（2017）闽09民终350号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-26

案件名称

钟奶发、中国邮政集团公司福建省福安市分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2017)闽09民终350号上诉人（原审原告）：钟奶发，男，1948年9月10日出生，畲族，住福安市，现住福安市。委托诉讼代理人：王昌华，福建正联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司福建省福安市分公司，住所地福安市新华南路65号，注册号：350981100006370。主要负责人：吴向福，总经理。委托诉讼代理人：缪丹宏、兰细贤，福建平达律师事务所律师。上诉人钟奶发因与被上诉人中国邮政集团公司福建省福安市分公司（下称：邮政集团福安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院(2016)闽0981民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟奶发及其委托诉讼代理人王昌华、被上诉人邮政集团福安分公司的委托诉讼代理人缪丹宏、兰细贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟奶发上诉请求：上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判：判令邮政集团福安分公司履行合同义务，协助钟奶发完成旧溪潭邮电支局房屋产权转移过户登记手续（放弃第二项上诉请求）。事实和理由：一、2002年6月6日，双方签订《房地产出售合同》，约定：邮政集团福安分公司将坐落于溪潭镇犬头山的溪潭旧邮电局房屋以21600元转让给钟奶发。钟奶发已付清全部房款，邮政集团福安分公司也将诉争房屋及房地产权属证书交付给钟奶发，钟奶发已使用房屋长达十四年，上述事实双方无异议。但房屋产权登记手续至今尚未完成。一审认定合同合法有效，但却未支持钟奶发要求邮政集团福安分公司协助完成房屋产权转移过户登记手续的请求。二、一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。一审认定诉争房屋土地非邮政集团福安分公司有偿出让取得及诉请邮政集团福安分公司协助办理变更转移登记手续无法实际履行是错误的。理由如下：（一）、诉争土地权属来源为征地，无需办理出让手续，双方签订合同时诉争土地不存在权利瑕疵。邮政集团福安分公司是土地权利人，具有处分、转让该土地使用权的权利。钟奶发依据《福建省邮政局关于盘活资产的指导意见》的指示，与邮政集团福安分公司协议转让土地。邮政集团福安分公司既是合法权利人，转让行为亦是在相关文件指示下完成。合同签订后，邮政集团福安分公司应履行合同义务协助钟奶发完成相关转让手续。（二）、一审认定钟奶发通过买卖方式改变土地性质和用途错误。诉争土地主要用途为“居住“，土地目前仍为住宅用地，未改变土地用途。诉争土地系征地取得而非出让取得，该土地转让不存在改变土地性质与用途情形，一审适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，系法律适用错误。（三）、双方当事人进行的是土地使用权转让行为，系平等民事主体关于土地使用权转让，非国家和个人出让行为，无须办理相关出让手续，应由邮政集团福安分公司配合完成土地使用权转移登记手续。三、一审法院主动调查取证违反规定，违背举证责任分配原则，有违程序正义。根据法律规定，本案不属于法律可依职权主动调查收集证据的情形。一审法院在双方均未申请调查取证下主动调取《土地登记申请书》，违反民事诉讼中关于当事人间举证责任分配，导致双方举证责任分配失衡。四、双方签订的合同明确约定邮政集团福安分公司应配合钟奶发办理房屋过户。房屋买卖合同中，出卖方配合买受方办理过户登记手续属合同强制履行的从给付义务。无论基于法律规定或双方合同约定，邮政集团福安分公司应协助钟奶发办理过户登记手续。五、出卖人应保证标的物不存在权利瑕疵，并确保合同目的可实现。邮政集团福安分公司协助完成过户登记既是合同义务，也是法定义务，若无法完成房屋所有权转移登记手续则违反了标的物瑕疵担保责任。六、物权公示公信原则是物权基本原则，因信赖登记的权利内容与权利人进行交易应受法律保护。钟奶发信赖不动产登记记载的权利和内容，所持有土地使用权证书与地籍档案登记内容相一致，基于此与邮政集团福安分公司签订房地产出售合同。邮政集团福安分公司拒不协助办理房屋过户转移登记手续严重违反物权公示公信原则。邮政集团福安分公司辩称：一、原福安市邮政局确与钟奶发于2002年6月6日订立了《房地产出售合同》，约定原福安市邮政局将坐落于溪潭镇犬头山的溪潭旧邮电局屋出售给钟奶发，出售价为21600元，合同签订后，钟奶发已经付清21600元。上述基本事实，邮政集团福安公司没有异议。一审认定本案《房地产出售合同》合法有效，对此邮政集团福安分公司没有异议。二、关于涉案房地产的土地来源和性质的问题。一审法院认定“该宗土地使用权取得方式并非邮政集团福安分公司有偿取得”，邮政集团福安分公司对该认定持有不同意见。从一审法院依职权调取的《土地登记申请书》等地籍档案中可看出，涉案房地产土地权属来源为“协议”，用途为“居住”，故可推知涉案土地性质应为城镇居民住宅用地，并非划拨地，并且取得诉争房屋之前身是通过对价购买旧房的基础上拆旧建新之过程。邮政集团福安分公司转让涉案房地产系合法行使物权的行为。三、一审法院依职权调取证据的行为并未违反举证责任分配原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条规定，人民法院为审理案件的需要，可以依职权调取相关证据材料，故本案一审法院在审理过程中依职权调取涉案房屋的相关地籍档案材料不仅合法，更是必要。四、涉案房地产并不存在权利瑕疵，本案合同目的能否实现或何时实现的法律后果应由钟奶发承担。首先，原福安市邮政局已经依法取得涉案房地产的土地证和房屋所有权证，对涉案房地产享有完整的物权，并无任何瑕疵，钟奶发认为标的物存在权利瑕疵没有任何事实和法律依据。其次，《房地产出售合同》第二条明确约定“交易过程中的办证过户等所有手续均由乙方（即钟奶发）办理，并承担由此而产生的一切费用，甲方（即原福安市邮政局）应做好配合工作”，很显然，涉案房地产过户手续应由钟奶发办理，一切费用由其自行承担，原福安市邮政局只是具有配合的义务，本案至今未办理过户登记手续，完全是由于钟奶发在长达十五年时间里未及时履行其合同义务，导致因诉讼时效、法律规定变化、原福安市邮政局隶属关系变化等致使邮政集团福安分公司已经实际无法进行过户登记配合工作，该责任应由钟奶发承担。再次，如前所述，涉案房地产至今未办理过户登记是钟奶发原因造成，与邮政集团福安分公司没有关系，而且一审还认定“钟奶发可待转移登记条件成就时，自行前往相关部门办理，或另行诉讼主张”，故钟奶发的合同权利并没有被侵犯，本案合同目的仍可能实现。五、关于邮政集团福安分公司是否有义务协助钟奶发办理房屋产权转移过户登记手续的问题。首先，依据物权法规定，在法院未依法确认钟奶发对涉案房地产享有所有权之前，钟奶发并不当然地享有涉案房地产的物权，故其诉请邮政集团福安分公司协助办理过户登记手续,属于债权请求权性质，故应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，应受到诉讼时效的调整。由于钟奶发在本案纠纷第一次向法院提起诉讼的庭审中，已经自认自2004年起至2015年止从未要求原福安市邮政局或邮政集团福安分公司协助办理产权过户登记。很显然，其该项诉讼请求已经超过两年诉讼时效。其次，从2002年至今，国家法律法规的不断更迭、国有资产处分的规定及程序的变化、涉案房地产市场价值的变化、国家税收政策的调整、原福安市邮政局企业隶属关系变化、名称变化及处分权力的变化等等诸多因素（上述因素仅为举例逻列，邮政集团福安分公司尚还不知真正过户过程中是否还有其他的规定和要求），已经导致邮政集团福安分公司无法按照原协议的约定及钟奶发的要求协助其办理产权过户登记手续。再次，钟奶发占有涉案房屋以后，擅自对涉案房屋进行了改造，已经导致原有的房屋外观、毗邻等出现了很大变动，该情况也可能已实际导致无法办理产权变更登记，该责任应当由钟奶发自己承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。钟奶发向一审起诉请求：1.依法确认双方于2002年6月6日订立的《房地产出售合同》合法有效；2.依法确认坐落福安市溪潭镇犬头山的房产[安政国用(1996)字第03854号，安政房字第××号]所有权归其所有；3.依法判令邮政集团福安公司履行合同义务，将犬头山房产[安政国用(1996)字第03854号，安政房字第××号]的所有权（土地使用权）过户至其名下，并协助其完成房屋产权移转登记手续；4.本案诉讼费用及其它相关费用由邮政集团福安公司承担。一审法院查明：2002年6月6日，钟奶发与原福安市邮政局签订《房地产出售合同》，约定钟奶发以21600元的价格购买原福安市邮政局溪潭支局所有的坐落于溪潭镇犬头山的房地产[房屋所有权证号:安政房字第××号、国有土地使用证号:安政国用(1996)字第03854号]，亦约定了钟奶发付清购房款后，办证过户手续均由钟奶发办理，原福安市邮政局交付房地产权证，做好办理过户配合工作。合同签订当日，钟奶发已付清全部房款，并收执讼争房屋及房地产权属证书。原福安市邮政局因改制类型为全民所有制分支机构（非法人）变更名称为中国邮政集团福建省福安市分公司。一审法院认为，原福安市邮政局更名称为邮政集团福安市分公司后，其享有的权利和承担的义务由邮政集团福安分公司承受。钟奶发与原福安市邮政局签订的《房地产出售合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性的效力性规定，且本案亦无证据证明该《房地产出售合同》存在合同法第五十二条规定的无效情形，故可认定本案《房地产出售合同》合法有效，钟奶发诉请第一项确认签订的《房地产出售合同》合法有效，可予以支持。关于钟奶发的第二、三项诉请，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，诉争房屋的国有土地权属来源“征地”与“协议”，批准适用期限为“长期”，用途为“办公楼”，故可认定该宗土地使用权取得方式并非邮政集团福安分公司有偿出让取得。因该宗土地非出让方式取得，若钟奶发通过买卖方式改变土地权属和用途，尚需办理相关出让手续，方可办理权属证转移登记，故钟奶发诉请判令邮政集团福安分公司协助办理变更转移登记手续的要求无法实际履行，该两项诉讼请求，不予支持。钟奶发可待转移登记条件成就时，自行前往相关部门办理，或另行诉讼主张。诉讼费用的负担系属法院职权范围之事项，依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本案中所承担的责任进行分配，毋须当事人主张。判决：一、钟奶发与中国邮政集团公司福建省福安市分公司（原福安市邮政局）于2002年6月6日订立的《房地产出售合同》合法有效；二、驳回钟奶发的其他诉讼请求。案件受理费340元，由钟奶发负担170元，中国邮政集团福建省福安市分公司负担170元。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，福安市国土资源局存档的案涉房屋权属登记资料中《土地登记申请书》载明，申请人为福安市邮电局，土地所有权性质为国有，来源于协议征地（附征用协议书）。登记机关权属登记审核意见为“该宗地属国（集）有土地，面积207.19㎡，现为个人住宅用地长期使用，同意给予发予登记发证”。该事实为一审法院依职权调取的档案材料为证，予以确认。二审中，当事人没有提交新的证据。当事人二审争议的事实为：钟奶发诉请邮政集团福安分公司协助办理案涉房屋产权转移手续有无依据。对此，本院认定如下：双方签订的《房地产出售合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房地产出售合同》第二条约定“交易过程中的办证过户等所有手续均由乙方（钟奶发）办理，并承担由此而产生的一切费用。甲方（原福安市邮政局）应做好配合工作”。现钟奶发已依约履行了合同义务，邮政集团福安市分公司作为原福安市邮政局的权利义务继受者，其应履行该合同的相应义务。本案中，邮政集团福安分公司作为出卖人负有协助买受人钟奶发办理产权转移手续的合同义务。钟奶发一审诉请邮政集团福安分公司协助其完成房屋产权转移手续，该请求于法有据，应予支持。至于邮政集团福安分公司提出的因案涉房屋交易时间久远，导致法律规定、原福安市邮政局隶属关系等发生变化，该事由不能免除其协助钟奶发办理房屋产权转移手续的合同义务。因房屋产权转移登记系行政许可事项，本案房屋是否具备产权转移登记条件，仍应由行政机关审查判断。钟奶发是否通过买卖方式改变土地权属和用途或需办理相关出让手续等问题，以及是否实际存在履行障碍及客观上能否办理产权转移手续，均系房屋产权转移过程的履行问题。该履行过程可能存在的问题与邮政集团福安分公司基于合同而负有的协助义务并不矛盾。综上所述，本院认为，钟奶发上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持福安市人民法院(2016)闽0981民初4263号民事判决第一项；二、撤销福安市人民法院(2016)闽0981民初4263号民事判决第二项；三、中国邮政集团公司福建省福安市分公司应于本判决生效之日起十日内协助钟奶发办理坐落于福安市溪潭镇犬头山的登记在原福安市溪潭邮电支局名下的房屋产权转移手续；四、驳回钟奶发一审其他诉讼请求。一审案件受理费340元，由钟奶发、邮政集团福安分公司平均负担；二审案件受理费340元，由邮政集团福安分公司负担。本判决为终审判决。审判长　　沈鸣鸣审判员　　郑　彦审判员　　陈富强二〇一七年六月二十七日书记员　　彭杨清搜索“”