（2017）鲁01民终4432号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-24
案件名称
公方红与徐长源等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
公方红,徐长源,李安雅,苏磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4432号上诉人（原审被告）：公方红，男，1966年6月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高阳，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐长源，男，1983年3月18日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李安雅，女，1984年10月29日出生，汉族，住济南市。原审第三人：苏磊，男，1984年6月24日出生，汉族，山东某商贸有限公司经理，住济南市。上诉人公方红因与被上诉人徐长源、李安雅、原审第三人苏磊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。公方红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.全部诉讼费用由徐长源、李安雅承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方当事人于2012年11月29日签订《房屋买卖合同》，约定徐长源、李安雅将涉案房产售于公方红，合同签订当天公方红向徐长源、李安雅支付购房款20万元，徐长源、李安雅也出具了收条。2013年1月10日，公方红与徐长源、李安雅案外人朱某、居间方王健签订《附加协议》，徐长源委托朱某代收公方红支付的剩余的9万元购房款。朱某于2012年12月1日收到公方红支付的9万元首付款后，公方红应付的29万元购房款已支付完毕，朱某是否将该9万元转交给徐长源，与公方红无关。一审判决认定公方红仅支付22万元购房款，属认定事实错误。2.一审法院适用法律错误。公方红按照《房屋买卖合同》、《附加协议》的约定支付了首付款29万元，剩余19万元未付。此后，徐长源、李安雅以各种理由推脱，迟迟不给公方红办理房屋过户手续。后徐长源、李安雅无故要求公方红支付32万元，公方红无力支付。因首付款29万元系公方红从苏磊处所借，经双方当事人及苏磊沟通，涉案的《房屋买卖合同》解除，由徐长源、李安雅直接将涉案房屋出售给苏磊，以此抵销公方红与苏磊之间的借贷关系。因此徐长源、李安雅与苏磊签订《济南市存量房买卖协议》，并办理了网签手续，据此，涉案的《房屋买卖合同》已解除，公方红不存在继续履行和违约问题，同时公方红也不需要承担购房款利息损失和办证费用。徐长源、李安雅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，公方红的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。苏磊未作陈述。徐长源、李安雅向一审法院起诉请求：1.判令公方红继续履行2012年11月29日双方签订的《房屋买卖合同》，支付剩余购房款32万元，并支付利息损失（以32万元为基数，自双方办理网签手续之日即2014年10月24日至判决生效之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令公方红支付合同约定的办证费用17948元；3.诉讼费用由公方红承担。一审法院认定事实：2012年11月29日，徐长源、李安雅与公方红在济南美巢房地产经纪有限公司居间下签订编号为20120093号房屋买卖合同一份，约定徐长源、李安雅将其共有的位于济南市天桥区某小区6号楼1单元507室，建筑面积68.28平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出售给公方红。合同约定房屋总价款为48万元。合同附加条款约定：“①抵押卖方自行撤押②总房款分两次交于卖方，买方自签订日起三日内将部分房款贰拾玖万元支付给卖方，卖方产权证下发日起，七个工作日内买卖双方积极配合居间方办理网签手续，同时买方将剩余房款拾玖万圆（元）交于卖方③卖方新证下发之前费用及将房产过户到买方所产生的费用由买方承担”。该房屋买卖合同签订后，公方红于合同签订当日支付了购房款20万元，徐长源、李安雅为公方红出具了收条。同日，徐长源、李安雅将涉案房屋交付给了公方红。2013年1月10日，徐长源、李安雅，公方红，案外人朱某，以及居间方王健签订《附加协议》，载明：“今有公方红购买位于…，因原购房合同附加条款第2条款产生纠纷。即前期公方红支付首付款应为大写人民币贰拾玖万圆整，实际支付贰拾万圆整。卖方徐长源当日将贰拾万元中肆万元借于中间方朱某。本定三日内剩余房款玖万圆交予卖方徐长源，经协商徐长源同意朱某代收并支付，朱某于2012年12月1日收到公方红剩余玖万元首期付款，但朱某未转交徐长源，在买方多次催促之下朱某于2012年12月15日支付徐长源贰万元，至此共支付首付款壹拾捌万元，原协商首付款贰拾贰万元交于卖方，后因卖方徐长源买房所需要首付贰拾玖万圆，后达成一致，按原合同执行，恢复贰拾玖万元首付款。现协商如下：1、朱某承诺剩余首付款壹拾壹万圆，另家具家电折价壹万叁仟圆，合计壹拾贰万叁仟圆整，分期支付如下：2013年1月25日支付五万圆，剩余柒万叁仟圆于2013年3月10日之前付清，如逾期未付清按照银行贷款利息的四倍支付违约金。2、剩余房款（壹拾玖万圆整）、新证下发前产生费用及过户产生的费用都由买方公方红承担。”2014年7月，公方红将涉案房屋交付给了苏磊，涉案房屋现由苏磊占有使用。2014年8月3日，涉案房屋办理了产权登记，证号为济房权证天字第******号。徐长源、李安雅共缴纳涉案房屋办理房产证税款9755.91元及住宅专项维修基金8193元。2014年10月23日，徐长源、李安雅与苏磊就涉案房屋签订了《济南市存量房买卖协议》，该合同的买方为苏磊。2014年10月26日，公方红向徐长源、李安雅出具一份说明，载明：“本人公方红关于2012年购买徐长源房产一事房子位于天桥区?某?某?6号楼一单元507室.现全权交于苏磊处理.并将此房过户于苏磊名下。”诉讼中，各方当事人对谁系房屋买卖合同的买受人以及涉案房屋已付款数额存在争议。徐长源、李安雅认为其与公方红之间存在房屋买卖合同关系，与苏磊不存在房屋买卖合同关系，徐长源、李安雅之所以与苏磊签订上述存量房买卖协议并办理网签，是因为受到公方红的指示。徐长源、李安雅认为公方红共支付房屋购房款18万元，还应支付购房款30万元。公方红认为其已与徐长源、李安雅口头协商解除了房屋买卖合同，现涉案房屋的买受人为苏磊，公方红与徐长源、李安雅之间不再存在房屋买卖合同关系。苏磊认为苏磊与徐长源、李安雅之间存在房屋买卖合同关系。公方红、苏磊均认可双方存在借贷关系，公方红亦称已将涉案房屋抵给第三人。一审法院结合各方提交的证据，对双方有争议的事实作如下认定：第一，关于涉案房屋的实际买受人。徐长源、李安雅与公方红签订的房屋买卖合同，双方已支付部分购房款，并已交付房屋。公方红称已与徐长源、李安雅口头协商解除房屋买卖合同，但徐长源、李安雅不予认可，公方红又未提交证据证明，对公方红关于合同已经解除的抗辩不予采信。综合公方红与徐长源、李安雅提交的证据以及苏磊的陈述，徐长源、李安雅与苏磊签订的《济南市存量房买卖协议》系应公方红的要求、为履行公方红与徐长源、李安雅之间的房屋买卖合同而签订，实际履行的仍然是公方红与徐长源、李安雅之间的房屋买卖合同，涉案房屋买卖双方仍然是公方红与徐长源、李安雅。第二，关于涉案房屋已付款数额。徐长源、李安雅已于房屋买卖合同签订当日收到了公方红支付的购房款20万元并出具了收条，同时在2013年1月10日签订的《附加协议》中，徐长源、李安雅亦自认又收到了购房款2万元，至此，徐长源、李安雅共计收到涉案房屋购房款22万元。至于徐长源、李安雅自收到的20万元中拿出4万元借给案外人朱某，与本案非同一法律关系，该4万元不能在已收购房款中直接扣除。关于剩余购房首付款9万元的支付，公方红与徐长源、李安雅在附加协议中约定由案外人朱某向徐长源、李安雅支付，但朱某仅向徐长源、李安雅支付了2万元，剩余款项未按附加协议约定向徐长源、李安雅支付，故公方红作为合同相对方，仍负有按照合同约定履行支付剩余首付款的义务。一审法院认为，公方红与徐长源、李安雅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，公方红负有先支付首付款的先合同义务，公方红仅依照合同约定支付首付款22万元后，未再按合同约定履行付款义务，公方红作为合同债务人，应当向徐长源、李安雅承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于徐长源、李安雅要求公方红继续履行2012年11月29日公方红与徐长源、李安雅签订的房屋买卖合同并支付剩余购房款26万元的诉讼请求，依法予以支持。公方红未按合同约定履行期限缴纳购房款，应当赔偿徐长源、李安雅利息损失，该利息损失应以26万元为基数，自2014年10与24日徐长源、李安雅依公方红要求与苏磊就涉案房屋网签之日起，至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于徐长源、李安雅要求公方红支付合同约定的办证费用17948元（实际为17948.91元，徐长源、李安雅主张17948元）的诉讼请求，因公方红与徐长源、李安雅双方签订的房屋买卖合同附加条款第三项约定“卖方新证下发之前费用及将房产过户到买方所产生的费用由买方承担”，故对徐长源、李安雅的该项诉讼请求予以支持。判决：一、公方红于判决生效之日起10日内向徐长源、李安雅支付购房款26万元；二、公方红于判决生效之日起10日内向徐长源、李安雅支付利息，该利息以26万元为基数，自2014年10月24日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、公方红于判决生效之日起10日内向徐长源、李安雅支付办理房屋所有权证的税费17948元；四、驳回徐长源、李安雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，财产保全费2370元，合计9170元，由徐长源、李安雅负担870元，公方红负担8300元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，当事人二审争议的焦点问题是涉案房屋的买受人如何认定及公方红是否应支付剩余购房款本息及办理房产过户费用。涉案的《房屋买卖合同》由公方红以买受人的身份签订，合同签订当天公方红支付了购房款20万元，徐长源、李安雅将涉案房屋交付公方红。后双方虽又签订《附加协议》约定剩余购房款及办理房产过户费用的交付事宜，并由徐长源、李安雅与苏磊签订《济南市存量房买卖协议》完成涉案房产的过户登记。但根据相关证据，《附加协议》和《济南市存量房买卖协议》均系徐长源、李安雅根据公方红的要求和安排而签订的，应视为徐长源、李安雅根据公方红的指示履行《房屋买卖合同》的出卖人义务，而非公方红主张的解除《房屋买卖合同》并另行缔约。据此，一审法院认定公方红为涉案房产的买受人，并无不当。同时，徐长源、李安雅虽根据公方红的要求，签订《附加协议》同意由朱某代收并支付购房款，但因朱某未履行其向徐长源、李安雅的交付购房款的义务，一审法院判令公方红继续向徐长源、李安雅履行合同义务并承担违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，本院予以维持。综上所述，公方红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由公方红负担。本判决为终审判决。审判长 乔绪晓审判员 吴彦沛审判员 刘 洋二〇一七年六月二十七日书记员 李静文 更多数据：搜索“”来源：