（2016）川1403民初1084号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-29
案件名称
杨杰、赵群与四川美盛实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
眉山市彭山区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨杰,赵群,四川美盛实业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1403民初1084号原告：杨杰，男，1978年9月10日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。原告：赵群，女，1980年8月7日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。二原告共同委托诉讼代理人：邹浩，四川建宜律师事务所律师。被告：四川美盛实业有限责任公司，住所地：眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号，统一社会信用代码：91511422633128573u。法定代表人：何文剑，总经理。委托诉讼代理人：李冰青，四川华敏律师事务所律师。原告杨杰、赵群与被告四川美盛实业有限责任公司（以下简称“美盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，被告美盛公司于2016年8月12日申请本案中止审理，经审查，符合法律的规定，本院依法予以准许，后于2017年6月26日恢复审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人邹浩、被告美盛公司的委托诉讼代理人李冰青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告截止本次起诉时的违约金77846元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年8月7日与被告签订《商品房买卖合同》，原告在被告处购买位于彭山区彭谢路38号“上岭”小区2幢7楼4号，面积101.59平方米的房屋一套，购房价款为人民币305278元。双方在合同中约定了相关的权利义务，后原告按照约定支付了购房款以及办理房产证、国土使用证等权属证明的税费及相关费用。签订合同后，被告于2013年11月28日向原告交付了房屋，并于2015年7月22日为原告办理了房产证，但原告的国土使用证却一直未办理，原告多次要求办理，被告均以各种理由予以推诿。后原告经询问得知，被告所出售给原告的房产所在地的国有土地使用权因被告与他人的经济纠纷早已被查封，导致原告无法办理国土使用证。现原告认为被告的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第十九条第二款的相关约定，被告应立即为原告办理国土使用证，并支付原告相应的违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告美盛公司辨称：原告并未曾委托被告代办国有土地使用权证，房屋权属证明也并不包括国有土地使用权证，故被告没有义务为原告代办国有土地使用权证；若原告需要委托被告代办相关证照，应向被告提供委托书及相关资料，但原告并未向被告提供，故责任在于原告，被告不存在违约行为，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月7日,二原告与被告美盛公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买位于被告开发的彭山区彭谢路38号“上岭”小区2幢7楼4号的商品房一套，该房屋的建筑面积为101.59㎡，单价3005元/㎡，购房总价款305278元。合同还约定：“第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第十条（一）出卖人应当在2013-03-30日前向买受人交付该商品房；第十四条（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；第十九条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同尾部由被告加盖合同专用章，二原告签字捺印。后原告按约向被告付清了全部购房款303926元,被告向原告出具收取购房款的正式发票。被告于2013年11月28日向原告交付了该房屋（建筑面积：101.14㎡）。同时，原告按约缴纳了该房屋的契税、印花税及房屋专项维修基金等相关税费，彭山区地方税务局于2014年12月22日向原告出具了税收完税证明。原告于2015年7月22日取得了该房屋的房屋所有权证。由于原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，以及被告未为原告办理该房屋的国有土地使用权证，故原告以被告违约为由,于2016年7月1日起诉来院,请求被告支付违约金77846元。另查明，四川省新都建筑总公司与美盛公司因建设工程施工合同发生纠纷，成都市中级人民法院于2013年8月12日对美盛公司位于眉山市彭山区彭谢路的土地使用权[彭国用(2006)第****号]予以查封，期限：2013年8月12日至2015年8月11日。后该院于2015年8月4日对上述土地进行续查封，期限：2015年8月4日至2017年8月3日。上述事实有《商品房买卖合同》、原告缴纳购房款的发票、税收缴款书、交房证明、房屋所有权证、汪秀容与被告美盛公司签订的《补充协议》、眉山市中级人民法院作出的（2015）眉民终字第825号民事判决书、再审案件受理通知书及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同成立并生效，本院依法予以采信。结合本院查明的事实及双方提供的证据，本案存在如下争议焦点：一、原告至今未取得国有土地使用权证的原因是否归责于被告，被告是否应承担违约责任的问题。原告至今未取得国有土地使用证的原因是由于原告购买的商品房所在土地被四川省成都市中级人民法院依法查封，查封原因是被告与四川省新都建筑总公司建设工程施工合同纠纷。因此，本案是由于被告的原因导致原告至今未取得国有土地使用权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应担承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告应当承担违约责任。被告辩称房屋权属证书不包括国有土地使用证，故原告未办理国有土地使用证的原因不能归责于被告。本院认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，而房屋权属转移是商品房买卖合同的核心，权利人若要享有房屋的完整权利，不仅包括房屋产权的转移，还应包括房屋所附着的国有土地使用权的转移，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该款的真实意思。”的规定，房屋权属登记应作广义理解，即包含房屋产权证和国有土地使用权证，对此，被告在庭审中辩称合同及补充协议中并未约定被告负有为原告代办国有土地使用权证的义务，却并未提供相应证据予以证实，且违背了双方签订商品房买卖合同的真实意思表示，故对被告的该项辩称本院不予采信。同时，被告还辩称原告未向被告出具代办国有土地使用权证《委托书》的问题，如上所述，根据合同约定及商品房买卖的交易目的，被告作为房屋出卖人，有义务为作为买受人的原告办理所售房屋的产权证和国有土地使用权证，同时在本案中，原告按约向被告缴纳办证需要的契税、房屋专项维修基金等税、费及相关资料，若因原告未提交代办证照的委托书，从日常生活经验出发，被告有权及时书面进行说明、催告并拒绝交房，但在本案中，被告已将房屋交付给原告，且原告陈述已向被告提供了委托书，故结合上述事实和日常房屋交易习惯，对被告主张原告未向其提供《委托书》导致未办理国有土地使用权证的抗辩理由，本院依法不予采信。二、违约金标准的认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”但上述条款中所表述的房屋权属证书只有房屋所有权证，没有国有土地使用证，因此，可以视为原、被告双方对于逾期办理国有土地使用证的违约责任没有约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”此次，本案参照同期金融机构计收贷款利息的标准计算，确定由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。同时，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》的相关规定,关于违约金过高的认定标准问题,应当以当事人遭受的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则，诚实信用原则予以衡量。作为开发商的被告在协助原告办理国土使用证上存在严重过错，未依法履行开发商的应尽义务，本院已根据本案的具体情况，对违约金标准进行了重新认定，因此，对被告辩称违约金过高的请求不予支持。据此，参照商品房买卖合同第十九条关于办理房屋所有权证书的期限约定，被告应从实际交房之日2013年11月28日的90日后即2014年2月27日起按已付购房款303926元的每日万分之二向原告支付违约金至起诉之日止,即303926元×855天（从2014年2月27日起至2016年7月1日止）×2÷10000=51917.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨杰、赵群违约金51917.35元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元（原告已预交），由被告四川美盛实业有限责任公司负担。（该款由被告在向原告支付上述违约金时一并向原告履行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。代理审判员 陈 毅二〇一七年六月二十七日书 记 员 黄自春 来自：