法院（2016）甘1228民初102号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月15日立案后,依法组成合议庭,因双方当事人均未提出新的事实和证据不开庭进行了审理，本案现已审理终结。两当县轻工厂上诉请求：l、要求依法重新对本案案由认定为拆迁补偿协议纠纷。2、要求依法撤销两当县人民法院(2016)甘1228民初102号民事判决书第二项、第四项判决内容，判决依法驳回被上诉人要求上诉人返还30万元履约保证金的诉讼请求以及要求上诉人支付陈守明购房款50万元的诉讼请求。3、由被上诉人承担二审诉讼费。事实与理由：（一）一审判决案由认定错误，事实不清，适用法律不当，导致判决严重不公。本案双方所签订的合同名为《企业合作协议》，实为拆迁补偿协议，并非合资、合作协议纠纷。因此本案定性以及判决应当使用拆迁补偿的相关法律规定。且由于合同签订以后，上诉人已经履行了全部合同义务，所以一审法院判决双方解除合同，恢复到合同履行以前的状态，不仅应当考虑被上诉人的利益，更应当考虑上诉人已经履行合同所遭受的全部损失。故一审法院对于上诉人的损失避而不谈的判决显属错误。首先，2013年4月10日，双方签订的补偿协议中明确约定，上诉人将轻工厂院内的场地及旧建筑物全部交由被上诉人拆除、规划、新建新住宅楼，被上诉人在将楼房建造好以后，给甲方补偿16套房屋，因此从双方上述的约定可以看出，上诉人与被上诉人之间属于拆迁补偿协议，而非合资合作协议。故与本案有关的所有问题应当使用拆迁补偿的相关法律规定。其次，由于合同内容是拆迁补偿协议，因此对于上诉人来说，我方在此合同履行中主要有两项义务，一是在签订合同之后将轻工厂院内东院场地及地上旧建筑物全部整体交由原告方，对于这一点，被上诉人在诉状中己承认我方给其交付了轻工厂土地及34间房屋(实际给被上诉人交付的房屋为62间)，而且被上诉人至今仍然对于上述土地及房屋实际占有和使用、收益。因此对于我方的上述义务我方已经实际履行。我方在本合同中的第二项义务就是按照合同第七条的约定，给被上诉人提供四界无争议且权属清楚的土地，被上诉人收到我方土地使用证的收条，证实我方已经将轻工厂的相关土地使用权利证书交付被上诉人，并且证明我方对于轻工厂院内的土地拥有合法的使用权，而且从土地使用证上我们可以很清楚的看出，我们给被上诉人所交付的土地四至范围清楚，毫无争议，且被上诉人现在也已经实际占有土地和房屋。另外按照该合同，我方还应该履行的义务就是与被上诉人共同负责办理新建楼准建及土地手续，2013年9月28日我方向政府有关部门所提交且有政府有关领导签字的申请报告，可以证实为了办理相关土地手续，我方已经履行了义务。而且按照拆迁常规，我方对于办理土地使用手续仅仅只有协助的义务，按照相关法律规定，谁开发谁办理土地使用手续是常理，本合同之所以不能正常履行，完全是由于被上诉人不能办理土地手续所致，与上诉人毫无关系，也当然不存在上诉人违约的情形。基于以上理由，我方认为双方签订合作协议以后，我方已经积极履行了合同项下我方应当履行的全部合同义务，而正是在我方前期履行合同过程中，早已于合同签订之时将轻工厂院内的房屋和土地等整体交付给被上诉人，而从双方签订协议至今，被上诉人已经在上诉人给其交付的土地及房屋上居住、使用、收益近四年，在这四年期间，被上诉人将原有房屋全部出租，收取租金，获得利益近40万元，故从公平的角度出发，如果法院认为合同解除，所有的一切恢复到合同履行以前的状态，被上诉人应当返还其使用上诉人土地及房屋近四年的所有收益，而一审法院判决上诉人返还被上诉人30万履约保证金，明显属于有意偏袒被上诉人。另外，在双方签订协议以前，上诉人的场地上有两条能正常运转的正达衬衫生产线，价值约60余万元，而正是由于本合同的签订和部分履行，才导致上诉人的生产线损坏，错过了获利机会，如今，一审法院只判决解除合同，而对于上诉人在合同签订以后至今所遭受的损失却只字不提，其行为也显然已经严重侵犯了上诉人的合法权益。(二)一审判决书中第二项即要求上诉人于本判决生效后15日内给被上诉人返还30万元履约保证金的判决内容毫无事实依据和法律依据，显属错误。首先，从法律上来说，对于被上诉人给上诉人交付的30万元履约保证金，上诉人没有返还的义务。上诉人方没有任何违约行为，这一事实是一审法院依法予以认可的，而被上诉人的违约行为却显而易见，表现在：第一、双方的合作协议签订以后，被上诉人丝毫没有履行合同义务，没有进行房屋建造行为，更无法按照合同约定的期限向上诉人交付房屋，其行为严重违约，导致我方无法实现合同目的，第二，从合同的实质内容来看，双方之间的约定分明就是拆迁补偿协议，因此按照相关法律规定，谁开发谁办理土地使用手续是常理，且在办理相关土地手续的过程中，被上诉人并没有积极的支付办理相关手续的费用，所以导致土地手续迟迟未被批准。由于被上诉人新建楼房将要使用的土地属于国有土地，被上诉人要进行开发，必须支付土地出让金等相关费用，但截至开庭，被上诉人也没有拿出证据证明其支付了办理土地手续的相关费用，所以无论是从从合同约定还是法律规定来看，合同如今不能履行完全是由于被上诉人的违约行为所致，而且其行为确实已构成根本违约,上诉人对于被上诉人交付的履约保证金30万没有退还的义务。其次，从事实上来说，一审法院要求上诉人退还被上诉人履约保证金30万严重不公。从双方的协议签订至今，被上诉人已经在上诉人给其交付的土地及房屋上居住、使用、收益近四年，在这四年期间，被上诉人将原有房屋全部出租，收取租金，获得利益近40万元，另外，在双方签订协议以前，上诉人的场地上有两条正常的生产线，价值约60余万元，而正是由于本合同的签订和履行，才导致上诉人的生产线损坏，错过了获利机会。（三）一审法院判决第四项将完全不同的两个法律关系混淆在一个案件中处理显属错误。其在没有对房屋买卖合同纠纷进行审理的情况下，直接判决并不是房屋买受人的上诉人连带支付房屋价款的行为严重侵犯了上诉人和本案第三人的合法权益。故提请二审法院依法撤销一审法院判决书第四项，依法改判被上诉人与本案第三人的房屋买卖合同纠纷另案处理。本案审理的是拆迁补偿协议纠纷，本案的诉讼主体分别为两当县云坪林木综合开发公司和两当县轻工厂，而被上诉人与第三人陈守明签订的售房合同的合同主体为被上诉人的法定代表人王某和陈守明，而本案上诉人的法定代表人陈某在售房合同中仅仅是担保人的身份，因此无论从诉讼主体上来说还是从法律关系上来说，这两个纠纷均为不同的民事法律关系，不应当并案处理，云坪林木公司辩称，（一）开发手续没办下来，归根结底主要还是上诉人债务问题，答辩人多次找政府，政府答复首先要解决上诉人105名职工的安置，安置问题解决了，再谈气象站搬迁。但仅就合同约定而言，上诉人对他的义务却视而不见，从而导致双方无法再与政府协商气象站搬迁事宜，具体表现在：1、上诉人由于债权债务根本就无法履行交付土地的义务。按双方所签定合同第二条，上诉人应当将合同约定的土地交付答辩人，但在事实上却仅仅交付了34间厂房，其他土地、建筑物均仍在上诉人的控制之下，上诉状说交付了62间房，根本就没有这个事实的存在，上诉人由于债务问题，由债权人将其院子二分之一的面积出租给他人卖煤、收破烂，其余部分向施工队出租。2、不履行法定的交付义务，却以交付《土地使用证》来代替合同义务，对于不动产的交付，除了将不动产的占有权实际转移外，就必须要办理物权的转移登记。不动产交付的法定方式就是登记，当上诉人没有办理登记，仅将《土地使用证》原件交由答辩人的行为，并不能替代法定的交付义务。3、上诉人没有解决地皮及债务方面的问题，导致建设手续无法办理。《企业合作协议》第四条明确约定：”如遇非正常限制属地皮方面的由甲方承担，......”，但是，第七条约定原轻工厂的一切债权债务及一切遗留问题由甲方承担。由于上诉人至今未能将土地的占有权交付答辩人，协议由答辩人承担费用，但上诉人没有任何证明答辩人不出费用，即没有将物权登记在答辩人名下，致使地皮由他人占有的问题无法解决，导致连”三通一平”这最起码的条件都无法实现。4、违反《企业合作协议》第七条的约定，终止办理准建手续。收到答辩人的30万元后，上诉人只是应付答辩人，在答辩人一再催促下，轻描淡写地向政府打了个报告后，就再不做任何努力，既不积极主动地与政府进行协商，也不想办法让债权人及其职工停止占用轻工厂的土地及车间，只是一二再再二三的想方设法向答辩人借款。（二）上诉状将《企业合作协议》说成”拆迁协议”问题。1、就本案所涉及的大宗国有土地，其拆迁行为只能是政府行为，私人没有这个权利。2、上诉人对《企业合作协议》断章取义，只看到协议的第二条就妄下结论，认为是”拆迁协议”，对协议的其他约定却视而不见。合同第三条约定，答辩人初设要上诉人签字认可，房建成后上诉人要分取16套房子，第四条约定上诉人要承担地皮方面的责任，第七条约定，准建手续要双方共同负责办理。从这些约定可以清楚地看到，实质上这一份合同就是上诉方以土地出资，与答辩人合作建房，然后分得1920平方米的住宅。3、原审判决上诉人给付50万元购房款，并无不当。(1)从签订《售房合同》的原因来看，第三人是陈某的胞弟，也是上诉人的职工，上诉人的生产倒闭后，第三人就长期占用轻工厂的部分土地及车间房屋从事洗车、种菜。为了向答辩人交付土地，在上诉人法定代表人的主导下，答辩人法定代表人将其房产转让给了第三人；从《售房合同》中的约定看，房价款在履行《企业合作协议》中扣除，《售房合同》是为了履行《企业合作协议》而签订的，其目的是为了依据《企业合作协议》向答辩人交付土地，事先安置第三人而签订的合同，所以，《售房合同》是《企业合作协议》的从合同，属于附属合同。正是基于这一债务承担法律关系，不论主合同是否解除，上诉人都负有给付50万元的义务。原审法院判决由上诉人给付购房款50万元，不论是站在债务承担的基础上，还是依据《担保法》的规定，都是合法的。（三）上诉状编造了一些虚假的事实：1、合同签订后，上诉人只向答辩人交付了两层的车间，院内土地，至今仍控制在上诉人的手里，由本案的第三人陈守明及上诉人占有，要么种菜、要么由债权人出租。2、面对市场的冲击，轻工厂早在九十年代底就倒闭了。综上，请贵院公正判决，支持答辩人装饰费用及上诉人违约金。云坪林木公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《企业合作协议》、《企业合作补充协议》，确认《售房合同》效力终止；2、被告返还原告保证金30万元、售房款50万元；3、被告支付违约金20万元，赔偿装饰装修费用196411元。一审法院认定事实：2013年4月10日，原、被告签订了《企业合作协议》，约定被告将轻工厂(位于两当县城关镇北街)东院6．675亩场地及地上旧建筑物整体交由原告拆除、规划、修建住宅楼，建成后原告交付给被告16套房屋，总面积为1920平方米，原告向被告支付30万元履约保证金，原、被告共同办理新建楼准建及土地手续，相关费用由原告承担，并约定了双方违约责任的情形。协议签订后，被告向原告交付了两当县轻工厂的两国用(2008)第3-38号国有土地使用证原件，原告分别于2013年4月11日、5月31日、8月26日向被告支付履约保证金共计30万元。原告实际占用轻工厂东院旧房屋后，于2013年5月10日至9月10日，对旧房屋进行了装修作为临时办公用房。2013年6月11日，原告法定代表人王某与第三人陈守明签订售房合同，将原告在2011年新建的位于和谐花园内283.9平方米的住宅以50万元出卖给陈守明，合同担保方为两当县轻工厂法定代表人陈某。2013年8月26日，陈某向原告出具付款计划。9月28日，原、被告分别向两当县人民政府呈报《关于两当县轻工厂新建住宅楼的申请报告》，用于办理住宅楼新建审批手续，但未能取得准建手续。2014年3月20日，原、被告签订了《企业合作补充协议》，对轻工厂院内气象站的搬迁事宜做了补充约定。2016年5月12日，原告收到被告解除企业合作协议的通知。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于违约责任问题。原、被告在签订《企业合作协议》和《业合作补充协议》后，分别按合同约定的内容履行了各自的义务，由于涉及两当县轻工厂职工安置、气象站搬迁等原因未能取得准建手续，住宅楼无法修建，致使原、被告合作协议不能继续履行，双方均不存在违约行为。2、关于王某与第三人陈守明签订的《售房合同》问题。原、被告在签订《企业合作协议》和《企业合作补充协议》后，为了确保合同目的实现，原告法定代表人王某将原告在2011年新建的住宅出卖给居住在轻工厂院内的第三人陈守明，被告法定代表人陈某自愿从原、被告签订的企业合作协议中扣除50万元陈守明的购房款，并出具了因陈守明没有支付能力，由陈某承担的书面付款计划。因此，《售房合同》与《企业合作协议》及《补充协议》具有很强的关联性，两当县轻工厂应对50万元房款承担连带付款责任。3、关于原告主张的房屋装修费用问题。原告将被告交付的旧房屋装修了一部分作为开发建设的办公用房，共花费196411元，被告对原告提供的相关证据的真实性均提出异议，且不同意承担原告房屋装修费用。由于原、被告在合同中未对房屋装修费用的承担作出约定，原告请求赔偿196411元房屋装修费用不予确认。一审法院认为：《企业合作协议》、《企业合作补充协议》是原、被告双方意思协商一致，其内容不违反法律规定，为有效合同。被告向原告送达解除《企业合作协议》的通知，原告提出解除《企业合作协议》和《企业合作补充协议》的请求，被告当庭表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三规定，当事人协商一致，可以解除合同，原、被告签订的《企业合作协议》、《企业合作补充协议》予以解除；合同解除后，原、被告应各自返还财产。本案中，原、被告均不存在违约行为，被告收取的30万元履约保证金应当返还原告，原告应当向被告交还占用的轻工厂房屋，并交还两当县轻工厂的两国用(2008)第3-38号国有土地使用证原件，对原告要求被告承担20万元违约金的诉讼请求不予支持；原告请求被告赔偿装修费用的诉讼请求无法律依据，不予支持；《售房合同》虽系原告法定代表人王某与第三人陈守明签订，但与本案具有关联性，由于第三人陈守明对购买的房屋实际居住并进行了装修，第三人不同意返还房屋，被告作为售房合同中陈守明的担保人，应当承担连带责任，原告现主张由被告对50万元购房款承担还款责任，应予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：一、解除甘肃省两当县云坪林木综合开发公司与两当县轻工厂签订的《企业合作协议》、《企业合作补充协议》；二、两当县轻工厂于本判决生效后15日内向甘肃省两当县云坪林木综合开发公司返还履约保证金30万元；三、甘肃省两当县云坪林木综合开发公司于本判决生效后30日内交还占用的轻工厂房屋，并交还两当县轻工厂的两国用(2008)第3-38号国有土地使用证原件；四、两当县轻工厂作为连带担保人于本判决生效后15日内向甘肃省两当县云坪林木综合开发公司支付购房款50万元；五、驳回甘肃省两当县云坪林木综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由两当县轻工厂承担7800元，甘肃省两当县云坪林木综合开发公司承担4000元。本院二审中，因当事人未提交新的证据不开庭进行了审理。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据两当县轻工厂与云坪林木公司签订的《企业合作协议》、《企业合作补充协议》的内容，其协议实质是两当县轻工厂投入建设用地使用权,云坪林木公司是以具体的建造行为来进行联建投入，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。故上述协议系合作开发房地产合同,一审确定本案案由为”合资、合作开发房地产合同纠纷”正确。由于云坪林木公司即非取得拆迁许可证的拆迁人,也非受委托拆迁实施单位,两当县轻工厂上诉主张双方签订的协议为”拆迁补偿协议”无依据。但本案合同的任何一方当事人均不具备房地产开发经营资质，客观上导致无法取得房地产开发准建手续，故一审判决由两当县轻工厂向云坪林木公司返还履约保证金30万元并无不当。两当县轻工厂上诉主张的云坪林木公司返还出租原有房屋全部获得租金收益近40万元及损坏两条衬衫生产线价值约60余万元无相应证据，其该项请求不予支持。云坪林木公司法定代表人王某系与陈守明签订的售房合同，而两当县轻工厂法定代表人陈某为担保人，根据合同相对性原则，返还购房款的请求只能由王某另案予以主张，一审将诉讼主体和法律关系均不同的两案并案审理不当，应予纠正。综上，两当县轻工厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持两当县人民法院（2016）甘1228民初102号民事判决第一、二、三、五项（即一、解除甘肃省两当县云坪林木综合开发公司与两当县轻工厂签订的《企业合作协议》、《企业合作补充协议》；二、两当县轻工厂于本判决生效后15日内向甘肃省两当县云坪林木综合开发公司返还履约保证金30万元；三、甘肃省两当县云坪林木综合开发公司于本判决生效后30日内交还占用的轻工厂房屋，并交还两当县轻工厂的两国用(2008)第3-38号国有土地使用证原件；五、驳回甘肃省两当县云坪林木综合开发公司的其他诉讼请求）；二、撤销两当县人民法院（2016）甘1228民初102号民事判决第四项（即四、两当县轻工厂作为连带担保人于本判决生效后15日内向甘肃省两当县云坪林木综合开发公司支付购房款50万元）。二审案件受理费费11800元，由上诉人两当县轻工厂负担5900元、由被上诉人甘肃省两当县云坪林木综合开发公司负担5900元。本判决为终审判决。审　判　长　　赵江越审　判　员　　邓　刚代理审判员　　许秋泽二〇一七年六月二十七日书　记　员　　寇利飞搜索“”