（2017）川1602民初3559号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
代超群与四川省广卫房地产开发有限公司 商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
代超群,四川省广卫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1602民初3559号原告：代超群，女，1965年3月23日出生，汉族，住四川省南充市。委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。被告：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地:四川省达州市。法定代表人:罗将，董事长。委托诉讼代理人:罗云路，四川明炬律师事务所律师。原告代超群与被告四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代超群委托代理人罗超超，被告四川省广卫房地产开发有限公司的委托代理人罗云路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代超群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判令被告退还原告的购房款117028元，其他费用6773元（包括契税4681元、登记费551元、交易费878元、工本费75元、维修基金500元、印花税59元、排号费30元）；并赔偿原告损失（购房款117028元从2010年4月5日起至退还之日止，6773元从2011年6月8日起至退还之日止，按照商业银行同期贷款利息计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年4月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定被告将广安市鸿城·望江农贸商业广场地下层1133号（民政局核定地址为：莲花北路69-44）面积为11.106平方米商业摊位出售给原告，交房时间为2010年12月31日，但时至今日，被告仍然未向原告交房；且通过了解该负一层存在墙面、进出口通道、电梯不合格，消防、排污设施不合格，不具备开办农贸市场的条件，设置农贸市场未取得批准等问题，不能实现合同目的；被告擅自将地上楼层顶层增加了2层，负一层增加摊位，属于擅自变更设计，按照合同约定买受人可以退房；被告所见的摊位面积与合同约定的面积误差比按照法律规定超出了3%，鉴于以上事实，原告有权退房。因原告多次交涉未果，被告的重大违约行为严重侵害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。被告四川省广卫房地产开发有限公司辩称，1、广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，根据《测绘质量监督管理办法》的相关规定，原告提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑；2、原告的起诉已经超过了行使解除权的期限，其诉讼请求不应当得到支持。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第一款“买卖双方依据法律规定或者《买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内，否则该权利归于消灭”的约定，该条款系双方的真是意思表示，明确规定了买受人行使解除权的期限。本案涉及的农贸市场摊位于2010年底全面竣工并交付使用，即使根据买受人诉称的因实测面积与合同约定面积误差过3%而可以解除合同的角度来讲，广安市测绘队的测绘报告的测量日期为2014年11月1日，且本案涉及的农贸市场于2013、2014、2015年已有几十户买受人向法院起诉要求解除合同退房退款，由此可见，买受人是在绝对明知的情况下而故意超期不行使解除权，从而使权利长期的处于不确定的状态，有违契约精神，故原告此时行使解除权明显违反合同约定，不应当得到支持；3、原告的起诉已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。原、被告签订的商品房买卖合同约定2011年12月31日交房，最迟按从该日算起至今已将近五年，早已超过民事诉讼法规定的两年的诉讼时效。本案究其根本系因该项目未能顺利运转，并使购买的商铺得以升值。原告购买商铺的行为本质上属于投资行为，多年过去，原告表面是躺在权利上睡觉，其实质上是在权利上观望，当市场没有生机一片没落的时候，选择性得行使自己的诉讼权利，使自己投资失败的风险转嫁给他人，有违契约精神，也严重影响了市场经济秩序和交易的稳定；4、按照商品房买卖合同第十九及补充协议第七条的约定，逾期办证，买受人不能退房不能解除合同；5、被告建设诉争项目的一切手续合法齐备，不存在原告所称的情况，并无阻碍合同目的实现之障碍。原告方围绕其诉讼请求向法院提交了如下证据：1、房屋查询通知书。证明原告于2017年4月13日查询了诉争摊位的信息，当天得知诉争摊位实测面积少于合同约定的面积，误差比超过了3%的比例，不存在被告辩称的超过诉讼时效的问题；2、广安市中级人民法院（2016）川16民终498号民事判决书，证明该市场存在多处问题；3、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、前期物业服务协议；4、购房款、契税等收据；5、租赁合同；6、照片，证实市场现状，通风排污、通电通道等设施不合理，未成为真正的市场。被告方围绕其主张向法院提交了如下证据：1、《测绘地理信息成果质量检验报告》，证明广安测绘队的报告已经被省测绘地理信息成果质量检验报告所否认；2、广安市政府[2008]101号《研究望江片区集贸市场规划建设工作的会议纪要》，证明将望江街以北与莲花路以东交汇处的空置土地用于修建农贸市场综合用地；3、《关于恳请审定鸿城望江农贸商业广场设计方案的请示》，证明诉争摊位的用地性质、涉及规模都是符合规划的；4、商品房预售许可证，证明诉争农贸商业广场取得了预售许可证，包含地上地下；5、公共场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明诉争农贸商业广场通过了消防验收；6、工程竣工验收备案书，证明诉争的农贸商业广场完成了综合验收备案。本院经审理认定事实如下：2010年4月5日，原告代超群（买受人）与被告广卫房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号：WJ-1044），其中约定的主要内容有:买受人购买出卖人开发的广安市广安区莲花北路69号1幢地下层1044号房（实际为摊位）（民政局核定地址为莲花北路69-44），面积为11.106㎡，房屋总款为117028元，买受人应在2010年4月5日前将房屋总款117028元一次性给付给出卖人；出卖人应于2010年12月31日前交付该房屋，并应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即:双方自行约定（详见补充协议）；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理产权证的相关费用”等内容；在《商品房买卖合同附件及补充协议》中对面积差异处理约定的主要内容有:“商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内，双方互不找补，但因实际施工有布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元作为补偿。”等内容。合同签订后，代超群于2010年4月5日就购买的摊位向广卫房产公司交纳了购房款117028元。2011年6月8日和9日，原告购买的摊位交纳了契税4681元、登记费551元、交易费878元、工本费75元、维修基金500元、印花税59元、排号费30元，共计6773元。但至今广卫房产公司未向代超群交付所购商品房的产权证书。2017年4月13日，原告代超群向广安市房产管理局对所购房屋登记情况进行查询，查询结果为:代超群（XXXXXXXXXXXXX），产权证号为XXXXXXXXX，房屋坐落广安市广安区莲花北路69-44号，建筑面积为9.76平方米，用途为商业服务，无抵押。本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，形成房屋买卖合同关系，合同依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自义务。合同中“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿”等内容，仅是对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任的约定，未对建筑面积出现误差作出约定。照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于原告个人而言，其购买摊位的实质因素应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，原告所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，被告出售给原告的摊位如出现建筑面积的法定误差，原告仍有权请求解除合同。合同约定的建筑面积为11.106㎡，房产测绘机构测绘的摊位建筑面积却为9.76㎡，两者相比较，被告交付摊位的建筑面积与合同约定的建筑面积相差为1.346㎡，建筑面积误差比绝对值为12%，远超过了3%，原告以建筑面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同的理由成立，对原告要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、返还购房款及税费的请求予以支持。原告在签订合同当日即与梁国正签订了《租赁合同》的事实表明，被告已向原告履行了交付摊位的义务；原告在接收该门市后，可自行经营或出租获利，被告不应再支付购房款及税费利息，故对原告要求支付购房款利息及税费利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告称其公司没有违约行为，不同意解除合同的辩解意见，不予采纳。关于被告广卫房地产公司提出的广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，原告提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑的意见。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队亦按照被告的委托于2014年11月1日对包括诉争摊位在内的、莲花北路69号所有房屋进行了房产面积测绘并出具《四川省房屋面积测绘报告》。被告广卫房地产公司接受该报告并依据其测绘结果向行政机关申请办理权属证书，不动产登记行政机关亦依据被告广卫房地产公司的申请，按照该测绘报告所确认的面积对诉争摊位进行了产权登记，该登记系行政机关依法确认不动产权利归属和其他法定事项的行政行为，具有公信力、确定力，由此核发的不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明。现被告广卫房地产公司仅凭其单方委托四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的房产面积，因该检验报告未得到不动产登记机关的确认，不足以推翻不动产登记机关确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。关于被告广卫房地产公司提出的原告的起诉已超过诉讼时效的意见。合同解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。关于被告广卫房地产公司提出的原告的起诉已经超过了行使解除权期限的意见。本案诉争的摊位竣工验收后，原告于本案起诉前了解到涉诉的鸿城望江农贸商业广场摊位实测面积与约定面积出现误差，遂提起诉讼，并于2017年4月13日经查询得知诉争摊位实际面积，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告依据该法定事由要求解除合同并未超过行使合同解除权期限。被告仅提出从2014年到2015年期间有几十户买受人向法院起诉要求解除合同退房退款，推知原告在绝对明知的情况下而故意超期不行使解除权，但未提供证据证明其在行使合同解除权期限之前向原告告知了诉争摊位实测面积的证据，亦未提供证据证明原告在行使合同解除权期限之前就明知诉争摊位实测面积，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、（中华人民共和国民事诉讼法）第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告代超群与被告四川广卫房地产开发有限公司于2010年4月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告代超群返还购房款117028元；三、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告代超群返还契税、登记费、交易费、工本费、维修基金、印花税59元、排号费共计6773元；四、驳回原告代超群的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2876元，减半收取1438元，由被告四川省广卫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 郭章辉二〇一七年六月二十七日书记员 赵英孜 来自