（2017）京0112民初10130号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2018-07-17

案件名称

廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北��分公司与北京天海益泰能源技术有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司,北京天海益泰能源技术有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2017）京0112民初10130号原告：廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市丰台区科技园富丰路4号14层14B03。负责人：朱训贤，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被告：北京天海益泰能源技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号（北科置业大厦759A）。法定代表人：薛德权，总经理。委托诉讼代理人：王岩，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕继娟，女，北京天海益泰能源技术有限公司工作人员。原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司（以下简称东方物业公司）与被告北京天海益泰能源技术有限公司（以下简称天海益泰公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方物业公司委托诉讼代理人张乐乐、被告天海益泰公司委托诉讼代理人王岩、吕继娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令天海益泰公司支付管理费30万元；2.请求法院判令天海益泰公司支付延迟支付管理费违约金（以15万元为基数，自2014年11月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算；以15万元为基数，自2015年11月1日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算）；3.请求法院判令天海益泰公司支付违约金50万元；4.本案诉讼费用由天海益泰公司负担。事实和理由：东方物业公司与天海益泰公司于2011年10月20日签订《澜花语岸供暖运营委托合同》，东方物业公司委托天��益泰公司运营位于北京市通州区潞苑南大街614号锅炉房。同时约定天海益泰公司应于每年11月1日前支付东方物业公司管理费，逾期按照每日万分之五支付违约金。天海益泰公司在合同期内无故撤离项目，或致使项目处于无人管理状态，应向东方物业公司支付违约金。东方物业公司多次催促天海益泰公司支付管理费未果，故诉至法院。被告天海益泰公司辩称，不同意东方物业公司的诉讼请求，理由如下：1.东方物业公司与天海益泰公司签订《补充协议二》，双方将《委托合同》的期限延长10年，但天海益泰公司在该协议签订后才得知开发商授权东方物业公司的物业管理权限仅到2019年9月30日。东方物业公司明知其无权将委托合同延期到2026年，仍与天海益泰公司签订《补充协议二》，构成欺诈，故东方物业公司不同意支付管理费；2.东方物业公司与天海益泰公��签订的《委托合同》期限为2011年11月1日至2016年7月31日，且东方物业公司已于2013年5月就不再为该小区提供物业管理服务，就东方物业公司向法院提供的《围堵办公场所事件的函》及《解除通知》可见，东方物业公司并未征得开发商同意，擅自将运营管理权委托给天海益泰公司，故天海益泰公司不应向东方物业公司支付管理费用；3.开发商与东方物业公司、东方物业公司与天海益泰公司之间的委托合同均已解除，天海益泰公司不应向东方物业公司支付任何违约金；4.根据双方《委托合同》第八条约定“合同期内如乙方无故撤离项目，或致使项目处于无人管理状态，应向甲方支付违约金50万元”之约定，天海益泰公司并未“无故撤离项目，也并未使该小区供暖中断”，因该小区供暖管道设计缺陷，加之该小区建筑风格因素，部分业主对供暖工作不认可，并极力阻挠及破��，后由镇政府出面，协调解决供暖问题，协议一致由北京融盛源兴供热设备技术有限公司接管，并要求天海益泰公司顺利交接。故不存在东方物业公司所称“无故撤离项目，致使项目处于无人管理状态”之承担违约责任的情形，天海益泰公司不应承担任何违约责任。综上，请求法院依法驳回东方物业公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月25日，北京牧华伟业房地产开发有限责任公司（以下简称牧华公司）与东方物业公司签订《澜花语岸供暖运行委托合同》，约定牧华公司委托东方物业公司负责北京市通州区潞苑南大街614号澜花语岸小区供暖服务，合同有效期至2019年9月30日，如无特殊原因，合同期限顺延，双方持续按本合同及国家相关规定执行。合同期内遇特殊原因（如东方物业公司不符合规定供暖导致项目居民群体性投诉等），守约��可提前3个月书面通知违约方终止此合同。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。2011年10月20日，东方物业公司（委托方、甲方）与北京天海益泰楼宇设备维护运行技术有限公司（受托方、乙方）签订《澜花语岸供暖运营委托合同》、《澜花语岸供暖运营委托合同（附件）》、《澜花语岸供暖移交三方协议书》。《澜花语岸供暖运营委托合同》约定甲方委托乙方负责北京市通州区潞苑南大街614号澜花语岸小区供暖服务，供暖面积：73000平方米，供暖范围：该小区楼房住户、商户供暖，供暖日期：北京市政府现行规定的居民供暖日期，供暖室内温度：符合并达到北京市现行供暖标准。合同第三条约定甲方权利义务为：1.甲方委托乙方运营的锅炉房位于北京市通州区潞苑南大街614号，该锅炉房的产权单位是牧华公司，本合同签订��甲方已取得上述产权单位的书面同意（本合同签订前甲方提供甲方与产权单位签订的合同原件或加盖甲方公章的合同复印件），甲方有权自行委托锅炉房的供暖运营单位、签订委托合同并收取相关费用；2.甲方应提供锅炉房设备及供热系统的相关资料，包括但不限于锅炉房设备及供热系统的图纸资料（加盖甲方公章的复印件）、锅炉房设备全部的维修档案和运行参数记录表、小区供暖面积和空置房面积；3.甲方应向乙方移交现有锅炉房设备、消防设备和热力管道系统及相关设备设施；4.合同期内提供检验合格的市政天然气、自来水、电供应系统；5.合同期内为乙方无偿提供办公场所（含电话、网络等办公设施接入）及运行人员住房；6.本合同签订后，将供暖单位更换情况以公告形式告知项目小区居民及相关单位，并提供项目小区用户资料（含业主姓名、采暖面积及联��方式等），合同期内配合乙方运营管理工作；7.协助乙方办理供暖备案手续。乙方的主要权利义务为：1.负责小区及锅炉房的供暖运行管理，并落实锅炉房24小时值班制度；2.负责供暖消耗的燃气、水、电及人工费用的支付；3.接管验收供热系统和管线设施，并进行书面确认。保证供热系统和管线设施完好，并承担安全运行维护责任；4.建立锅炉房各项管理制度，配备合格的（持证）专业运行、管理及维修人员，做好能源计量和运行数据记录工作，做好水质化验，确保锅炉循环水、补水符合国家有关标准；5.负责锅炉房节能控制系统及锅炉房设备的维修与保养，室内外热力管网系统的平衡调节，室内管网的维修及保养，含热力系统各部件在适用中的正常磨损和老化；6.乙方作为供暖方单独享有政府有关部门的供暖政策支持；7.严格执行技术监督局、环保局等国家相关法律法规，保证设备和系统安全运行，达到安全、环保、节能指标。合同第四条约定，合同有效期为2011年11月1日始至2016年7月31日止，合同期满如乙方没有根本违约行为（因乙方的过错导致供暖不符合政府相关规定），合同期限顺延，甲、乙双方持续按本合同及国家相关规定执行。合同第七条特别约定，1.锅炉房内设备和管网的维修由乙方负责；2.供暖费收费标准以当年政府发布的价格收取，如政府有相关政策性补贴，归乙方所有，甲方应协助乙方办理政策性补贴的申办手续；3.甲方就该项目现有的用于供暖运行的生产资料和器具，全部无偿归乙方使用，为生产服务。如有损坏、丢失等情况，由乙方负责将上述设施设备、生产资料等恢复原状或赔偿；4.在第一个供暖季结束后，乙方在对设备及系统管网进行综合诊断分析，对能耗高的设备和系统环节提出综合节能改造的措施，进行节能技术改造，改造费用乙方自行承担；5.本合同签订后的交接为现场现状交接，只涉及设备的数量及完好状态，设备和管网能否正常运行，交接后由乙方自行检修和调试，费用乙方负责；设备设施的移交以及双方签订的书面交接文件为准；6.澜花语岸供暖运行管理为乙方自负盈亏经营方式，甲方不承担任何与供暖有关的费用；7.合同期内乙方免收健身房（约211.86平方米）、物业管理用房（约327.6平方米）供暖费。合同第八条违约责任约定：1.如甲方无权自行委托锅炉房运营单位或合同存继期间单方无故解除本合同，应向乙方支付违约金人民币50万元；2.合同期内如乙方无故撤离项目，或致使项目处于无人管理状态，应向甲方支付违约金人民币50万元；3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。此外，合同还��双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。《澜花语岸供暖运营委托合同（附件）》主要约定如下事项：《澜花语岸供暖运营委托合同》存续期间，乙方于第一年供暖季结束后3月20日前支付甲方上一年度供暖季管理费三十二万元，第二年至第五年于每年的11月1日前支付甲方下一年度供暖季管理费三十二万元，逾期支付按应付违约金总额每日万分之五支付滞纳金。如项目供暖面积不足73000平方米，则上述供暖季管理费的标准应下调（每减少1平米，管理费下调人民币4.38元）。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。《澜花语岸供暖移交三方协议书》主要约定如下事项：1.甲方与北京泛邦连横能源投资管理有限公司友好协商，一致同意于本协议签订之日解除双方有关澜花语岸小区供暖运营的委托协议；2.甲方和乙方经友好协商，一��同意自本协议签订之日起将澜花语岸小区供暖运营工作委托给乙方管理，具体事宜详见甲乙双方签订的《澜花语岸供暖运营委托合同》；3.三方一致同意，按照本协议的约定进行澜花语岸小区锅炉房设备设施的移交工作。此外，协议还对其他事项进行了约定。其后，东方物业公司（委托方、甲方）与北京天海益泰楼宇设备维护运行技术有限公司（受托方、乙方）签订《补充协议（2）》，约定乙方入驻澜花语岸小区运营管理锅炉房一年来，额外增加了大量资金投入，具体项目如下：1.日常维修保养等支出资金人民币1.9万；2.运营的第一年中，两个炉体断裂、为解决系统中存在的诸多隐患，乙方投入资金人民币8.4万，更换的管网、阀门以及锅炉炉体等。3.2012年7月21日的大雨造成锅炉房被淹，燃烧机、配电柜、燃气表、各种泵体全部被淹报废，乙方再次投入人民币41万元。鉴于上述事实，双方协商将2011年10月签订的澜花语岸供暖运营委托合同的期限延长10年至2026年7月31日合同期满。合同期满，如乙方没有根本违约行为（如：因乙方的过错导致供暖普遍不符合政府相关规定），合同期限自动顺延，甲乙双方按原合同及国家相关规定执行。2013年8月14日，东方物业公司（委托方、甲方）与北京天海益泰楼宇设备维护运行技术有限公司（受托方、乙方）签订《澜花语岸供暖运营委托合同补充协议二》，主要约定如下事项：1.甲方已于2012年领取了供暖补贴272102.36元，乙方于2012年12月3日向甲方支付了供暖季管理费人民币伍万元整，共计322102.36元。甲乙双方协商一致同意：乙方支付的上述款项已包含第一个供暖季（2011年至2012年度）和第二个供暖季（2012年至2013年度）的全部管理费用。2.《澜花语岸供暖运营委托合同》履行期��的第三个供暖季及之后的供暖季管理费作如下调整：乙方于每年的11月1日前支付甲方下一年度供暖季管理费壹拾伍万元，逾期支付按双方约定的管理费总额每日万分之五向甲方支付滞纳金。此外，补充协议还对其他事项进行了约定。2014年1月23日，北京天海益泰楼宇设备维护运行技术有限公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为天海益泰公司。2016年11月10日，牧华公司向东方物业公司发送《关于解除的通知》，载明东方物业公司未经牧华公司同意擅自将运营管理权委托给天海益泰公司。2016年10月31日上午，澜花语岸业委会及相关业主60余人聚集到牧华公司办公室地点，投诉供暖问题。因东方物业公司未妥善处理供暖纠纷，以致纠纷上升到通州区永顺镇政府、街道办、供暖办、质检单位��多个部门介入，要求东方物业公司、天海益泰公司退出澜花语岸小区供暖服务。故牧华公司决定解除2009年9月25日与东方物业公司签订的《澜花语岸供暖运行委托合同》，并要求东方物业公司协调天海益泰公司于2016年11月10日前退出澜花语岸小区，并配合业委会及北京融盛源兴供热设备技术有限公司办理完毕相关交接工作。2016年11月10日，北京市通州区永顺镇（以下简称永顺镇）物业管理办公室组织牧华公司、澜花语岸小区业委会等相关人员召开澜花语岸小区供暖问题洽商会，并出具会议纪要。会上，牧华公司当场表示已经与东方物业公司解除《澜花语岸供暖运行委托合同》，澜花语岸小区业委会决定选取北京融盛源兴供热设备技术有限公司为澜花语岸小区供暖。永顺镇副镇长王东要求业委会协调解决好天海益泰公司前期服务中所遗留的问题，及时报备业��大会决议。同时要求牧华公司、北京融盛源兴供热设备技术有限公司按照区供暖办的要求签订供暖合同，保证供暖服务企业入场时，避免不稳定事态出现，确保2016年11月13日正常供暖。2016年11月11日，东方物业公司向牧华公司回函，称东方物业公司一直积极协调澜花语岸小区供暖纠纷化解工作，不存在违约情形，且天海益泰公司在行政机关办理供暖备案手续、过户等手续时，牧华公司均予以确认、盖章并提供相关资料，不存在牧华公司对委托天海益泰公司负责澜花语岸小区供暖之事不知情的情况，故不同意解除牧华公司与东方物业公司于2009年9月25日签订的《澜花语岸供暖运行委托合同》。2016年11月11日，东方物业公司向天海益泰公司发出《关于解除的通知》，称鉴于牧华公司要求解除与东方物业公司的合同，且澜花语岸业委会及小区业主因供暖问题多次到开发商、镇政府及行政主管部门聚集并提起群体性投诉，且行政主管部门要求天海益泰公司退出澜花语岸小区供暖服务，故解除与天海益泰公司签订的《澜花语岸供暖运营委托合同》，并要求天海益泰公司在退出前与牧华公司、澜花语岸业委会、新供暖公司办理完毕相关交接工作。2016年11月11日，通州区永顺镇人民政府向天海益泰公司发出《关于尽快确保澜花语岸小区正常供暖的通知》，要求天海益泰公司尽快向北京融盛源兴供热设备技术有限公司完成供暖交接工作。2016年11月11日,天海益泰公司与北京融盛源兴供热设备技术有限公司办理交接工作,双方对澜花语岸小区锅炉房余燃气量进行了确认。在案件审理过程中，天海益泰公司认可2014年至2015年、2015年至2016年两个供暖季的管理费未支付，管理费标准为每供暖季15万元。但称根据2016年11月10日牧华公司《关于解除的通知》，东方物业公司与天海益泰公司签订《澜花语岸供暖运营委托合同》未取得牧华公司的同意，且东方物业公司与牧华公司签订合同的有效期仅至2019年9月30日，在未征得牧华公司的同意下，东方物业公司却与天海益泰公司签订《补充协议（2）》将澜花语岸供暖运营委托合同的期限延长10年至2026年7月31日，东方物业公司的行为构成欺诈，故不同意支付2014年至2016年期间的管理费以及逾期违约金。为证明该主张，天海益泰公司提交《澜花语岸供暖运营委托合同》、《补充协议（2）》、《澜花语岸供暖运营委托合同补充协议二》予以证明。东方物业公司认可《澜花语岸供暖运营委托合同》的真实性，不认可《补充协议（2）》、《澜��语岸供暖运营委托合同补充协议二》的真实性，但经本院释明，东方物业公司表示不申请鉴定，并称天海益泰公司在行政机关办理供暖备案手续、过户等手续时，牧华公司均予以确认、盖章并提供相关资料，故牧华公司对东方物业公司将澜花语岸小区供暖服务委托天海益泰公司运行知情并同意。另牧华公司与东方物业公司签订的《澜花语岸供暖运行委托合同》虽约定有效期至2019年9月30日，但合同亦约定如无特殊原因，合同期限顺延，双方持续按本合同及国家相关规定执行。故东方物业公司并未私自延长合同期限，天海益泰公司主张欺诈不成立。关于逾期违约金标准，天海益泰公司称双方约定的违约金标准过高，要求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。东方物业公司对此不予认可，要求按照双方合同约定的标准执行。关于东方物业公司主��的50万元违约金的诉讼请求。天海益泰公司称牧华公司与东方物业公司的委托合同于2016年11月10日解除、东方物业公司与天海益泰公司的合同已于2016年11月11日解除，天海益泰公司不应向东方物业公司支付50万元的违约金。另外，根据东方物业公司与天海益泰公司签订的《澜花语岸供暖运营委托合同》第八条约定“合同期内如乙方无故撤离项目，或致使项目处于无人管理状态，应向甲方支付违约金人民币50万元。”但因为澜花语岸小区供暖管道设计缺陷，加之该小区建筑风格等因素，部分业主对供暖工作不认可，并极力阻挠及破坏，后经永顺镇政府出面，协调解决供暖问题，协商一致由北京融盛源兴供热设备技术有限公司接管，并要求天海益泰公司顺利交接，故不存在东方物业公司所称的无故撤离项目、致使项目处于无人管理状态之承担违约责任的情形，天海益泰公��不应当承担违约责任、支付违约金。为证明该主张，天海益泰公司向本院提交《澜花语岸小区供暖问题洽商会会议纪要》、永顺镇人民政府《关于尽快确保澜花语岸小区正常供暖的通知》、东方物业公司《关于解除的通知》、视频（澜花语岸小区业主强行搬离天海益泰公司办公用品）、2013年至2016年期间澜花语岸小区测温记录、澜花语岸锅炉房余燃气确认单等证据予以证明。东方物业公司对天海益泰公司提交视频的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但称之所以发生澜花语岸小区业主群体性纠纷事件是因为天海益泰公司供暖不达标，根据2013年至2016年期间澜花语岸小区测温记录显示大部分业主室内供暖温度均在18度上下，虽然达到国家标准，但正常情况下室内温度需达到23度才能感到舒适，由此引发业主不��，从而导致牧华公司、澜花语岸小区业委会、镇政府等多部门介入解决。另天海益泰公司在接到解除通知后，没有向东方物业公司办理交接手续，构成违约。上述事实，有《澜花语岸供暖运行委托合同》、《澜花语岸供暖运营委托合同》、《澜花语岸供暖运营委托合同（附件）》、《澜花语岸供暖移交三方协议书》、名称变更通知、牧华公司《关于澜花语岸业委会及部分业主就供暖问题来我司围堵办公场所之事件的函》、牧华公司《关于解除的通知》、《补充协议（2）》、《澜花语岸供暖运营委托合同补充协议二》、《澜花语岸小区供暖问题洽商会会议纪要》、通州区永顺镇人民政府《关于尽快确保澜花语岸小区正常供暖的通知》、东方物业公司《关于解除的��知》、2013年至2016年澜花语岸小区测温记录、澜花语岸锅炉房余燃气确认单以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，东方物业公司与天海益泰公司签订的《澜花语岸供暖运营委托合同》及附件系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于东方物业公司要求天海益泰公司支付30万元管理费的诉讼请求，本院认为，根据双方2013年8月14日签订的《澜花语岸供暖运营委托合同补充协议二》，双方确认天海益泰公司已支付2011年至2012年、2012年至2013年两个供暖季的管理费，并明确之后的供暖费天海益泰公司应当于每年的11月1日前支付东方物业公司下一年度供暖季管理费15万元，逾期支付按双方约定的管理费总额每日万分之五向东方物业公司支付滞纳金。东方物业公司虽对该协议的真实性不认可，但经本院释明，东方物业公司��示不申请鉴定，故本院对该协议的真实性予以认可。现天海益泰公司实际为澜花语岸小区提供2011年至2016年期间的供暖服务，并向业主收取了相应供暖费用，理应按照协议约定支付相应的管理费。现天海益泰公司未按期支付东方物业公司2014年至2015年、2015年至2016年两个供暖季的管理费，故对东方物业公司要求天海益泰公司支付管理费30万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于东方物业公司要求天海益泰公司支付逾期违约金的诉讼请求。本院认为，天海益泰公司未按照双方约定于2014年11月1日、2015年11月1日之前支付当年度管理费，故天海益泰公司理应依约支付逾期违约金。关于违约金标准，本院认为双方合同关于违约金标准的约定合法合理，故不予调整。但东方物业公司主张违约金的起算时间有误，本院依法予以调整。故对东方物业公司要求天海益泰公司支付逾期违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于东方物业公司要求天海益泰公司支付50万元违约金的诉讼请求。本院认为，根据查明的事实，天海益泰公司撤离澜花语岸小区系因该小区业主委员会决定由北京融盛源兴供热设备技术有限公司为该小区提供供暖服务，并非无故撤离，且天海益泰公司系根据永顺镇政府的要求与北京融盛源兴供热设备技术有限公司办理供暖交接手续并无不妥，故本院对东方物业公司关于天海益泰公司在合同期内无故撤离项目的意见，不予采信，对东方物业公司要求天海益泰公司支付50万元违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天海益泰能源技术有限��司于本判决生效之日起七日内给付原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司管理费300000元；二、被告北京天海益泰能源技术有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司逾期违约金（以150000元为基数，自2014年11月2日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以150000元为基数，自2015年11月2日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；三、驳回原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由原告廊坊开发区东方大学城物业服务有限公司北京分��司负担3000元（已交纳），由被告北京天海益泰能源技术有限公司负担2900元负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　梁联林二〇一七年六月二十七日书记员　　李敬赛