（2017）鄂0222民初1672号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-19

案件名称

原告丁亚军、骆淑娟与被告湖北园晟置业有限公司（以下简称园晟公司）房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

法院

阳新县人民法院

所属地区

阳新县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁亚军,骆淑娟,湖北园晟置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

湖北省阳新县人民法院民事判决书(2017)鄂0222民初1672号原告：丁亚军，男。委托诉讼代理人：骆淑娟，女。代理权限：特别授权。原告：骆淑娟，女.被告：湖北园晟置业有限公司，住所地阳新县兴国镇陵园大道32号5楼。法定代表人：袁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯美权，湖北富川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告丁亚军、骆淑娟与被告湖北园晟置业有限公司（以下简称园晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁亚军委托诉讼代理人暨原告骆淑娟、被告园晟公司委托诉讼代理人柯美权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁亚军、骆淑娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同约定的交房义务；2.判决被告因逾期交房而向原告支付违约金人民币47,777.29元（261,653元×0.0002×913天=47,777.29元）,暂计至2017年5月1日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止。附带购房合同为证；3.判决被告违约造成原告生活居住困难增加违约金数额，按照房屋建筑每平方米每月22元向原告支付补偿金，共计人民币53,915.40元（22元×81.69平方米×30个月=53915.40元）；4.判决被告共赔偿违约金人民币101,692.69元(47,777.29元+53,915.40元=101,692.69元)自2014年11月1日至2017年5月1日止；5.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年6月27日与被告签订合同，购买被告所开发的位于阳新县工业园区官桥村观澜府邸2号楼2-1402房，购房金额为261,653元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。园晟公司辩称，对原告陈述的未按时交房事实不持异议，但原告要求的违约金、罚金、补偿金数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求法院根据原告的实际损失来确定违约金的数额，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，1.被告将观澜府邸小区商住楼“观澜府邸”2号楼2幢1402室框架结构普通住宅共计81.69平方米卖给原告；2.该商品房单价3,203元每平方米，共计261,653元，付款方式为分期付款（2013年6月12日签约时支付房款人民币100,000元;2013年9月30日前付清余款人民币161,653元）；3.交付期限（合同第八条）为出卖人应当在2014年10月31日前，将验收合格商品房交付买受人，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；4.关于出卖人逾期交房的违约责任约定（合同第九条），除特殊情况外，出卖人未按合同规定期限交付商品房给买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自出卖人应取得房地产权属证书期限届满之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点二的违约金。如因买受人责任未提交相关资料及交清相关费用造成未能按期办理房地产权属证书的，出卖人不承担责任，责任由买受人承担。合同还对建筑面积、买受人逾期付款违约责任、规划设计变更、交接、出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运作的承诺、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共计261,653元。但被告未能如期交房。因被告至今未按约定交付房屋，原告主张其支付逾期交付房屋的违约金、补偿金无果，遂诉至法院，请求依法判决。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。原告要求被告支付至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，被告应于2014年10月31日前向原告交付商品房，否则被告逾期交房应承担违约责任。本案中，被告并非遭遇不可抗力导致逾期交付商品房，现原告要求继续履行合同，被告依约应从商品房最后交付期限的第二天即2014年11月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告关于被告违约造成其生活居住困难，要求按每平方米每月22元的标准增加违约金53,915.4元进行补偿的诉讼请求，因原、被告就逾期交房事项在《商品房买卖合同》中已经约定了违约金数额计算方法，该违约金约定既是对被告违反合同的惩罚，又是对原告遵守合同遭受损失的补偿，是一种补偿性的经济制裁措施。原告要求被告在支付逾期交房违约金的同时另行支付违约补偿，没有法律依据，本院不予支持。被告关于原、被告间约定的违约金过高，请求本院根据原告的实际损失来确定违约金数额的辩解。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告因逾期交付商品房，依据《商品房买卖合同》约定，被告理应承担按日计算已交付房价款万分之二的逾期交房违约金。在被告未提交证据证明存在重大事由应改变上述约定情况下，对被告要求本院调整违约金的辩解，本院不予支持。综上所述，依照、《中华人民共国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北园晟置业有限公司与原告丁亚军、骆淑娟继续履行双方于2013年6月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北园晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁亚军、骆淑娟逾期交房违约金（逾期交房违约金以人民币261,653元为基数，按每日万分之二的标准自2014年11月1日起计算至被告实际交房之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,334元，减半收取计1,167元，由原告丁亚军、骆淑娟负担618元，被告湖北园晟置业有限公司负担549元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2,334元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员　　刘细刚二〇一七年六月二十七日书记员　　梁玉萍关注微信公众号“”